Р Е Ш Е Н И Е
Именем Российской Федерации г. Сорочинск 13 июля 2012 года.
Сорочинский районный суд Оренбургской области в составе судьи Банниковой Н.Н., при секретаре Губарь Е.Ю., с участием истца Кузьминой Т.Н., ее представителя – адвоката Репневой Е.В., действующей на основании ордера № от ДД.ММ.ГГГГ, ответчика Сдержикова П.В., представителя ответчиков Сдержикова П.В. и Сдержиковой Т.В. – адвоката Гребенщикова А.А., действующего на основании ордера № от ДД.ММ.ГГГГ, третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора Кузьмина И.А., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Кузьминой Т.Н. к Сдержикову П.В. и Сдержиковой Т.В. о расторжении договора,
У С Т А Н О В И Л:
Кузьмина Т.Н. обратилась в суд с иском к Сдержикову П.В. и Сдержиковой Т.Н. о расторжении договора. В обоснование иска указала, что ДД.ММ.ГГГГ между ней и ответчиками был заключен договор мены, согласно которого она в собственность ответчиков передала двухкомнатную квартиру, расположенную по адресу: , а ответчики передали ей в собственность незавершенный строительством жилой дом и земельный участок, находящиеся по адресу: .
Пунктом 9 указанного договора предусмотрено, что незавершенный строительством жилой дом не имеет видимых технических (строительных) недостатков. Если в дальнейшем стороны обнаружат недостатки в качестве обмениваемых обьектов, то наступают последствия, предусмотренные ст. 475 ГК РФ.
После заключения сделки, по прошествии осеннее – зимнего периода в незавершенном строительством доме она обнаружила технические (строительные) недостатки, а именно: сквозные лопины, трещины на стенах дома, при этом было очевидно, что ответчики об этих недостатках знали, но скрыли их под штукатуркой, запенив монтажной пеной. Все выявленные недостатки считает существенными нарушениями требований к качеству товара. На ее устное предложение расторгнуть договор в добровольном порядке, ответчики ответили отказом. В последующем ею было направлено ответчикам письменное предложение о расторжении договора, ответчики ей не ответили.
Просит признать недействительным и расторгнуть договор мены от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между ней и ответчиками.
Определением Сорочинского районного суда от 10 июля 2012 года в качестве третьего лица не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора привлечен Кузмин И.А..
В судебном заседании истец Кузьмина Т.Н. уточнила заявленные требования и просила расторгнуть договор мены от ДД.ММ.ГГГГ по основаниям, изложенным в иске. Дополнила, что на момент совершения сделки незавершенный строительством жилой дом был возведен под крышу, внутри дома стены были оштукатурены, видимых следов трещин не было. Со стороны улицы на обкладке были видны следы трещин, которые были затерты штукатуркой. Сдержиков П.В. пояснил, что дом дает усадку, отчего образовались микротрещины, убеждал их, что фундамент отличного качества, закладывал сам. Дом им с мужем понравился и они решили заключить договор мены. Сдержиковы разрешили им пожить в обмениваемой квартире. Осенью на стенах дома и фундаменте стали появляться трещины, когда пришли в дом в феврале 2012 года, то увидели на стенах сквозные трещины. Штукатурка разорвалась и они увидели, что сквозные трещины были запенены монтажной пеной и заштукатурены, поэтому они их не увидели во время осмотра дома до заключения сделки мены. Сдержиковы скрыли от них эти трещины, она сразу же в феврале позвонила им, обьяснила ситуацию, но в ответ ничего не услышала. Указанные недостатки являются существенными, потому что требуют больших материальных затрат. Для того, чтобы предотвратить трещины, необходимо усиление фундамента, теоретически это возможно, но возможно ли это сделать практически, она сомневается. В любом случае, для устранения недостатков потребуется длительное время и дополнительные материальные средства. Согласно заключению эксперта на устранение недостатков требуется рублей, она не располагает такими средствами.
Представитель истца – адвокат Репнева Е.В. требования истца поддержала и просила их удовлетворить.
Ответчик Сдержиков П.В. исковые требования не признал и пояснил суду, что в 2009 году он купил спорный незавершенный строительством жилой дом со степенью готовности 18% (фундамент и цоколь). В 2010 году возвел стены, крышу, обложил стены дома кирпичом. Весной 2011 года на стенах появились сквозные трещины, которые он запенил монтажной пеной, после чего стены с внутренней стороны отштукатурил. Под штукатуркой трещин не было видно. Приняли решение продать дом, дали обьявление в газету. Истец приехала с мужем и родственником, осматривали дом, по поводу трещин с внешней стороны дома, он пояснил, что дом дает усадку. О сквозных трещинах истцу ничего не сказал, считал, что он их устранил. Дом продал из-за отсутствия денежных средств. По заключению эксперта все трещины образовались до совершения сделки, поэтому истец не могла их не видеть.
