РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
Ессентукский городской суд Ставропольского края в составе: председательствующего судьи Годило Н.Н., при секретаресудебного заседания Финкельштейн Е.Е., с участием: представителя истца А.Л.Ф., Е.М.Т., действующего по доверенности, представителя ответчика ООО «С.», Ж.С.А., действующего по доверенности, рассмотрев в судебном заседании 06 марта 2012 года в г. Ессентуки гражданское дело по иску А.Л.Ф. к ООО «С.» о взыскании излишне уплаченной суммы по договору долевого участия в строительстве, процентов за пользование чужими денежными средствами, неустойки за нарушение предусмотренного договором срока передачи квартиры, компенсации морального вреда,
УСТАНОВИЛ:
В Ессентукский городской суд Ставропольского края обратилась А.Л.Ф. с исковым заявлением к ООО «С.» о взыскании излишне уплаченной суммы по договору долевого участия в строительстве в размере рублей, процентов за пользование чужими денежными средствами в сумме рублей, неустойки за нарушение предусмотренного договором срока передачи квартиры в сумме рублей, компенсации морального вреда в размере рублей.
В исковом заявлении истец указала, что ею ДД.ММ.ГГГГ заключен договор уступки прав по договору об участии в долевом строительстве многоквартирного жилого дома. Согласно условиям данного договора, она приняла в полном объеме права и обязанности по договору об участии в долевом строительстве многоквартирного жилого дома в микрорайоне от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного с ответчиком. Договор уступки был зарегистрирован ДД.ММ.ГГГГ.
Предметом договора об участии в долевом строительстве многоквартирного жилого дома являлось привлечение финансовых средств участника долевого строительства для постройки и последующей передачи ему в собственность трехкомнатной предварительной площадью 106,36 кв.м.
Цена договора составила рублей, таким образом, сторонами при подписании договора цена объекта недвижимости, подлежащего передачи, поставлена в зависимость от общей площади передаваемой квартиры.
Согласно п. 1.3 Договора цена не являлась окончательной и подлежала перерасчету по результатам натурных обмеров объекта органами технической инвентаризации.
Свои обязательства по оплате цены договора истец выполнила в полном объеме.
В свою очередь ответчик не выполнил обязанности по уведомлению дольщика о готовности объекта к передачи, данных обмера не предоставил, необходимость принятия квартиры была сообщена по телефону юристконсультом ООО «С.» в феврале 2010 года, в результате чего ДД.ММ.ГГГГ акт приема-передачи квартиры был подписан без проверки соответствия передаваемой квартиры условиям договора.
В марте 2010 года при получении свидетельства о праве собственности на квартиру было выявлено, что общая площадь переданной квартиры значительно меньше заявленной в договоре, поскольку составила 99,1 кв.м. вместо 106,36 кв.м.
Тем самым ответчиком незаконно удерживаются у себя денежные средства в сумме рублей, подлежащие возврату истцу.
ДД.ММ.ГГГГ истцом была направлена претензия ответчику с требованием вернуть излишне уплаченные денежные средства. Поскольку до настоящего времени направленная претензия не удовлетворена на указанную сумму, в соответствии со статьей 395 ГК РФ, подлежат начислению проценты за пользование чужими денежными средствами.
Так, на момент обращения сумма процентов начисленных за пользование чужими денежными средствами составила - рублей.
Также, поскольку по условиям договора долевого участия в строительстве определен срок передачи объекта участия в долевом строительстве не позднее ДД.ММ.ГГГГ, изменения в заключенный договор сторонами не вносились, фактически объект передан ДД.ММ.ГГГГ, то в соответствии со статьей 10 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» ответчик должен выплатить неустойку в размере рублей за нарушение срока передачи объекта.
В соответствии со статьей 15 Закона РФ «О защите прав потребителей» истец просит взыскать с ответчика компенсацию морального вреда в сумме рублей, который причинен неправомерными действиями ответчика.
В судебном заседании представитель истца доводы, изложенные в исковом заявлении поддержал, просил иск удовлетворить в полном объеме.
