Имущественные споры в отельном бизнесе России (судебная практика)

Журнал «Отель»

Отношения в сфере гостиничной деятельности представляют собой комплекс финансово-хозяйственных отношений, регулируемые нормами гражданского, административного, налогового, иногда даже уголовного законодательства. С одной стороны отель вступает в отношения по предоставлению разнообразных услуг своим гостям, с другой стороны всякий отель – полноценное предприятие, выступающее как покупатель товаров и услуг, как налогоплательщик, как работодатель своего персонала, как субъект инвестиционной, природоохранной, частноохранной и другой деятельности, в конце концов всякий отель находится в определенных правоотношениях со своими собственными владельцами (акционерами или участниками).

Из разнообразных аспектов деятельности такого сектора экономики, как отельный бизнес, хочется обратить внимание на такую сферу, как отношения по поводу владения и пользования имущественными комплексами объектов - зданиями, сооружениями, помещениями, земельными участками.

Известно, что подавляющее большинство российских гостиниц в прошлом были государственной собственностью. Часть остается государственной или муниципальной собственностью и сегодня. Другие перешли в частную собственность в порядке выкупа на аукционах, путем акционирования, инвестиционных конкурсов. Некоторые гостиничные комплексы сменили нескольких собственников. Однако бывает, что даже спустя годы последний собственник оказывается в суде, потому что законность первого звена в цепи сделок вызывает сомнения.

Стоит напомнить широко обсуждавшийся спор между ЗАО «Русские отель» и коностудией «Союзмультфильм».

Причиной конфликта между «Русскими отелями» и киностудией «Союзмультфильм» стал участок земли площадью 0,7 га на Долгоруковской улице города Москвы, где расположены часть служб киностудии. На этом участке находились восемь зданий, в том числе два кирпичных и шесть деревянных, а также две трансформаторные станции. «Союзмультфильм» занимал эти помещения с 1945 года. По распоряжению Свердловского райисполкома Москвы в 1991 году строения были переданы компании «Маркетсервис», в конце 90-х перешли к компании «Продинтер», после чего оказались у риэлтерской компании «Тигма», а в 2005 году – у «Русских отелей». Попытка последних вступить во владение привела к началу судебной тяжбы. Федеральное агентство по управлению федеральным имуществом обратилось в Арбитражный суд города Москвы с иском к ООО "Русские отели" о признании права собственности Российской Федерации на здание и об истребовании указанного имущества из чужого незаконного владения ООО "Русские отели".

Федеральное агентство утверждало, что право собственности Российской Федерации не прекращалось ни по одному из оснований, установленных гражданским законодательством; ООО "Русские отели" не является добросовестным приобретателем имущества, а также ссылалось на то, что райсовет народных депутатов не вправе был принимать решение о продаже государственного имущества.

Дело дважды прошло полный круг по три судебных инстанции.

Первое решением по делу состоялось 12 сентября 2005 года в Арбитражном суде города Москвы. В иске Федеральному агентству было отказано. Апелляционный суд 16 ноября 2005 года согласился с решением. Но истец обжаловал его в кассационную инстанцию. Кассационная инстанция нашла доводы жалобы обоснованными и направила дело на новое рассмотрение Повторное рассмотрение дела завершилось вновь отказом в иске Федеральному агентству. Основанием отказа стал факт обращения Федерального агентства в суд за пределами сроков исковой давности. Пропуск срока исковой давности явился достаточным основанием не давать оценку некоторым пикантным деталям сделки, например таким, как принятие исполкомом в 1990 году решения о продаже здания на улице Долгоруковской в то время, как в 1990 году улица называлась Каляевской и была названа Долгоруковской только два года спустя после совершения сделки. Но поскольку в этом случае решение было основано на тщательном анализе обстоятельств дела, окончательный судебный акт по делу (постановление ФАС Московского округа от 07.09.2006 № КГ-А 40/8385-06-П-1,2) подтвердил законность такого решения.

