Строительство загородного дома

Договор на строительство дома

Обеспечение себя и своей семьи жильем – одна из насущных проблем, стоящих перед современным человеком. Покупка комнаты, квартиры, коттеджа, таунхауза – все это способы удовлетворения потребности в жилье. Одним из вариантов также является строительство загородного дома путем привлечения подрядной организации.

О проблемах правильного построения договорных отношений пойдет речь в данной статье.

Итак, Вы решили построить дом путем привлечения строителей, выбрали организацию. Вам нравится ее портфолио, отзывы и цены. Тут-то и совершается первая ошибка: пребывая в уверенности, что положительные отзывы клиентов, станут и Вашим положительным опытом, Вы не придаете значения условиям договора подряда, подписываете договор на строительство дома, практически не глядя. К сожалению, очень часто это приводит к плачевным последствиям. Давайте разберемся, на что же следует обратить внимание в первую очередь при заключении договора на строительство дома.

Итак, в первую очередь следует обратить внимание на то, кто подписывает договор от организации-подрядчика. Если это генеральный директор, не стесняйтесь попросить документы подтверждающие его полномочия: документ о его избрании директором, проверьте срок полномочий по Уставу, обратите внимание также на то, нет ли в Уставе запрета на подписание генеральным директором сделок на ту сумму, на которую именно Вы заключаете договор. В идеале, хорошо проверить и чистоту организации, посмотреть ее учредительные документы, свидетельство о регистрации. В этом Вам поможет присутствие юриста при заключении договора.

Далее сам договор. Договор на строительство дома – это договор подряда.

Существенным условиями такого договора являются предмет (что именно будут строить) и сроки. В случае если в договоре не согласованы существенные условия, он будет признан не заключенным. Последствия признания договора не заключенным малоприятны: возможное нарушение сроков организацией, не выполнение работ вовсе, необходимость в судебном порядке возврата авансовых платежей, нарушение объема работ, строительство объекта, не отвечающего тем требованиям, которые Вами предъявлялись и прочее.

В разделе предмет договора нужно детально прописать, какую работу будет выполнять подрядчик, адрес строительства, кадастровый номер земельного участка, где будет находиться строительный объект. Кроме того, следует сделать ссылку на приложения и в качестве приложений подготовить техническое задание к договору, указав в нем: результат работ (например, «оконченный строительством дом»), описать свои требования к строительству, сослаться на проектную документацию. Грамотно подготовить или проверить техническое задание вам поможет юрист, специализирующийся в сфере строительства. Техническое задание и проект – основные документы, содержащие требования к качеству, объемам и иным деталям строительства дома. Отдельно поговорим о проекте. Проектная документация может отдельно разрабатываться специально для Вас, либо это может быть адаптация типовых, уже отработанных организацией проектов под Ваши требования - в любом случае, Вы ставите визу согласования на проекте, если он сшит и на месте сшивки, если нет – на каждой странице и один экземпляр храните у себя. Проверьте проект – в нем должно содержаться все то, что Вы хотите увидеть в доме. Изменения в типовой проект вносятся путем замены листов типового проекта согласно изменений, а не путем нанесения записей от руки на его листах.

Теперь поговорим о сроках выполнения работ.

В договоре подряда обязательно должны быть срок начала и срок окончания работ, указанные в календарных датах. Не допускаются формулировки: срок начала выполнения работ с момента оплаты аванса/предоставления исходных данных, либо срок выполнения работ 110 дней! Должны четко читаться сроки: когда начнется выполнение работ и когда оно закончится! Если подрядчик совсем не хочет прописывать начальный и конечный срок выполнения работ в календарных датах, допустима формулировка: срок начала: с момента подписания договора, срок окончания с течение 110 дней с момента подписания договора. Но это лишь, в крайнем случае, потому что существует судебная практика, в которой и при такой ситуации сроки признаются не согласованными, а договор не заключенным. Логика судебных органов такова: СРОК может быть установлен в календарных датах, либо указанием на событие, которое должно неизбежно наступить. Если в договоре подряда указывается срок: с момента оплаты аванса – это срок, который зависит от волеизъявления сторон, а значит, не соответствует признакам не избежности наступления. Поэтому и в формулировке «с момента подписания договора» также есть риск признания отсутствия признака «неизбежности наступления», хотя многие суды исходят в последнее время из того, что раз договор заключен, дата может быть определена. Но не стоит испытывать судьбу! Вы клиент и Вы имеете право требовать минимизации своих рисков! Требуйте указания сроков выполнения работ в календарных датах, пример:«срок начала выполнения работ 01 мая 2012 года, срок окончания выполнения работ 20 октября 2012 года».

Далее, скорей всего Подрядчик захочет сдавать работы по договору строительства дома поэтапно, привязав это к срокам внесения платежей. В этом случае необходимо составить календарный план выполнения работ, сделав его приложением к Договору. По окончании каждого этапа Подрядчик будет представлять акт приема-передачи выполненных работ. Следует внимательно отнестись к приемке работ, после подписания акта Вы будете иметь право предъявить претензии лишь к ненадлежащему качеству в рамках предоставляемой гарантии на выполненные работы. Кроме того, с момента подписания акта риск случайной гибели или повреждения, фактически построенного на момент подписания акта объекта несете Вы.

Теперь коснемся вопроса цены договора.

К договору строительного подряда должна прилагаться смета – требуйте составления сметы. Закон не устанавливает соответствие сметы установленным формам, обязательное использование Тер, Фер и иных норм. Смета может быть произвольной, но для Вас важно:

• Цена в смете должна быть идентична с ценой договора.

• В смете должны быть отражены стоимость всех выполняемых на объекте работ (закладка фундамента, СМР, подключение инженерных коммуникаций), как можно более подробно.

• В смете должна быть отражена стоимость материалов, если работы выполняются иждивением Подрядчика, либо в договоре должна быть сделана оговорка о том, что цена работ включает цену материалов и дополнительно материалы не оплачиваются.

• Смета должна быть подписаны всеми сторонами договора.

• Смета должна быть неотъемлемым приложением к договору.

В соответствии с законом цена договора подряда может быть твердой и приблизительной. Если Вы не увидели в договоре никаких указаний на это, не переживайте, закон защищает Вас и Ваша цена будет являться твердой. Если же Вы видите фразу о том, что цена приблизительна, это повод для сомнений, цена может быть увеличена в процессе выполнения работ! Если Вас это не устраивает – требуйте исключения пункта о приблизительности цены. Ознакомьтесь с порядком оплаты, уточните, какими документами будет подтверждаться факт оплаты.

Важным пунктом является порядок приемки выполненных работ. Советуем прописать в договоре, как именно будут передаваться акты приема-передачи работ, что будет подтверждать факт получения Вами уведомления о том, что работы выполнены.

Мы попытались посвятить Вас в важнейшие детали, знать которые необходимо при заключении договора подряда при строительстве загородного дома. Однако любой договор может содержать массу «подводных камней» и требует тщательного юридического анализа.

Стоимость участия юриста в заключении договора на строительство дома несоизмеримо ниже возможных последствий заключения договора без детального правового анализа.

http://bespravnosti.net.ru/yuridicheskaya-pomoshh/stat/46-arenda-zemli-v-spb-i-lo.html