Представитель ответчика против удовлетворения искового заявления возражал, поскольку объект долевого участия в строительстве истцом принят, претензии в момент принятия отсутствовали, передача объекта произведена с запозданием по вине истца, поскольку её представитель был уведомлен о необходимости принять объект в день подписания договора уступки прав по договору об участии в долевом строительстве многоквартирного жилого дома, кроме этого, ответчиком сделаны дополнительно работы на сумму более 300 000 рублей, не оговоренные в основном договоре.
Выслушав стороны, оценив представленные доказательства с учетом требований закона об относимости, допустимости и достоверности, а также их значимости для правильного разрешения заявленных требований, суд считает, что заявленные требования подлежат удовлетворению в части по следующим основаниям.
Судом установлено, что ДД.ММ.ГГГГ между ООО «С.» и гражданами Р.В.В., Р.В.В., Р.В.В., Р.В.В. заключен договор долевого участия в строительстве на трехкомнатную, расположенную на 8 этаже многоквартирного жилого дома в микрорайоне с предварительной общей площадью - 106, 36 кв.м. стоимостью.
К договору прилагается в качестве приложения № схема планировки расположенной на 8 этаже, в которой указано, что в состав общей площади объекта долевого участи в строительстве по указанному договору входит лоджия.
Указанный договор долевого участия в строительстве от ДД.ММ.ГГГГ, зарегистрирован в ЕГРП ДД.ММ.ГГГГ за №.
Срок передачи объекта долевого участия в строительстве в соответствии с пунктом 1.5. Договора определен - 1 квартал 2009 года. При этом допускается перенесение срока окончания строительства на срок до 8 (восьми) месяцев от запланированного.
Многоквартирный жилой дом в микрорайоне, сдан в эксплуатацию ответчиком ДД.ММ.ГГГГ, с присвоением почтового адреса жилому дому (разрешение на ввод объекта в эксплуатацию).
Участником долевого строительства по заключенному договору произведена оплата в следующие сроки: ДД.ММ.ГГГГ - рублей, ДД.ММ.ГГГГ-
ДД.ММ.ГГГГ истцом с участниками долевого строительства (Р.В.В., Р.В.В., Р.В.В., Р.В.В.) заключен договор уступки прав по договору об участии в долевом строительстве многоквартирного жилого дома в микрорайоне от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного с ответчиком. Договор уступки был зарегистрирован ДД.ММ.ГГГГ.
ДД.ММ.ГГГГ ответчик уведомил представителя истца - Т.Л.И., действующую по доверенности от ДД.ММ.ГГГГ №.
ДД.ММ.ГГГГ между ООО «С.» и представитель истца - Т.Л.И. в соответствии с договором долевого участия в строительстве многоквартирного жилого дома в микрорайоне « от ДД.ММ.ГГГГ, договором уступки прав от ДД.ММ.ГГГГ подписан акт приема-передачи трехкомнатной расположенной на 8 этаже: общей площадью 99,1 кв.м., с учетом балконов 102,6 кв.м., жилой площадью 50,7 кв.м.
Согласно ч. 2 ст. 5 ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости", по соглашению сторон цена договора может быть изменена после его заключения, если договором предусмотрены возможности изменения цены, случаи и условия ее изменения.
В силу ст. 309 ГК РФ, обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.
Согласно п. 1.3. Договора, предварительная общая площадь объекта, указанна в договоре, в соответствии с планировкой типового этажа и после проведения инвентаризации подлежит перерасчету, как в большую, так и в меньшую площадь.
Цена договора согласно пунктов 4.1, 4.2 составила рублей за 106,36 кв.м. общей площади.
К договору прилагается в качестве приложения № схема планировки расположенной на 8 этаже, в которой указано, что в состав общей площади объекта долевого участи в строительстве по указанному договору входит лоджия.
Из расчета площади и цены объекта долевого участия в строительстве согласованного сторонами, стоимость одного кв. м объекта составляет рублей.
В соответствии с п. 3.2.4, 3.2.4.3 Договора, участник долевого строительства обязан в течении десяти дней после получения уведомления от Заказчика, лично или через доверенное лицо, полномочия которого подтверждены нотариальной доверенности, подписать акт сверки расчетов в соответствии с п. 4.5 договора долевого участия в строительстве.