Таким образом, право собственности на здание осталось за организацией гостиничного бизнеса, фактически, благодаря длительному бездействию государственных органов.

Другую судьбу имела сделка по покупке здания отеля в городе Светлогорске Калининградской области. Несвоевременное реагирование покупателя на ситуацию привело к повторной продаже здания и эта повторная продажа признана судом абсолютно легитимной.

Как следует из решения по делу, ООО "Витафарм" (продавец) и ООО "Янстол" (покупатель) подписали договор от 04.03.2002 купли-продажи здания отеля "Старый доктор", покупатель произвел оплату, стороны составили передаточный акт. Однако зарегистрировать переход права сторонам не удалось: первоначально государственная регистрация была приостановлена в связи с наличием в производстве правоохранительных органов дела по факту мошенничества, а затем в государственной регистрации перехода права собственности на здание было отказано со ссылкой на представление, по информации прокурора, поддельных документов. Покупатель никаких мер к защите своего нарушенного права не принял, решение регистрирующего органа не оспорил.

Тогда продавец (ООО "Витафарм"), не утруждая себя соблюдением излишней деловой этики, произвел новое отчуждение объекта. Будучи участником ООО "МИНВА-Тур", Витафарм внес здание гостиницы в качестве дополнительного вклада в уставный капитал общества. Право собственности ООО "МИНВА-Тур" было благополучно зарегистрировано, после чего общим собранием участников ООО "МИНВА-Тур» было принято решение в связи с выходом ООО "Торлайн" из состава участников общества в счет выплаты действительной стоимости его доли, составляющей 99,9% уставного капитала, передать последнему здание отеля.

Поскольку переход к ООО "Янстол" права собственности на здание отеля в установленном порядке зарегистрирован не был, судебные инстанции с учетом указанных выше правовых норм, а также положений пункта 2 статьи 8, статьи 131 Гражданского кодекса Российской Федерации пришли к выводу о том, что право собственности на спорный объект у истца не возникло. При этом суд указал, что ссылка истца на незаконность отказа регистрирующего органа в государственной регистрации перехода к ООО "Янстол" права собственности на основании договора купли-продажи от 04.03.2002 правомерно не принята судом во внимание, поскольку для решения вопроса о возникновении права собственности имеет значение факт государственной регистрации права, а не причины отсутствия таковой (Постановление ФАС Северо-Западного округа от 26 ноября 2007 г. по делу N А 21-10558/2005).

Еще один пример, показывающий недопустимость всякой небрежности при совершении сделок, дает нам постановление ФАС Северо-Западного округа от 12.05.2008 по делу № Ф 04-506/2008/738-Ф 46-12.

ООО "Гостинично-культурный комплекс "Отель Октябрь" обратилось в Арбитражный суд Омской области с иском к Департаменту имущественных отношений администрации г. Омска об обязании ответчика заключить договор купли-продажи нежилого помещения гостиницы "Октябрь". Истец ссылался на предусмотренное заключенным в 1991 году договором об аренде сроком действия 15 лет право выкупа здания и отказ Департамента недвижимости администрации г. Омска заключить договор купли-продажи.

Законодательство о приватизации, действовавшее на момент заключения договора аренды, действительно, допускало такой способ приватизации, как выкуп арендованного имущества, если в договоре содержатся условия о размере выкупа, сроках и порядке его внесения.

Договором аренды здания гостиницы было предусмотрено, что арендатор вправе выкупить у арендодателя переданные по договору здание и имущество в любое время в течение срока действия договора либо в другое время, определенное соглашением сторон. В то же время другой пункт договора предусматривал, что имущество может быть выкуплено на основании договора выкупа, заключенного с арендодателем, в котором с учетом действующего законодательства будут изложены условия, сроки и порядок выкупа.

