КАССАЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ г. Ставрополь 20 декабря 2011 года
Судебная коллегия по гражданским делам Ставропольского краевого суда в составе: председательствующего Задорневой Н.П.,
судей Савина А.Н., Тепловой Т.В.,
с участием секретаря Макагонова И.Н., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по кассационной жалобе Парнокьяна А.С. в лице представителя Ермакова Михаила Тимофеевича на решение Ессентукского городского суда Ставропольского края от 24 октября 2011 года, по иску ООО «СТУП» к Парнокьян А.С. и Кукиевой Р.А. о признании недействительным договора уступки прав, исключении из государственного реестра записи о регистрации договора уступки прав, признании недействительными актов приёма-передачи квартир, исключении из государственного реестра прав записей о регистрации права собственности за Парнокьян А.С., расторжении договора об участии в долевом строительстве, исключении из реестра записи о регистрации договора о долевом участии в строительстве, компенсации морального вреда, заслушав доклад судьи Задорневой Н.П.,
установила:
ООО «СТУП» обратилось в суд с вышеуказанным иском, ссылаясь в обоснование на то, что 10.08.2007 года между ООО «СТУП» и Кукиевой Р.А. был заключен договор № 23/24 об участии в долевом строительстве многоквартирного жилого дома в микрорайоне «…» г.Ессентуки. Согласно данного договора заказчик-застройщик должен был передать участнику долевого строительства после получения разрешения на ввод в эксплуатацию жилого дома однокомнатную квартиру № …, расположенную на пятом этаже с предварительной общей площадью … кв.м., стоимостью … руб. и однокомнатную квартиру № … расположенную на пятом этаже с предварительной общей площадью … кв.м., стоимостью … руб. Согласно п.4.5. указанного договора после окончания строительства стороны производят окончательный размер взноса участника долевого строительства, исходя из суммы общей площади объекта долевого строительства и площади, лоджий и балконов (без применения понижающих коэффициентов согласно п. 1.2. договора). 02.11.2009 года между Кукиевой Р.А. и Парнокьян А.С. был заключен договор уступки прав по указанному договору №23/24, который является недействительной (ничтожной сделкой). Как видно из платежных документов, последний платеж Парнокьян А.С. внес ООО «СТУП» 11.02.2010 года, акт приема передачи квартиры подписан сторонами 10.02.2010 года, договор уступки прав требования был заключен и подписан 02.11.2009 года, из чего следует, что ст. 11 ФЗ № 214-ФЗ сторонами не соблюдена и нарушена. ООО «СТУП» в лице генерального директора Борисенко В.А. не давало разрешения и согласия Кукиевой Р.А. и Парнокьян А.С. на заключение договора цессии и уступки прав требования по договору об участии в долевом строительстве от 10.08.2007 года. Для ООО «СТУП» личность в данном договоре имеет, безусловно, существенное значение. Договор об участии в долевом строительстве содержал условие о необходимости согласования каждой из сторон возможности передачи своих прав третьему лицу. Кроме того, согласно договору цессии за переуступаемые права цессионарий выплачивает цеденту денежные средства в размере … рублей, без указания за какую именно квартиру … или … , что не позволяет установить объект договора цессии. Акты приема-передачи квартир № … и № … не подписывались генеральным директором ООО «СТУП» Борисенко В.А. Содержащееся в акте указание на то, что условия по финансированию квартир по договору от 02.11.2009 года об уступки прав по договору строительства от 10.08.2007 года участником долевого строительства исполнены, сумма инвестиций внесена полностью. Однако это не соответствует действительности, так как денежные средства были внесены только 11.02.2010 года, то есть после составления указанных актов. До настоящего времени Кукиева Р.А. не внесла в полном объеме денежные средства по договору долевого участия в строительстве от 10.08.2007 года. Уведомления о расторжении договора долевого участия в строительстве были получении ответчиками 18.08.2011 года, а значит договор долевого участия считается расторгнутым с 26.08.2011 года. Однако участник долевого строительства отказывается приходить в ООО «СТУП» и получить возврат уплаченных денежных средств.
Впоследствии уточнив исковые требования истец просил признать недействительным договор, заключенный между Кукиевой Р.А. и Парнокьян А.С. 02.11.2009 года и применить последствия недействительности сделки; исключить из ЕГРП запись о регистрации этого договора; признать недействительным акты приема-передачи от 10.02.2010 года квартир № … и № … по ул. … между Парнокьян А.С. и ООО «СТУП»; исключить из ЕГРП запись о регистрации права собственности за Парнокьян А.С. на квартиры № … и № …; расторгнуть с 26.08.2011 года договор №23/24 об участии в долевом строительстве многоквартирного жилого дома от 10.08.2007 года между ООО «СТУП» и Кукиевой Р.А; исключить из ЕГРП запись о регистрации данного договора №23/24; взыскать с ответчиков в пользу истца компенсацию морального вреда в размере … рублей.