В п. 4.5 Договора указано, что после окончания строительства многоквартирного жилого дома и получения технической документации Заказчиком по итогам обмеров органов технической инвентаризации, стороны в течении десяти рабочих дней после получения участником долевого строительства оповещения от застройщика обязаны провести между собой расчеты по доплате либо возврату денежных средств. При этом окончательный расчет взноса участника долевого строительства определяется сторонами исходя из суммы общей площади объекта долевого строительства и площади, лоджий и балконов (без применения понижающих коэффициентов согласно п. 1.2 договора).
Согласно кадастровому паспорту, плану расположений помещений на этаже на указанную квартиру, общая площадь квартиры N 84, расположенной по адресу: , составляет 99,1 кв. м, суммарная площадь с учетом лоджии - 102,6 кв. м.
ДД.ММ.ГГГГ между сторонами, ООО «С.» и представитель истца - Т.Л.И. в соответствии с договором долевого участия в строительстве многоквартирного жилого дома в микрорайоне «Прибрежный» №/П от ДД.ММ.ГГГГ, договором уступки прав от ДД.ММ.ГГГГ подписан акт приема-передачи трехкомнатной расположенной на 8 этаже: общей площадью 99,1 кв.м., с учетом балконов 102,6 кв.м., жилой площадью 50,7 кв.м.
Разрешая требования истца о взыскании с ответчика денежной суммы рубля, суд исходит из того, чтодоговором долевого участия в строительстве многоквартирного жилого дома в микрорайоне «Прибрежный» №/П от ДД.ММ.ГГГГ, по которому произведена в последствии уступка прав, площадь объекта для определения его стоимости, установлена с учетом лоджии и балкона, иных соглашений к договору изменяющих данные условия сторонами не заключалось, истец, подписывая договор уступки прав, согласился с данными условиями договоров, исполнил свои обязательства по оплате данной площади квартиры, а также подписал через своего представителя акт приема-передачи объекта в указанной площади, с учетом площади лоджии.
Учитывая, что площадь объекта с учетом лоджии, включение которой в стоимость объекта согласована сторонами, составляет 102,6 кв.м., истцом оплачена стоимость объекта исходя из общей площади объекта долевого участия в размере 106,36 кв.м., акт сверки сторонами не составлялся, тем самым налицо переплата истцом стоимости объекта в части 3,76 кв.м. общей площади объекта и соответственно незаконное удержание ответчиком данной суммы, в нарушение п. 3.2.4.3, 4.5 Договора.
Стоимость квадратного метра, из расчета общей стоимости объекта и его площади, указанных в договоре составляет рубля, тем самым стоимость переплаченных 3,76 кв.м. составляет (3,76 X 19 744).
Удерживаемые ответчиком сумма, в размере, расценивается судом как неосновательное обогащение, поскольку не основывается на условиях заключенного договора, а иные законные основания, позволяющие её удержание отсутствуют (ст. 1102 ГК РФ).
Учитывая уменьшение суммы подлежащей взысканию с ответчика в качестве переплаты по договору, подлежит перерасчету сумма процентов за пользование чужими денежными средствами, из расчета
Так проценты за пользование чужими денежными средствами с ДД.ММ.ГГГГ, даты подписания акта приема-передачи квартиры, исходя из суммы, составляют
Как указано выше, договор долевого участия в строительстве подписан ДД.ММ.ГГГГ, регистрация по нему проведена ДД.ММ.ГГГГ, договор уступки прав по нему подписан ДД.ММ.ГГГГ, регистрация данного соглашения произведена ДД.ММ.ГГГГ, в то время как срок окончания строительства определен I квартал 2009 года, продление которого, по условиям договора, допускалось на 8 месяцев, т.е. на момент заключения договора уступки прав срок окончания строительства истек, что для истца было очевидно, кроме того, на момент заключения договору уступки многоквартирный жилой дом уже был сдан, отсутствие акта-приема передачи, учитывая требования ст. 11 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», позволили сторонам произвести уступку прав.