Истолковав по правилам статьи 431 Гражданского кодекса Российской Федерации перечисленные условия договора аренды, суд, исходя из их противоречивости, посчитал, что в нем отсутствуют согласованные сторонами условия о размере выкупа, сроках и порядке его внесения. При этом суд установил, что договор выкупа арендованного имущества, содержащий названные условия, соответствующие действующему законодательству, между арендодателем и арендатором на момент обращения арендатора с заявлением о выкупе заключен не был. В итоге суд пришел к выводу, что гостинично-культурный комплекс утратил право на выкуп арендуемого нежилого помещения.

Говоря о регулировании правоотношений в области владения и пользования имущественными комплексами, нельзя не упомянуть постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 15.04.2008 № 17616/07, содержащее важное толкование законодательства о землепользовании на примере спора одного из гостиничных предприятий.

Индивидуальный предприниматель обратился в Арбитражный суд Московской области с иском к ООО "Отель" о нечинении препятствий в проведении восстановительных работ поврежденного огнем принадлежащего истцу на праве собственности нежилого здания и об обязании допустить на охраняемую строительную площадку ответчика истца, работников подрядных организаций, необходимые механизмы и оборудование на все время восстановительных работ.

До вынесения решения по делу предприниматель уточнил предмет иска в порядке, предусмотренном статьей 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, и просил признать за ним право пользования земельным участком, занятым объектом недвижимости, принадлежащим ему на праве собственности, и обязать ответчика не препятствовать истцу и уполномоченным им лицам в доступе к этому объекту.

Решением Арбитражного суда Московской области от 02.07.2007 в удовлетворении исковых требований было отказано.

Федеральный арбитражный суд Московского округа постановлением от 19.09.2007 решение суда первой инстанции оставил без изменения.

Однако Президиум ВАС РФ по жалобе Индивидуального предпринимателя отменил судебные акты.

Президиум разъяснил следующее.

Предприниматель является собственником здания магазина, право собственности на которое подтверждено свидетельством о государственной регистрации права. Согласно справке Отдела государственного пожарного надзора по Щелковскому району Московской области здание магазина 01.01.2007 было повреждено пожаром.

Здание было расположено на земельном участке, приобретенном ООО «Отель» по договору купли-продажи, право собственности ООО "Отель" подтверждено свидетельством о государственной регистрации права.

Стороны признали, что здание истца уже находилось на земельном участке к моменту приобретения этого участка ответчиком.

В ходе судебного разбирательства был установлен факт ограждения ответчиком земельного участка по всему периметру в связи с осуществляемым строительством торгово-гостиничного центра, вследствие чего истец был лишен возможности эксплуатировать магазин, а после повреждения здания пожаром ограждение препятствовало его восстановлению.

Предприниматель обратился к ООО "Отель" с просьбой об обеспечении доступа на указанный земельный участок с целью восстановления поврежденного огнем здания и его дальнейшей эксплуатации, однако общество воспрепятствовало этому, что и послужило основанием для обращения предпринимателя в суд.

Разрешая спор и отказывая предпринимателю в удовлетворении иска, суды первой и кассационной инстанций пришли к выводу, что предпринимателю для эксплуатации здания магазина земельный участок в установленном законом порядке не предоставлялся и договорные отношения по вопросу землепользования между сторонами не оформлялись.

Президиум ВАС РФ признал такой вывод неправомерным, приведя следующие мотивы.

Право собственности предпринимателя на здание магазина подтверждено надлежащими доказательствами. В связи с этим право пользования частью земельного участка ответчика принадлежит истцу в силу прямого указания закона. Согласно пунктам 1 и 2 статьи 271 Гражданского кодекса Российской Федерации собственник здания или иной недвижимости, находящейся на земельном участке, принадлежащем другому лицу, имеет право пользования частью земельного участка, необходимой для эксплуатации этого здания. Переход права собственности на земельный участок к иному лицу не является основанием прекращения или изменения принадлежащего собственнику объекта недвижимости права пользования земельным участком. Пунктом 3 этой же статьи предусмотрено, что собственник недвижимости, находящейся на чужом земельном участке, имеет право владеть, пользоваться и распоряжаться этой недвижимостью по своему усмотрению постольку, поскольку это не противоречит условиям пользования данным участком, установленным законом или договором.

