Покупка, владение и использование земель сельхозназначения иностранцами

"Покупайте землю - это единственный товар, который больше не производят”

Марк Твен

Земли сельхозназначения – важный ресурс, обеспечивающий продовольственную безопасность государства, поэтому законодательством введены ограничения, связанные с их оборотом.

Вступление России в ВТО, рост инвестиций в аграрный сектор экономики со стороны иностранных компаний, правовое регулирование оборота земель сельхозназначения с участием иностранных граждан и иностранных юридических лиц приобретает особое значение.

По данным Института конъюнктуры аграрного рынка (ИКАР) под контролем иностранных компаний находится около 1 млн. гектаров пашни.

Ограничения на владение земельными участками иностранными лицами

В соответствии с п.3 ст. 15 Земельного кодекса РФ (далее – Земельный кодекс) иностранные граждане, лица без гражданства и иностранные юридические лица не могут обладать на праве собственности земельными участками, находящимися на приграничных территориях, перечень которых устанавливается Президентом РФ в соответствии с федеральным законодательством о Государственной границе РФ, и иных установленных особо территориях РФ в соответствии с федеральными законами.

Согласно п.5 ст. 3 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса РФ» (далее – Закон № 137-ФЗ) до установления Президентом РФ указанного в п.3 ст. 15 Земельного кодекса РФ Перечня предоставление земельных участков, расположенных на указанных территориях (далее – земельные участки), в собственность иностранными гражданами, лицами без гражданства и иностранными юридическими лицами не допускалось.

Перечень земельных участков был утвержден Указом Президента РФ от 09.01.2011 № 26 «Об утверждении Перечня приграничных территорий, на которых иностранные граждане, лица без гражданства и иностранные юридические лица не могут обладать на праве собственности земельными участками» (далее – Указ № 26).

Статьей 3 Федерального закона от 24 июля 2002 г. № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» (далее – Закон «Об обороте земель сельхозназначения») установлены ограничения на владения землей сельскохозяйственного назначения для:

• иностранных граждан и лиц без гражданства,

• иностранных юридических лиц,

• российских юридических лиц, в уставном (складочном) капитале которых доля иностранных граждан, иностранных юридических лиц, лиц без гражданства составляет более чем 50%.

Вышеуказанные лица могут обладать земельными участками сельскохозяйственного назначения только на праве аренды.

Действие Закона «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» не распространяется на земельные участки, предоставленные из земель сельскохозяйственного назначения для:

• индивидуального жилищного строительства;

• гаражного строительства;

• ведения личного подсобного хозяйства и дачного хозяйства;

• садоводства;

• животноводства;

• огородничества;

• земельные участки, занятые зданиями, строениями, сооружениями.

Оборот вышеуказанных земельных участков регулируется Земельным кодексом РФ (п.1 ст. 1 Закона «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения»), т.е иностранные лица не могут является собственниками этих земельных участков, если они находятся на приграничных территориях.

Земельным кодексом, Законом «Об обороте земель сельхозназначения» запрет на приобретение иностранным лицом земельных участков на праве аренды не установлен.

По вопросу владения иностранцами земельными участками сельскохозяйственного назначения есть разъяснения Минэкономразвития РФ.

Так в Письме Минэкономразвития РФ от 14 декабря 2009 г. № Д 23-4217 «О разъяснении норм земельного законодательства» указано, что «положения ст. 3 Закона «Об обороте земель сельхозназначения» на земельные участки сельскохозяйственного использования из земель населенных пунктов не распространяются».

В Письме Минэкономразвития РФ от 22 апреля 2011 г. № Д 23-1681 указано, что «земельные участки сельхозназначения с видом разрешенного использования «для садоводства и огородничества» могут отчуждаться иностранным гражданам и иностранных юридическим лицам, за исключение случаев, установленных законодательством РФ».

То есть, исходя из логики Минэкономразвития РФ иностранцы могут выкупать земли сельхозназначения под личное подсобное хозяйство и для ведения садоводства и огородничестве, данное правило не распространяется на приграничные территории. Не трудно догадаться, что данное, довольно спорное, разъяснение дано с учетом интересов компаний, которые фактически скупили земли сельхозназначения под застройку.

Тем, кто будет руководствоваться разъяснениями Минэкономразвития РФ, рекомендую не забывать, что в соответствии с Положением о Министерстве экономического развития РФ, утвержденного Постановлением Правительства РФ от 05.06.2008 № 437, Минэкономразвития не наделено полномочиями по официальному разъяснению и толкованию законодательства РФ, в связи с чем излагаемая Минэкономразвития позиция по тому или иному вопросу не является обязательной для правоприменения.

Если в собственности иностранного лица оказались земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения или земельная доля (например, в результате наследования), они в течение года должны быть отчуждены собственником (п.1 ст. 5 Закона «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения»).

Исчисление срока для отчуждения лицом недвижимого имущества, в частности земельного участка, который в силу закона не может ему принадлежать.

В соответствии с п.1 ст. 238 Гражданского кодекса РФ (далее – ГК РФ), если по основаниям, допускаемым законом, в собственности лица оказалось имущество, которое в силу закона не может ему принадлежать, это имущество должно быть отчуждено собственником в течение года с момента возникновения права собственности на имущество, если законом не установлен иной срок.

