Покупка земельного участка: ответы на вопросы читателей

Васильева Татьяна интересуется: "Знакомый моих друзей предложил мне купить земельный участок. Я согласилась, но никаких документов он не предоставил, объяснив это тем, что все документы будут готовы после выхода информации о земельных участках в одной из республиканских газет. Он написал расписку о том, что получил от меня деньги за земельный участок в размере 250 тыс. рублей. Расписка нотариально заверена. Через какое-то время продавец пропал. В таком же положении оказались еще несколько человек. Возможно ли, вернуть деньги?"

Уважаемая Татьяна! Отдавая деньги за некий эфемерный участок, не имеющий документального подтверждения своего правового статуса и принадлежности, Вы купили "кота в мешке". Расписка, указанная Вами, не сможет стать правовым основанием для возникновения у Вас права собственности на данный земельный участок ввиду отсутствия самого предмета сделки, принадлежащего продавцу на праве собственности.

И теперь для того, чтобы вернуть свои деньги, Вам придется потрудиться. Я предлагаю Вам два вариант на выбор. Для их реализации Вам потребуется время. И может оказаться, что довольно длительное.

Первый вариант является "работой по уголовной линии".

Этот вариант более предпочтителен, так как возымеет ощутимое воздействие на Вашего "продавца". Вам необходимо объединиться с остальными обманутыми покупателями и обратиться в полицию с заявлением о привлечении Вашего общего "продавца" к уголовной ответственности по факту мошенничества (ст. 159 УК РФ).

Ваш "продавец", получая деньги за участок, наверняка знал о том, что не является собственником этого участка, и не вправе распоряжаться им. Придуманная им версия о намечаемой публикации в газете скорее всего является способом так называемого "забалтывания", используемым мошенниками для обмана своих жертв с целью хищения их денежных средств.

Хищение денежных средств путем обмана или злоупотребления доверием образует состав мошенничества – уголовно-наказуемого деяния. Обратившись в полицию коллективно, в составе не-скольких потерпевших, Вы сможете обеспечить возбуждение уголовного дела в отношении обманувшего Вас "продавца". В рамках уголовного дела предъявите иск о взыскании оплаченной ранее суммы. Суд при вынесении приговора по делу рассмотрит Ваше исковое заявление, и в случае доказанности вины примет решение о взыскании с осужденного Ваших денег.

Согласно закону (УПК РФ) суд при определении срока наказания для виновного всегда учитывает мнение потерпевших. Поэтому не исключено, что Ваш "продавец" вернет Вам деньги еще на стадии предварительного расследования, чтобы Вы проявили к нему сочувствие и не настаивали на строгом наказании. Это зависит не только от личности обвиняемого, но и от четкости, слаженности и грамотности поведения потерпевшей стороны в процессе предварительного расследования.

Второй вариант Ваших действий – это "работа по гражданской линии".

Используйте этот вариант только в том случае, если не удается договориться с остальными по-страдавшими о совместном обращении в полицию. Да, многие люди находят тысячи причин, что-бы не делать этого.

В таком случае Вам нужно обратиться в суд с исковым заявлением о взыскании с "продавца" оплаченных Вами 250 000 рублей, а также процентов за пользование чужими денежными средства-ми, которые успели набежать с момента получения им денег.

Проценты Вы должны посчитать сами, исходя из ставки рефинансирования ЦБ России, действующей на момент подачи иска. Ваше исковое заявление должно быть кратким изложением Вашей линии спора. Это составная часть успеха в гражданском деле. Также не следует забывать, что иск должен быть оплачен госпошлиной и подан в суд по месту жительства ответчика.

Чем этот вариант хуже первого? Тем, что ответчик не будет бояться уголовной ответственности. И неизвестно, сколько времени Вам понадобится для того, чтобы вернуть свои деньги.

Следует отметить, Татьяна, что перспектива Ваших действий по любому из предложенных вариантов зависит от содержания текста упомянутой Вами расписки. К сожалению, я не читал эту рас-писку, поэтому не имею представления, как она составлена. Поэтому все изложенное мной частично основано на предположениях.

Валентина Ринчиновна интересуется: "В 2000 году я купила участок в Истоке, но не возводила на нем никаких построек. Сейчас на моем участке построились и живут другие люди. Все документы на землю у меня есть. Но при этом и у них есть правоустанавливающие доку-менты. В администрации мне пояснили, что, возможно, произошла накладка, и теперь на одной земле по документам значится два участка. Может ли такое быть? И могу я рассчитывать на возмещение в виде участка в другом месте?"

Данная ситуация далеко не единична. Я уже встречал подобное в своей практике. Как правило, эта проблема сопровождается одним из двух обстоятельств:

1. Вашим документом на участок является какой-нибудь договор, акт либо иной документ, но не свидетельство о регистрации права собственности в Росреестре;

2. У Вас имеется свидетельство о регистрации права собственности на участок, но не розовое, а оранжевое (старая форма документа).

Вы спрашиваете о возможности рассчитывать на возмещение в виде участка в другом месте. Для ответа на этот вопрос мне необходимо установить, по чьей вине произошла указанная Вами "на-кладка". Чтобы это установить, мне нужно ознакомиться с Вашими документами на участок, документами Ваших "конкурентов", а при их отсутствии – заказать выписку из Росреестра на данный земельный участок. Кроме этого, скорее всего придется сделать адвокатский запрос в Администрацию.

В общем же могу заметить, что если у Вас есть свидетельство о регистрации права собственности на участок (хотя бы в старой форме), то Ваше положение не так уж и печально. Не исключено, что мы с Вами сможем прийти к результату, когда уже Ваши "конкуренты" будут искать возможность поиска участка в другом месте.

--

С уважением,

Евгений Юрьевич Левит, адвокат недвижимости г. Улан-Удэ, ул. Кирова, 28 А, офис 21, тел. 63-88-57