Таким образом, при заключении договора истец фактически согласился с тем, что квартира подлежит ему передаче с момента заключения договора уступки, при том, что данное право требовать исполнения условий договора долевого участия в строительстве, в части передачи объекта у истца возникло у истца после заключения договора уступки прав и оплаты стоимости объекта долевого участия по договору, которая произведена ДД.ММ.ГГГГ.
В соответствии же с пунктами 1-2 статьи 16 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» право собственности участника долевого строительства на объект долевого строительства подлежит государственной регистрации в порядке, предусмотренном Федеральным законом от 21 июля 1997 года N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Федеральный закон "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним"). Основанием для государственной регистрации права собственности участника долевого строительства на объект долевого строительства являются документы, подтверждающие факт его постройки (создания), - разрешение на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в состав которых входит объект долевого строительства, и передаточный акт или иной документ о передаче объекта долевого строительства.
При этом, в соответствии со статьей 4 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» по договору участия в долевом строительстве (далее - договор) одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.
Согласно статье 12 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» обязательства застройщика считаются исполненными с момента подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства. Обязательства участника долевого строительства считаются исполненными с момента уплаты в полном объеме денежных средств в соответствии с договором и подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства.
Из изложенных норм материального права следует, что регистрация права собственности на объекты долевого строительства возможна только при условии, когда обязательства сторон по такому договору исполнены.
Исходя из изложенного, передача объекта долевого участия в строительстве, до исполнения участником долевого участия в строительстве своих обязанностей связанных с оплатой стоимости объекта долевого участия в строительстве, не порождает у последнего права на регистрацию права собственности, т.е. на получение конечного результата, на своевременное достижения которого направлено стимулирование законодательством, путем введения неустоек, действий застройщика по передачи объекта.
В соответствии с пунктом 3 статьи 433 ГК РФ договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом.
Права требование по договору уступки прав у истца возникло с момента заключения договора уступки прав, т.е. с момента государственной регистрации договора - ДД.ММ.ГГГГ, при этом, с момента исполнения участником долевого строительства своих обязанностей по оплате, обусловленной договором, цены объекта - ДД.ММ.ГГГГ.
В день полной оплаты, обусловленной договором долевого участия в строительстве, цены договора и подписания уступки прав, по данному договору, застройщик предупредил истца о необходимости принятия объекта долевого участие в строительстве, через его представителя действующего на основании выданной нотариальной доверенности от ДД.ММ.ГГГГ, в полномочия которого входили вопросы принятия объекта долевого участия в строительстве.
Как показала допрошенная в судебном заседании Т.Л.И., ей ДД.ММ.ГГГГ А.Л.Ф. была выдана доверенность с целью представления её интересов в вопросах регистрации права собственности на объект долевого участия в строительстве, для чего ей поручены ряд действий, в том числе и решение вопроса по принятию объекта долевого участия в строительстве по акту приема-передачи от Застройщика. Подписание акта приема-передачи ДД.ММ.ГГГГ, по истечению месяца после уведомления о таком принятии со стороны Застройщика, обусловлено отсутствием таковой необходимости, вызванное сначала проведением государственной регистрации договора уступки прав, в дальнейшем получением документов из органов Росреестра подтверждающих проведения данной государственной регистрации, а также выбора в дальнейшем времени для обращения к Застройщику с целью подписания акта приема-передачи.
Таким образом, имея выданную нотариально удостоверенную доверенность, принимая уведомление и расписываясь в нем, Т.Л.Ф. действовала от имени истца и в её интересах.
Показания Т.Л.Ф. доказывают отсутствие виновных действий ответчика связанных с несвоевременной передачей объекта долевого участие в строительстве, поскольку в данной ситуации отсутствуют действия ответчика направленные на уклонения своих обязательств по передачи объекта долевого участия в строительстве, что подтверждается как показаниями допрошенного свидетеля, так и фактическими обстоятельствами, установленными в суде, вручением уведомления о необходимости принятия объекта долевого участия в строительстве, доверенному лицу истца, введением многоквартирного жилого дома в эксплуатации и наличием технической документации (кадастрового паспорта) на передаваемый объект по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ, что подтверждается материалами регистрационного дела на.
