два миллиона долой

69_86680

1

Ф Е Д Е Р А Л Ь Н Ы Й А Р Б И Т Р А Ж Н Ы Й С У Д У Р А Л Ь С К О Г О О К Р У ГА

П О С Т А Н О В Л Е Н И Е

№ Ф 09-8634/08-С 6

20 ноября 2008 г.

Дело № А 07-3600/2008

Екатеринбург.

Федеральный арбитражный суд Уральского округа в составе: председательствующего Соколовой Н.П., судей Смирнова А.Ю., Сулейменовой Т.В., рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу индивидуального пред-принимателя Макарова Дмитрия Сергеевича (далее – предприниматель) на реше-ние Арбитражного суда Республики Башкортостан от 09.06.2008 по делу № А 07-3600/2008 и постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 19.08.2008 по тому же делу.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения кассационной жа-лобы извещены надлежащим образом, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте Федерального ар-битражного суда Уральского округа.

В судебном заседании приняли участие: предприниматель Макаров Д.С. (паспорт 80 03 № 466452 выдан Кировским РУВД г. Уфы 16.08.2002) и его представитель Некрасов В.Ю. (доверенность от 07.08.2008); представитель общества с ограниченной ответственностью «Сигма-Инвест» (далее – общество «Сигма-Инвест») - Камалова К.Э. (доверенность от 01.07.2008 № 1/07-д).

В судебном заседании, назначенном на 20.11.2008 на 12 ч 00 мин, в соответст-вии со ст. 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации объявлен перерыв до 16 ч 30 мин 20.11.2008.

После перерыва в судебном заседании принял участие представитель общест-ва «Сигма-Инвест» - Камалова К.Э. (доверенность от 01.07.2008 № 1/07-д).

Общество «Сигма-Инвест» обратилось в Арбитражный суд Республики Баш-кортостан с иском к предпринимателю о взыскании долга по арендной плате в размере 444 680 руб. 76 коп., пени в размере 244 574 руб. 42 коп., а также упу-щенной выгоды в размере 1 314 575 руб.

До вынесения судебного акта по существу спора истец в порядке, установлен-ном ст. 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, уточ-нил исковые требования и просил принять отказ от исковых требований в части взыскания упущенной выгоды в размере 1 314 575 руб. и взыскать с предприни-мателя задолженность по арендной плате в размере 1 799 784 руб. и пени в разме-ре 492 885 руб. (л. д. 37-39).

69_86680

2

Решением суда от 09.06.2008 (судья Акопян Л.Л.) исковые требования удовле-творены частично. С предпринимателя в пользу общества «Сигма-Инвест» взы-скан долг в сумме 1 791 800 руб. и пени в сумме 492 885 руб. В удовлетворении остальной части иска отказано.

Постановлением Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от

19.08.2008 (судьи Пивоварова Л.В., Малышев М.Б., Баканов В.В.) решение суда оставлено без изменения.

В жалобе, поданной в Федеральный арбитражный суд Уральского округа, предприниматель просит судебные акты отменить в части взыскания 1 334 976 руб. задолженности по арендной плате за период с 10.01.2007 по 10.07.2007 и

263 808 руб. пени за тот же период, в указанной части требований отказать, ссы-лаясь на ошибочность вывода судов о том, что договор аренды был пролонгиро-ван на основании п. 2 ст. 621 Гражданского кодекса Российской Федерации и дей-ствовал в период с 10.01.2007 по 10.07.2007. Как указывает заявитель, судом не учтено, что с 03.08.2006 предприниматель не мог пользоваться арендованным по-мещением и данное обстоятельство (невозможность пользования) установлено судами. Кроме того, суды не применили п. 2.2 договора, в силу которого если ни одна из сторон не заявит за один месяц до истечения срока действия договора о своем желании расторгнуть его, договор аренды продлевается на новый срок до-полнительным соглашением, таким образом, ввиду отсутствия дополнительного соглашения, договор аренды является прекращенным.

Как установлено судами и следует из материалов дела, между обществом

«Сигма-Инвест» (арендодатель) и предпринимателем (арендатор) заключен до-говор от 01.10.2005 № 1 аренды нежилых помещений в торговом центре «Па-рус», расположенном по адресу: г. Уфа, ул. Трамвайная, 2/3, на 4 этаже площа-дью 234,44 кв. м, на цокольном этаже площадью 20 кв. м (с учетом дополни-тельных соглашений к договору). Арендованные помещения переданы пред-принимателю по актам приема-передачи (л. д. 24-25). Срок действия договора аренды сторонами определен 11 месяцев.

