Какие доплаты по ДДУ могут считаться неправомерными?

На рынке недвижимости существует очень много интересных схем работы с договорами, с виду законных и безобидных, а на деле, призванных обмануть покупателя.

Из юридической практики можно взять множество примеров ситуаций, когда застройщики всевозможными способами «доят» дольщиков не один год после сдачи дома в эксплуатацию, постоянно изобретая все новые и новые «доплаты».

Удивительно то, что люди, столкнувшиеся с дополнительными поборами, пытаются вразумить застройщика, призвать его к ответу, но едва поднимается договор, как закон оказывается на стороне «вымогателя».

Если проанализировать все имеющиеся схемы мошенничества на рынке жилой недвижимости, то можно свести их к трём основным:

1 – Балкон по цене квартиры

В документе прописывается, что "...в случае остекления балкона или лоджии, стоимость его квадратного метра приравнивается к стоимости квадратного метра жилой площади..."

Согласитесь – очень удачно и умно придумано? В договорах нет конкретных указаний на тип остекления балкона, не прописано, что после проведения данного мероприятия балкон станет теплым, отапливаемым помещением. Застройщику достаточно поставить самые дешевые стеклопакеты. Стоимость квадрата площади балкона автоматически увеличивается на 60-70 тыс. рублей. Допустим, если застройщик таким образом «остеклил» 5 квадратов, то дольщику это удовольствие обойдется в 300-350 тысяч рублей.

Сравним, в какую сумму встало бы остекление балкона той же площади своими силами: даже воспользовавшись услугами самой представительной фирмы, работающей с импортными дорогими материалами и технологиями, владелец жилья отдал бы сумму в пределах 35-45 тысяч рублей.

При заказе же остекления оптом (для многоквартирного дома или целого поселка), стоимость работ снижается на 30-40%.

Откровенную выгоду застройщика подсчитать нетрудно.

Только честные компании-застройщики изначально дают владельцу будущего жилья выбор, стеклить или не стеклить балконы силами компании и, если да, то какие материалы использоваться и в какую сумму эта опция покупателю встанет.

2 – Два пишем, два в уме.

Такая схема была создана для работы с предварительными договорами купли-продажи.

Рассмотрим механизм данной схемы работы. При подписании предварительного договора покупатель слушает байку, которая, кстати, в договоре прописана, о том, что общая площадь приобретаемого им жилья равна, допустим, ста квадратным метрам. При этом площадь балкона равна 10 квадратам. За дом указана цена, допустим, 10 млн рублей.

Клиент кивает головой и подписывает бумаги.

На то, что в предварительном договоре появляется ещё и такое определение, как «площадь квартиры/дома», а не «общая площадь», никто не заостряет внимания. И площадь квартиры/дома прописывается как 100 кв.м. минус 10 кв. м балкона с коэффициентом 0,3. В итоге площадь жилья (квартиры/дома) равна 97 кв.м.

А ещё в предварительном договоре появляется пункт, гласящий о том, что стороны считают фактическое увеличение или уменьшение всей площади покупаемой недвижимости по формуле: 100 тыс. рублей за один квадратный метр (то есть 10 млн рублей за 100 кв.м.), а площади балкона – 100 тыс. рублей х 0,3 за один квадратный метр.

При заключении основного договора купли-продажи недвижимости непременно выясняется площадь помещения. Например, после обмера ПИБа площадь квартиры составляет, как и указано в предварительном договоре: 100 квадратов – общая и 10 квадратов – балкона.

И тогда застройщик смело прописывает в основном договоре купли-продажи показатель общей площади жилья по правилам ЖК РФ: 100 кв.м. Но при этом с покупателя требуется доплату за увеличение предполагаемого метража жилья в размере 300 тыс. рублей.

Аргументом к такому решению служит предварительный договор, где под термином «общая площадь» нужно было понимать «площадь жилья + площадь балкона с коэффициентом 0,3», но при этом под «площадью жилья» (квартиры/дома) без балкона понимается то, что было прописано в характеристике «площадь квартиры/дома» в предварительном договоре – 97 квадратов!

Если клиент запутался в математике, то услужливый менеджер покажет ему расчёт на калькуляторе:

• площадь жилья (квартиры/дома) = 97 кв.м;

• площадь балкона = 10*0,3 кв.м.

При сложении получаем: 97+ (10*0,3)=100 кв.м. Разница в 3 квадрата, цена квадрата – 100 тыс. рублей.

Между договорами прошел год и более, а цифра в 97 квадратов там прописана, поэтому покупателю ничего не остается, как только согласиться с менеджерами компании-застройщика.

При этом схема работает и в случае уменьшения метража квартиры – тогда деньги просто не возвращаются. Из схемы понятно одно: чем больше ваш балкон, тем больше вы потеряете.

Если вы чувствуете, что попались на удочку мошенников. Не отчаивайтесь –обращайтесь к опытным юристам, которые помогут вам решить проблему и выйти из ситуации достойно.

3 – Коммунальные платежи.

Удивительное дело, но многие застройщики умудряются взять с покупателя «долг» за коммунальные платежи того периода времени, когда дом ещё не был сдан. То есть фактически пользоваться коммуникациями ещё никто не мог, но это было прописано в договоре. Правда, именно в этом случае хороший юрист легко и быстро поможет вам доказать свою правоту в суде.

Чтобы избежать такой ситуации. Проверяйте договор тщательно, а ещё лучше – заключайте сделки только с проверенными застройщиками. Лучший вариант, когда компания, строящая объекты загородной недвижимости, имеет в своем арсенале хороший штат юристов и риэлторов, а также занимается девелопментом.

Из порядочных компаний, с договорами которых мне приходилось работать, с ходу могу назвать компанию Траст Лайф. В основном они работают через схему ЖСК. Договор и Устав конкретные и понятные – мои клиенты даже сами разобрались. Ко мне пришли за консультацией в поисках «второго дна» - но я не нашла. Девелопер предусмотрел сроки исполнения своих обязанностей по отношению к членам кооператива: и по строительству, и по предоставлению информации.

Почему все описанные выше схемы работают? Потому что любой договор предполагает вариативность и свободу формулировки. И даже если вы обратитесь в суд с просьбой опротестовать такое решение застройщика, то сделать это будет крайне трудно, ведь договор вами уже подписан, следовательно, ознакомившись с его положениями, вы уже согласились с такими странными условиями невыгодной для вас покупки.

Никто же не держал дуло у вашего виска в момент подписания документа? Следовательно, и винить в ошибке можно только себя.

Будьте внимательны при подписании договора, изучайте досконально каждую строку, каждый пункт и не упускайте мелочей, кажущихся логичными и очевидными, из вида. Это может сыграть на руку мошенникам и незапланированно опустошить ваш кошелек.