Тем самым, судом установлено наличие возможностей у Застройщика исполнить свои обязательства по передачи квартиры на ДД.ММ.ГГГГ, уведомление участника долевого строительства о необходимости принятия объекта долевого участия в строительстве ДД.ММ.ГГГГ, а также отсутствие действия истца по принятию объекта долевого участия в строительстве с ДД.ММ.ГГГГ, что фактически расценивается судом как уклонения последнего от принятия объекта.
Применение к Застройщику в данной ситуации штрафных санкций в виде неустойки за нарушение срока передачи объекта долевого участия в строительстве приведет к привлечению лица к ответственности вне зависимости от наличия виновных действия последнего, в то время как Закон N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" связывает возникновение ответственности Застройщика напрямую от наличия виновного его поведения, направленного на игнорирование требований настоящего Закона, в том связанных с исполнением обязанностей по передачи объекта.
На основании вышеуказанного в удовлетворении заявленных требований о взыскании неустойки за нарушение предусмотренного договором срока передачи квартиры надлежит отказать.
Как усматривается из ст. 151 ГК РФ, если гражданину причинен моральный вред (физическое или нравственное страдание) действиями, нарушающими его личные имущественные права либо посягающими на принадлежащие гражданину другие нематериальные блага, а также в других случаях, предусмотренных законом, суд может возложить на нарушителя обязанность денежной компенсации указанного вреда.
Согласно ст. 15 ЗК «О защите прав потребителей», моральный вред, причиненный потребителю вследствие нарушения изготовителем (исполнителем, продавцом) или организацией, выполняющей функции изготовителя, (продавца) на основании договора с ним, прав потребителя, предусмотренных законами и правовыми актами РФ регулирующими отношения в области защиты прав потребителей, подлежит компенсации причинителем вреда при наличии его вины. Размер компенсации морального вреда определяется судом и не зависит от размера возмещения имущественного вреда.
Исходя из всех обстоятельств дела, суд приходит к выводу о законности и обоснованности требований о компенсации морального вреда. Однако заявленный размер компенсации считает завышенным.
При определении размера компенсации морального вреда суд принимает во внимание степень вины нарушителя и иные заслуживающие внимания обстоятельства (длительность срока неисполнения обязательств, неисполнение требований истца в досудебном, добровольном порядке, обоснованность заявленных требований). Суд учитывает также степень нравственных страданий, связанных с индивидуальными особенностями лица, которому причинен вред и считает возможным взыскать в пользу истца компенсацию морального вреда в размере 1 000 рублей, в остальной части отказать.
Согласно статьи 100 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, по ее письменному ходатайству суд присуждает с другой стороны расходы на оплату услуг представителя в разумных пределах. Поскольку исковые требования А.Л.Ф. удовлетворены частично и расходы на оплату услуг представителя отвечают требованиям разумности, подлежат взысканию в пользу А.Л.Ф. с ООО «С.» расходы по оплате услуг представителя в размере рублей.
Руководствуясь 194-198 ГПК РФ, суд
РЕШИЛ:
Исковые требования по иску А.Л.Ф. к ООО «С.» о взыскании излишне уплаченной суммы по договору долевого участия в строительстве, процентов за пользование чужими денежными средствами, неустойки за нарушение предусмотренного договором срока передачи квартиры, компенсации морального вреда удовлетворить частично.
Взыскать в пользу А.Л.Ф. с ООО «С.» излишне уплаченную сумму по договору долевого участия в строительстве в размере
Взыскать в пользу А.Л.Ф. с ООО «С.» проценты за пользование чужими денежными средствами в сумме.
Взыскать в пользу А.Л.Ф. с ООО «С.» компенсацию морального вреда в размере
Взыскать в пользу А.Л.Ф. с ООО «С.» расходы на оплату услуг представителя в сумме
Взыскать с ООО «С.» штраф в размере 50% от суммы, присужденной судом в пользу потребителя, а именно
В удовлетворении исковых требований А.Л.Ф. о взыскании неустойки за нарушение предусмотренного договором срока передачи квартиры отказать.
Решение может быть обжаловано в Ставропольский краевой суд через Ессентукский городской суд в течение месяца со дня изготовления решения суда в окончательной форме.
Судья Н.Н.Годило.