В случае, если иностранные лица приобрели земельные участки до вступления в силу Закона № 137-ФЗ или по основаниям, не связанным с предоставлением, в период между вступлением в силу Закона № 137-ФЗ и вступлением в силу Указа № 26 срок, предусмотренный ст. 238 ГК РФ, должен исчисляться с момента вступления в силу Указа № 26, то есть с момента признания земельных участков в силу закона имуществом, которое не может принадлежать на праве собственности иностранным гражданам, лицам без гражданства и иностранным юридическим лицам.

Процедура контроля за соблюдением положений ст. 3 Закона «Об обороте земель сельхозназначения» возлагается на Прокуратуру, Росреестр, а также уполномоченный орган субъекта федерации. Уполномоченный орган субъекта федерации устанавливается региональным законодательством, в большинстве случаев – это департаменты или комитеты по управлению имуществом.

В приграничных территориях (Белгородская, Воронежская, Курская области и др.), где владельцами земельных долей часто являются граждане приграничных государств, уже отработана процедура принудительного исполнения требований ст. 3 Закона «Об обороте земель сельхозназначения».

Предметом иска являются требования о понуждении собственника к продаже земельного участка сельскохозяйственного назначения или земельной доли на торгах (конкурсах, аукционах) (Например, Решение Морозовского районного суда Ростовской области по делу № 2-473/10 от 29 июня 2010 г., Решение Мартыновского районного суда Ростовской области по делу № 2-549/2010 от 24 ноября 2010 г.).

Также данная процедура инициируется и в отношении юридических лиц, которые учреждены иностранными компаниями, и в уставном капитале которых доля иностранного участия составляет более 50%.

Данный запрет обходится путем размывания структуры уставного капитала. Например, структура уставного капитала большинства иностранных компаний, владеющих земельными активами на территории России выглядит следующим образом.

Материнская компания со 100% иностранным капиталом, создает операционную дочернюю российскую компанию в которой доли в уставном капитале распределяются следующим образом:

• 49% долей/акций принадлежит материнской компании;

• 51% долей/акции гражданину России или российской компании, в качестве обеспечения контроля над держателем контрольного пакета долей/акций, используется залог долей в уставном капитале.

Продажа земли сельхозназначения: зарубежный опыт

В Законе «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» учтен опыт США по ограничению возможностей иностранных лиц приобрести сельскохозяйственную землю из федеральной собственности.

Механизм преимущественного права общества (государства) выкупить выставленные на продажу сельхозземли имеется в законодательстве Германии и Франции. Такая ситуация определяется не только рыночными процессами, но и государственной политикой.

Во многих странах Евросоюза на объявление мелкого землевладельца о продаже земель сельхозназначения отзывается государство. При этом цена покупки государством может быть выше предложенной собственником. Цель – консолидация земельных участков с целью перепродажи сельскохозяйственных угодий крупным аграрным компаниям.

В Европе покупать земли сельскохозяйственного назначения могут только те компании, которые занимаются сельскохозяйственным бизнесом. Это существенное отличие от российского земельного рынка. У нас возможна покупка сформированных земельных участков (не общая долевая собственность) любым участником рынка, в том числе в спекулятивных целях, не связанных с сельхозпроизводством.

Например, в Дании к покупателю земель сельхозназначения предъявляются следующие требования:

• наличие финансовой, технической и профессиональной возможности не только обрабатывать свой участок, но и сохранять плодородие почвы, следить за здоровьем скота (если это животноводческий комплекс), возможность обеспечить сохранение иных природных ресурсов;

• фермер обязан проживать там, где он будет содержать свое фермерское хозяйство;

• письменно подтвердить аграрное образование;

• дать письменное обязательство, что на выкупленном земельном участке проработает не менее 8 лет. Это означает, что земельный участок не может быть продан до окончания данного срока.

В Германии «профессиональные фермер» наделены преимущественным правом покупки сельскохозяйственных земель на территории, где они осуществляют свою деятельность.

В Бельгии и Дании арендатору предоставлено право преимущественной покупки арендуемого земельного участка.

Возможность изъятия в публичную собственность необрабатываемых сельхозземель предусмотрена законодательством Германии, Испании, Норвегии, Франции.

Более либеральный подход в Канаде, США, Австралии, здесь действуют более простые правила.

В Австралии большое внимание уделяется экологии, большинство угодий является государственной собственности, при покупке земли сельхозназначения необходимо гарантировать сохранность ее плодородности, в противном случае участки могут изыматься в принудительном порядке, а владелец подвергается серьезным штрафным санкциям.

Российское законодательство, регулирующее оборот земель сельхозназначения нельзя назвать жестким, если сравнивать его с законодательством других стран.

Иностранные компании, которые владеют сельхозземлями на территории России, используют их для сельхозпроизводства, обладают финансовыми и техническими ресурсами на ее обработку, и не были замечены в спекулятивных сделках. Напротив, скупка сельхозземель для последующих спекулятивных перепродажи проводилась российскими предпринимателями и компаниями, данные земельные участки в большинстве случаев не обрабатываются.

Важнейшим задачей рыночного оборота сельхозземель является сохранение их использования в аграрной сфере.

Существующие механизмы продажи земельных участков, в том числе с приоритетным правом субъекта РФ или, в случаях, установленных региональным законом, органом местного самоуправления (п.1 ст. 8 Закона «Об обороте земель сельхозназначения»), или на торгах, не увязаны с личностью покупателя, и не гарантируют перехода прав на земельный участок к наиболее эффективным землепользователям, а не к спекулянтам.