В соответствии с п. 3.2.4 договора арендатор обязан вносить арендную пла-ту не позднее 10-го числа месяца, предшествующего расчетному. При про-срочке арендатором уплаты арендных платежей, эксплуатационных и комму-нальных услуг арендодатель вправе начислить пени в размере 0,1% с просро-ченной суммы за каждый день просрочки (п. 7.1 договора).

В торговом центре «Парус» 03.08.2006 произошел пожар. В соответствии с актом приемки и ввода объекта в эксплуатацию после произведенных ремонт-ных работ от 10.01.2007 четвертый этаж здания торгового центр «Парус» начал работу с 10.01.2007 (л.д. 44).

Обращаясь в арбитражный суд с иском, общество «Сигма-Инвест» указало, что предприниматель обязанность по внесению арендной платы исполнял не-надлежащим образом, в результате чего за ним образовалась задолженность за период с 07.06.2006 по 03.08.2006 в сумме 464 808 руб., которую предпринима-тель признает, и за период с 10.01.2007 (момент ввода объекта в эксплуатацию после пожара) по 10.07.2007 (передача спорных помещений в аренду иному

69_86680

3 лицу) в сумме 1 334 976 руб. Кроме того, общество «Сигма-Инвест» просило взыскать пени, начисленные в соответствии с п. 7.1 договора на сумму задол-женности.

Частично удовлетворяя заявленные требования, суды исходили из того, что в силу п. 2 ст. 621 Гражданского кодекса Российской Федерации спорный до-говор аренды, заключенный на срок 11 месяцев, считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.

При этом суды указали, что по условиям п. 9.3 договора, если вследствие форс-мажорных обстоятельств помещения становятся непригодными для ис-пользования, арендатор имеет право расторгнуть договор. Арендатор не изъяв-лял желания расторгнуть договор. После проведения ремонта по причине про-изошедшего в торговом центре «Парус» пожара, предприниматель не направ-лял истцу предложение о расторжении договора, препятствия к пользованию ответчиком арендованными помещениями отсутствовали, в связи с чем суды пришли к выводу, что договор аренды от 01.10.2005 был пролонгирован сторо-нами и продолжал действовать до 10.07.2007 – момент сдачи спорных поме-щений в аренду иному лицу.

С учетом изложенного суды признали правомерным требование истца о взыскании арендной платы за период с 07.06.2006 по 03.08.2006 и с 10.01.2007 по 10.07.2007 на основании действующего договора аренды. Установив нали-чие задолженности по арендной плате, суды признали обоснованным и начис-ление пени в соответствии с п. 7.1 договора.

Между тем с принятыми по делу судебными актами нельзя согласиться в силу следующего.

В соответствии с п. 1 ст. 610 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды заключается на срок, определенный договором.

Согласно п. 2 ст. 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возоб-новленным на тех же условиях на неопределенный срок (ст. 610 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Таким образом, для признания договора возобновленным необходимы два ус-ловия: 1) арендатор продолжает пользование имуществом после истечения срока договора; 2) арендодатель против этого не возражает.

Суды, признавая договор пролонгированным, не проверяли, продолжал ли арендатор пользоваться спорными помещениями на 4 и цокольном этажах после истечения срока действия договора аренды - 01.09.2006, следовательно, вывод су-да о пролонгации договора без установления фактического пользования ответчи-ком помещениями нельзя признать обоснованным.

Кроме того, суды не проверили наличие оснований для применения ст. 622 Гражданского кодекса Российской Федерации, на которую ссылался истец в обоснование заявленных требований (л. д. 37-39).

При таких обстоятельствах принятые по делу судебные акты подлежат отмене, дело – направлению на новое рассмотрение, при котором судам надлежит устра-

69_86680

4 нить отмеченные недостатки, определить, являлся ли договор аренды от 01.10.2005 действовавшим, пользовался ли предприниматель фактически спор-ными помещениями на четвертом и цокольном этажах после пожара и на основа-нии полно установленных фактических обстоятельств рассмотреть спор в соот-ветствии с требованиями действующего законодательства.

Руководствуясь ст. 286-289 Арбитражного процессуального кодекса Россий-ской Федерации, суд.

П О С Т А Н О В И Л: решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 09.06.2008 по делу № А 07-3600/2008 и постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 19.08.2008 по тому же делу отменить.

Дело направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд Республики Баш-кортостан.

Председательствующий Н.П. Соколова.

Судьи А.Ю. Смирнов.

Т.В. Сулейменова.