80% торговых павильонов возле метро могут быть снесены в ближайшие годы

По данным Юридического Центра адвоката Олега Сухова 80% торговых точек (от палаток и ресторанов до многоэтажных павильонов) около метро являются объектами некапитального строительства и возведены на земельных участках либо без разрешения, либо на короткий период времени, ограниченный действием договора аренды (до 5 лет), что служит безусловным основанием для их сноса по завершению срока аренды.

В отличие от объектов недвижимости, созданных с соблюдением всех норм действующего законодательства, т.е. при наличии права собственности или долгосрочной аренды (49 лет) на земельный участок, выделенный под соответствующие цели, получении разрешения на строительство, надлежащей сдачи здания в эксплуатацию, как объекта именно капитального строительства, с регистрацией права собственности на недвижимое имущество в Росреестре, — объекты некапитального строительства, даже если на них получено свидетельство на собственность, могут быть снесены, а земельный участок под ними изъят по истечении срока действия договора аренды. Как показывает судебная практика, в больших городах по окончанию срока действия договоров аренды органы муниципальной власти все больше отказывают в их пролонгации и обращаются к собственникам зданий или в суд с требованиями об освобождении земельных участков и демонтаже, сносе расположенных на них торговых павильонов.

Краткая история вопроса. В 90-ых, начале 2000-ых годов органы местной власти (главы администраций, префекты) предоставляли бизнесменам земельные наделы во временную аренду под определенные цели – строительство зданий из быстровозводимых сборных конструкций с дальнейшим их использованием в коммерческих целях.

На возведение указанных сооружений, как правило не требовалось специальных разрешений, которые необходимы для строительства объектов недвижимости. Кроме того, первоначально оформляемые документы: постановления, распоряжения, акты приемки зданий в эксплуатацию, технические и кадастровые паспорта БТИ, договоры аренды земли, — содержали информацию о том, что данные объекты являются некапитальными строениями, временными сооружениями, а срок их эксплуатации напрямую привязывались к сроку действия Договора аренды земельного участка (3 или 5 лет).

Многие представители бизнеса, понимая, что в достаточной мере не защищены законом, пытались переоформить сооружения некапитального строительства в объекты недвижимости, однако судебная практика показала, что данные действия осуществлялись напрасно — зарегистрированные права собственности на подобные «объекты недвижимости» признаются судом ничтожными.

Подавляющее большинство земельных участков в востребованных для торговли местах с высокой проходимостью населения, как правило расположенные у метро, передавались предпринимателям на основе срочных Договоров аренды и очень часто содержали указание на то, что они могут использоваться только для возведения на них объектов некапитального строительства с дальнейшей эксплуатацией в период действия Договора аренды. В большинстве случаев Договоры о предоставлении земельных участков оформляются на период 3-5 лет, по истечении которых администрации муниципальных образований полномочны их не пролонгировать, не перезаключать на новый срок, что служит основанием к освобождению земельных участков, в том числе и от находящихся на них зданий, сооружений.

В 2011 году количество судебных споров по России в отношении заявленных требований о сносе торговых точек по сравнению с 2010 годом возросло почти в 2 раза. 2012 год подтверждает тенденцию увеличения подобных обращений со стороны органов местной власти к собственникам зданий и в суды, направленную на освобождение коммерчески интересных земельных участков.

Автор статьи: Адвокат Адвокатской палаты города Москвы Сухов Олег,