Ответчик Сдержикова Т.Н., извещенная о времени и месте судебного заседания надлежащим образом, участия в рассмотрении дела не принимала, о причинах неявки, суд не уведомила..
В соответствии с ч.3 ст. 167 ГПК РФ суд рассмотрел дело в отсутствие ответчика Сдержиковой Т.Н.
Представитель ответчиков – адвокат Гребенщиков А.А. не соглашаясь с требованиями истца, просил в их удовлетворении отказать в связи с тем, что все повреждения образовались до заключения договора мены. Истец не могла их не видеть. Не соблюден досудебный порядок разрешения спора. Просит применить срок исковой давности, поскольку Сдержиковыми незавершенный строительством спорный дом был приобретен в феврале 2009 года.
Третье лицо не заявляющее самостоятельных требований относительно предмета спора Кузьмин И.А. поддержал исковые требования Кузьминой Т.Н. и просил их удовлетворить. Суду пояснил, что до оформления договора мены, они визуально осмотрели недостроенный дом, трещин не было. Внутри стены были оштукатурены, трещин не было видно. Снаружи трещины были заделаны раствором. Сдержиков П.В. пояснил, что это микротрещины, которые образовались из-за усадки дома. По поводу фундамента пояснил им, что траншеи копал трактором, сам закладывал фундамент. Трещины на стенах стали появляться с осени 2011 года. В феврале 2012 года они пришли в дом и увидели сквозные трещины, из дома было видно улицу. Считает, что Сдержиков П.В. скрыл от покупателей сквозные трещины под штукатуркой.
Все повреждения требуют большого обьема работ с привлечением специалистов, никакой гарантии в том, что после усиления фундамента, трещины не образуются вновь, нет. Другого жилья они не имеют, все эти недостатки для них являются существенными, требуют дополнительных материальных затрат.
Суд, выслушав стороны, речь адвокатов, третьего лица, исследовав материалы дела, приходит к следующему.
В соответствии с п. 1 ч.2 ст. 450 Гражданского кодекса РФ по требованию одной из сторон, договор может быть расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной.
Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.
В соответствии с п.2 ст.452 ГК РФ, требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.
Как установлено материалами дела, ДД.ММ.ГГГГ между Кузьминой Т.Н., Сдержиковым П.В. и Сдержиковой Т.В. заключен договор мены, по условиям которого ответчики передали в собственность Кузьминой Т.Н., принадлежавший им на праве частной общей совместной собственности незавершенный строительством жилой дом, площадь застройки кв.м., степень готовности 18% и земельный участок, площадью кв.м., кадастровый номер по адресу: .
Переход права собственности на спорное недвижимое имущество к Кузьминой Т.Н. зарегистрирован ДД.ММ.ГГГГ. Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Оренбургской области произведена государственная регистрация договора мены от ДД.ММ.ГГГГ, истцу и ответчикам в установленном порядке выданы свидетельства о государственной регистрации права собственности на указанное имущество (л.д.7,8, 81).
В судебном заседании установлено, что при заключении договора мены сквозные трещины ответчиком были запенены монтажной пеной и оштукатурены, то есть скрыты. В феврале 2012 года указанные трещины образовались вновь. Ответчик Сдержиков не отрицал наличие трещин до продажи дома и их заделывание монтажной пеной до штукатурки стен.
Отсутствие сквозных трещин в стенах и фундаменте спорного жилого дома на момент заключения договора мены подтверждается п.9 указанного договора, где сказано о том, что стороны до заключения настоящего договора ознакомились с санитарными, техническими данными отчуждаемого незавершенного строительством жилого дома и претензий к нему не имеют, видимых технических (строительных) недостатков не имеют. Если в дальнейшем стороны обнаружат недостатки в качестве обмениваемых обьектов недвижимости, то наступают последствия, предусмотренные ст. 475 ГК РФ.
Истец неоднократно обращался к ответчикам в устной форме по вопросу расторжения договора, ДД.ММ.ГГГГ направил ответчику требование о расторжении договора мены от ДД.ММ.ГГГГ, исходя из существенного нарушения условий договора со стороны ответчика, которое осталось без ответа.
В ходе проведения экспертизы, спорный обьект был осмотрен. При осмотре были выявлены дефекты и повреждения основных несущих строительных конструкций (фундамент, стены), требующие проведения мероприятий по усилению и ремонту.
