ШАНС НА ОТДЕЛЬНЫЙ ДОГОВОР НАЙМА

Опубликовано: Арутюнян Г. Шанс на отдельный договор найма.//Домашний адвокат.-2005.-№ 15.

Пленум Верховного Суда РФ принял Постановление от 2 июля 2009 г. № 14 «О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации». Появился ли теперь шанс урегулировать вопрос заключения отдельного договора социального найма с бывшим членом семьи нанимателя жилого помещения, неурегулированный законодателем?

В ЖК РФ изменение договора социального найма прямо предусмотрено лишь в двух случаях: 1) в случае объединения граждан, проживающих в одной квартире и пользующихся в ней жилыми помещениями на основании отдельных договоров социального найма, в одну семью, что позволяет этим гражданам требовать заключения с кем-либо из них одно-го договора социального найма всех занимаемых жилых помещений (ч. 1 ст. 82); 2) в случае вселения в жилое помещение граждан в качестве членов семьи нанимателя, что влечет за собой изменение соответствующего договора социального найма жилого помещения в части необходимости указания в данном договоре нового члена семьи нанимателя (ч. 2 ст.70).

Жизненные же обстоятельства, связанные с распадом некогда единой семьи, остались за рамками Кодекса. Скажем, жили в 3-комнатной квартире муж-наниматель с женой и сыном. Сын вырос, женился и привел жену в квартиру родителей. Родился ребенок. А через несколько лет сын развелся, потом вторично женился и переехал в другой город, бывшие же жена и ребенок остались проживать там, где зарегистрированы, т. е. с его родителями. Каждая из семей является самостоятельной «ячейкой общества», но при этом, как это часто бывает, семьи стали конфликтовать из-за распределения коммунальных платежей, просрочек в их оплате. Но главное - из-за того, что ни та, ни другая семья не может распорядиться занимаемыми комнатами без согласия всех проживающих в них. Из имеющихся юридических инструментов (принудительный обмен, взыскание задолженности с неплательщиков) ни один не вел к мирному сосуществованию.

Сгладить подобные конфликты могло бы заключение отдельного договора социального найма с каждой из проживающих в квартире семей. Системный анализ норм ЖК РФ показывает следующее:

-хотя ЖК РФ предусматривает возможность заключения нескольких договоров социального найма на разные помещения в одной квартире лишь в двух конкретных случаях (ст. 82 и 70 ЖК РФ), он не содержит запретов на их заключение в других ситуациях;

-согласно ч. 4 ст. 69 ЖК РФ бывший член семьи нанимателя имеет такие же права, что и наниматель, а значит, вправе требовать заключения с ним договора социального найма в порядке и на условиях, предусмотренных гл. 8 ЖК РФ;

-бывший член семьи нанимателя самостоятельно отвечает по своим обязательствам (ч. 4 ст. 69 ЖК РФ), в том числе и по вытекающим из соответствующего (отдельного) договора социального найма;

-закон закрепляет свободу усмотрения граждан в установлении и реализации своих жилищных прав в силу договора (ст. 1 ЖК РФ);

-самостоятельным предметом договора социального найма жилого помещения может быть только изолированное жилое помещение (ч. 2 ст. 62 ЖК РФ).

Таким образом, на мой взгляд, заключение отдельного договора социального найма с бывшим членом семьи нанимателя не противоречит основному принципу гражданских правоотношений, из которых вытекают жилищные правоотношения: разрешено все, что не запрещено. Однако Пленум ВС РФ высказал в Постановлении от 2 июля 2009 г. № 14 (см. «ДА» № 15) иную точку зрения.

Пункт 31 Постановления гласит: судам необходимо иметь в виду, что ЖК РФ не содержит норм о праве члена семьи нанимателя жилого помещения потребовать от наймодателя изменения договора социального найма путем заключения с ним отдельного договора социального найма. В связи с этим требование члена семьи нанимателя о заключении с ним отдельного договора найма жилого помещения (в том числе с учетом положений ст. 5 Федерального закона от 29 декабря 2004 г. № 189-ФЗ и в отношении жилого помещения, предоставленного по договору социального найма до 1 марта 2005 г.), исходя из объема жилищных прав нанимателя и членов его семьи, определенных ст. 67 ЖК РФ и п. 6 Типового договора социального найма жилого помещения, утвержденного Постановлением Правительства РФ от 21 мая 2005 г. № 315, удовлетворению не подлежит.

Однако нет худа без добра. Данное Постановление Пленума ВС РФ внесло ясность хотя бы в распределение коммунальных платежей среди бывших членов семьи нанимателя. В п. 30 Постановления ВС РФ разъяснил, что ч. 4 ст. 69 ЖК РФ установлена самостоятельная ответственность бывшего члена семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма, продолжающего проживать в этом жилом помещении, по его обязательствам, вытекающим из соответствующего договора социального найма. Поэтому он вправе потребовать от наймодателя и нанимателя заключения с ним отдельного соглашения, определяющего порядок и размер его участия в расходах по внесению платы за наем жилого помещения и коммунальные услуги, ремонт и содержание жилого помещения. Предложение о заключении такого соглашения может также исходить и от нанимателя.

Споры, возникающие в связи с отказом наймодателя и (или) нанимателя заключить такое соглашение или в связи с недостижением соглашения между сторонами по его содержанию, разрешаются в судебном порядке. Суд, рассматривая названные споры, вправе применительно к положениям ч. ч. 4, 5 ст. 155, ст. 156 ЖК РФ и ст. 249 ГК РФ определить порядок и размер участия бывшего члена семьи нанимателя в расходах на оплату жилого помещения и коммунальных услуг, исходя из приходящейся на него доли общей площади жилого помещения, с возложением на наймодателя (управляющую организацию) обязанности заключить с бывшим членом семьи нанимателя соответствующее соглашение и выдать ему отдельный платежный документ на оплату жилого помещения и коммунальных услуг.

На днях один из судов Москвы отказал в удовлетворении требований о признании бывшего члена семьи нанимателя сонанимателем и, соответственно, об обязании ГУ ИС района производить расчеты по оплате найма жилого помещения, коммунальных и иных услуг с учетом долей общей площади жилого помещения, приходящихся на каждого из проживающих. В кассационной жалобе мы сослались на разъяснение ВС РФ, приведенное в Постановлении Пленума ВС РФ от 2 июля 2009 г. № 14. По поводу оформления для бывшего члена семьи нанимателя «отдельного платежного документа» сомнений нет, в этой части решение отменят. Однако вопрос о сонанимателях едва ли решится…

Адвокат Г. Арутюнян

P.S. Отказ в новом ЖК от нормы об изменении договоров соцнайма при разделении семьи на две самостоятельные - политика государства, направленная на борьбу с коммунальными квартирами. И хотя я в своей статье "Шанс на отдельный договор найма" проанализировав новый ЖК, пришел к выводу, что заключение отдельных договоров возможно, - однако суды поддерживают политику государства, а не следуют праву! Вместе с тем известны случае, когда местные власти, предоставляя новые квартиры жителям снесенных домов наперекор политики государства, вселяют «посторонние» семьи в 2-3-4-комнатные квартиры, плодя коммуналки.