Следовательно, собственник такого объекта недвижимости не лишается права пользования частью участка, необходимой для обслуживания и восстановления объекта.

Исходя из пункта 2 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации площадь части земельного участка, занятой зданием и необходимой для его использования, определяется в соответствии с пунктом 3 статьи 33 данного Кодекса.

Президиум ВАС РФ далее указал, что, учитывая отсутствие в гражданском и земельном законодательстве норм, регулирующих возникшие между сторонами отношения по вопросу о праве пользования истцом частью земельного участка в период восстановления поврежденного здания, суду следовало руководствоваться нормой статьи 6 Гражданского кодекса Российской Федерации о применении законодательства, регулирующего сходные отношения. В силу статьи 39 Земельного кодекса Российской Федерации при разрушении здания, строения, сооружения от пожара, стихийных бедствий, ветхости права на земельный участок, предоставленный для их обслуживания, сохраняются за лицами, владеющими земельным участком на праве постоянного (бессрочного) пользования или пожизненного наследуемого владения, при условии начала восстановления в установленном порядке здания, строения, сооружения в течение трех лет. Таким образом, законный пользователь части земельного участка обладает правом на ремонт и восстановление здания, а действия ответчика, препятствующего восстановлению здания, нарушают права истца.

Заметим, что в вышеприведенном судебном споре земельный участок, на котором находился объект недвижимости, принадлежащий Индивидуальному предпринимателю, был приобретен в собственность по договору купли-продажи иным лицом. Суд не усмотрел нарушений закона в заключении такого договора. По всей видимости, покупатель земельного участка на момент сделки еще не имел на этом участке строений, принадлежащих ему на праве собственности, и приобретал участок для последующего возведения на нем гостиничного комплекса.

Иная ситуация стала предметом спора в следующем примере из судебной практики.

ОАО "Отель" обратилось в Арбитражный суд Чувашской Республики с заявлением о признании недействительным распоряжения главы администрации города Чебоксары, которым был передан в порядке купли-продажи в собственность ООО "Торговая компания "Выбор" из земель поселений земельный участка площадью 1336 квадратных метров, расположенного по адресу: город Чебоксары, проспект Ленина, дом 2.

Заявленные требования были мотивированы тем, что оспариваемый акт не соответствует пункту 3 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации, пункту 4 статьи 28 Федерального закона от 21.12.2001 N 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества", так как на основании распоряжения главы администрации неделимый земельный участок площадью 1336 квадратных метров, расположенный под правым крылом гостиницы "Чувашия", принадлежащим двум собственникам: ОАО "Отель" и ООО "Торговая компания "Выбор", перешел в собственность не обоих собственников, а одного из них, что повлекло нарушение прав и законных интересов заявителя.

Решением от 02.08.2006, оставленным без изменения постановлением от 27.11.2006 Первого арбитражного апелляционного суда, заявленные требования удовлетворены. Суд исходил из того, что упомянутый земельный участок является неделимым и в силу пункта 3 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации, пункта 4 статьи 28 Закона о приватизации государственного и муниципального имущества подлежит передаче в общую долевую собственность либо в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора пропорционально размеру доли каждого из собственников здания, расположенного на данном участке.

Суд установил, что спорный земельный участок площадью 1336 квадратных метров является неделимым и на нем расположено правое крыло пятиэтажного кирпичного здания гостиницы "Чувашия", собственниками которого являются ОАО "Отель" и ООО "Торговая компания "Выбор", и сделал вывод, что предоставление этого земельного участка за плату только одному из собственников помещений расположенного на нем здания является незаконным и нарушает права другого собственника.

Суд удовлетворил исковые требования, признал распоряжение главы администрации города и договор купли-продажи земельного участка недействительными (Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 09.02.2007 № А 79-5902/2006).