Согласно заключению судебной строительно – технической экспертизы от ДД.ММ.ГГГГ следует, что строительные работы по возведению жилого дома не отвечают требованиям строительных норм и правил, стандартов, технических условий, а именно:
1.Глубина заложения подошвы фундамента 0,65 см находится выше расчетной глубины промерзания грунта, отсутствует вертикальная гидроизоляция в нарушение требований СНиП 2.02.01-83* «Основания зданий и сооружений» п.2.22, 2.25, 2.29.
2.Сквозные вертикальные и наклонные трещины в наружных стенах (восемь сквозных трещин в стенах дома и одна в монолитном фундаменте, потеря конструктивной связи в местах сопряжения внутренних и наружных стен (сквозные вертикальные трещины в местах примыкания стен) нарушение требований СНиП 3.03.01-87 «Несущие и ограждающие конструкции» п.7.4.
Основные мероприятия по ремонтно – восстановительным работам должны быть направлены на: 1. Усиление фундаментов с заглублением расчетной глубины промерзания. 2. Усиление и ремонт стен с частично перекладкой облицовочного слоя.
Затраты на проведение ремонтно – восстановительных работ составят руб. коп. Продолжительность работ будет зависеть от количества занятых рабочих, степени механизации и способа выполнения комплекса СМР. Общая трудоемкость составит 707,43 чел. час.
В части 2 ст. 475 ГК РФ (глава 30 ГК РФ, §1 "Общие положения о купле-продаже") содержится специальная норма, определяющая правовые последствия передачи товара ненадлежащего качества продавцом покупателю по договору купли-продажи, которая заключается в следующем: в случае существенного нарушения требований к качеству товара (обнаружения неустранимых недостатков, недостатков, которые не могут быть устранены без несоразмерных расходов или затрат времени, или выявляются неоднократно, либо проявляются вновь после их устранения, и других подобных недостатков) покупатель вправе по своему выбору отказаться от исполнения договора купли-продажи.
В силу ч.2 ст. 567 ГК РФ к договору мены применяются соответственно правила о купле-продаже (глава 30), если это не противоречит правилам настоящей главы и существу мены.
Условия, предусматривающие возможность расторжения договора мены от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного Кузьминой Т.Н. с одной стороны и Сдержиковым П.В., Сдержиковой Т.В. с другой стороны по требованию одной из сторон в судебном порядке по основаниям, предусмотренным законом или договором указаны в п. 9 из которых следует, что если в дальнейшем стороны обнаружат недостатки в качестве обмениваемых обьектов недвижимости, то наступают последствия, предусмотренные ст. 475 ГК РФ.
Таким образом, суд приходит к выводу о том, что недостатки, имеющиеся в спорном обьекте, указанные в заключении эксперта, являются существенными, поскольку на их устранение потребуются несоразмерные затраты, трещины проявились вновь после их устранения. Истец приобрела указанный жилой дом за рублей, а требуется на устранение имеющихся недостатков рубля. Работы по устранению недостатков должны выполняться с привлечением специалистов и техники. Истец не располагает материальными ресурсами, позволяющими нести дополнительные затраты, что подтверждается справками о заработной плате.
Доводы ответчика Сдержикова и его представителя о том, что до заключения договора мены, все указанные в заключении эксперта недостатки имелись и истец не могла их не видеть, не подтверждаются материалами дела.
Согласно заключению эксперта все повреждения возникли до заключения договора мены. В этом же заключении указано, что сквозные трещины были заделаны монтажной пеной и штукатуркой, что не отрицали в судебном заседании и стороны, а потому истец при заключении сделки, их не могла видеть.
Не обоснованным суд признает и довод представителя ответчика о применении исковой давности, так как оспариваемый договор заключен ДД.ММ.ГГГГ, а предложение о расторжении договора истцом ответчику направлено ДД.ММ.ГГГГ.
При таких обстоятельствах требования истца являются законными, обоснованными и подлежащими удовлетворению.
На основании изложенного и руководствуясь ст. 194 - 198 ГПК РФ, суд
Р Е Ш И Л:
Исковые требования Кузьминой Т.Н. удовлетворить.
Договор мены от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между Кузьминой Т.Н. с одной стороны и Сдержиковым П.В., Сдержиковой Т.В. с другой стороны, расторгнуть.
Решение может быть обжаловано в Оренбургский областной суд через Сорочинский районный суд Оренбургской области в течение 30 дней со дня принятия решения суда в окончательной форме.
Мотивированное решение изготовлено 18 июля 2012 года.
Судья Н.Н.Банникова.