Обжалуемым решением суда признан недействительным договор уступки прав по договору об участии в долевом строительстве многоквартирного жилого дома в микрорайоне «…» г. Ессентуки от 10.08.2007 года, заключённый между Кукиевой Р.А. и Парнокьян А.С. 02.11.2009 года. Признаны недействительными акты приема-передачи от 10.02.2010 года квартир № … и № … Парнокьян А.С. Расторгнут договор №23/24 П об участии в долевом строительстве многоквартирного жилого дома от 10.08.2007 года между ООО «СТУП» и Кукиевой Р.А. Исключены из государственного реестра записи о регистрации договора уступки прав по договору, о регистрации права собственности на квартиры №… и № … за Парнокьян А.С., о регистрации договора от 10.08.2007 года об участии в долевом строительстве многоквартирного жилого дома между ООО «СТУП» и Кукиевой Р.А. В собственность ООО «СТУП» возвращены квартиры №… и № … . Суд указал, что данное решение является основанием для внесения изменений в ЕГРП. С ООО «СТУП» в пользу Кукиевой Р.А. взыскана денежная сумма, оплаченная по договору об участии в долевом строительстве многоквартирного жилого дома в размере … рублей. С ООО «СТУП» в пользу Парнокьян А.С. взыскана денежная сумма в размере … рублей, оплаченная Парнокьян А.С. по платёжному поручению № 1 от 10.02.2010 года. В удовлетворении требований о взыскании компенсацию морального вреда в сумме … рублей отказано. В удовлетворении заявления Парнокьян А.С. о взыскании с ООО «СТУП» судебных расходов в сумме … рублей отказано.
В кассационной жалобе Парнокьян А.С. просит решение суда отменить, как незаконное и необоснованное, указав, что суд пришел к ошибочному выводу, что заказчик-застройщик не мог сделать вывод о том, кем было исполнено обязательство по внесению последнего платежа по договору долевого участия в строительстве, поскольку такой платеж был осуществлен Кукиевым. Кроме того, в решении суд указал, что представитель Парнокьян в обоснование своих возражений утверждает, что согласие на уступку прав не требуется, однако, позиция ответчика неоднократно отраженная в протоколе судебного заседания, а также в уточненных возражениях на исковое заявление указывает, что согласие заказчика-застройщика в данном случае требовалось. Судом допущено нарушение норм материального права, поскольку суд не применил ст. 363 ГПК РФ. Так же суд незаконно удовлетворил требование истца о расторжении договора долевого участия с Кукиевой Р.А. на основании неисполнения ею обязанности по внесению последнего платежа по окончанию строительства дома, так как заказчик-застройщик соответствующим образом не уведомил Кукиеву об окончании строительства, у последней не возникло обязанности внесения последнего платежа по договору долевого участия, что в свою очередь не дает права заказчику-застройщику расторжения договора долевого участия по основаниям ненадлежащего исполнения условий договора. Кроме того, суд в данном случае не применил закон, подлежащий применению, каким является федеральный закон «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» от 30.12.2004 г. № 214-ФЗ в части определения формы (заказное письмо с описью вложения и уведомлением о вручении) и порядка уведомления дольщиков об окончании строительства. Судом в нарушение ст.ст. 55, 56 ГПК РФ не приняты во внимание представленные ответчиком факты, свидетельствующие о наличии иного лица, кроме генерального директора ООО «СТУП», правомочного подписывать акты приема-передачи квартир. Заявленное ответчиком ходатайство о приобщении к материалам дела актов приема-передачи квартир, подписанных со стороны застройщика соучредителем юридического лица и одновременно главным бухгалтером ООО «СТУП» Гладковой с другими дольщиками. Судом не дана правовая оценка обоснованиям представителя ответчика Парнокьян фактов, свидетельствующих о злоупотреблении правом со стороны истца, поскольку заявленные требования застройщика идут вразрез с задачами гражданского судопроизводства, так как застройщик обратился в суд не с целью защиты своих нарушенных прав, а всего лишь с целью уйти от материальной ответственности за ненадлежащее исполнение обязательств, которые возникли у застройщика по отношению к Парнокьян А.С. Судом также не принято во внимание то обстоятельство, что генеральный директор ООО «СТУП» не мог не знать, что дом, строительством которого занималась возглавляемая им организация, построен и дольщики уже полтора года как собственники квартир, соответственно он не мог не знать, что акты приема-передачи квартир подписаны кем-то со стороны застройщика, однако заявляет подобные требования лишь при необходимости воздействия на участника долевого строительства. В данной ситуации, руководствуясь п.5 постановления Пленума ВС РФ №6/8 от 01.07.1996 г. суд должен был отказать в удовлетворении заявленных требований истца, поскольку материалы дела свидетельствуют о совершении юридическим лицом действий, которые могут быть квалифицированы как злоупотребление правом.
Возражений на кассационную жалобу не поступили.
Исследовав материалы гражданского дела, обсудив доводы, изложенные в кассационной жалобе, проверив законность и обоснованность решения суда в пределах доводов кассационной жалобы, судебная коллегия считает, что решение суда в части отказа в удовлетворении исковых требований о компенсации морального вреда является правильным, а в остальной части подлежит отмене в связи с неправильным определением обстоятельств, имеющих значение для дела, неправильным применением норм материального права.
Как следует из материалов дела, Парнокьян А.С. является собственником квартир № … и № … по ул. … дом № … г. Ессентуки (т. 1 л.д. 75,76). Право собственности за ним зарегистрировано в установленном законом порядке, что подтверждается выданными свидетельствами о госрегистрации права от 02.03.2010 года, в которых в качестве правоустанавливающих документов к регистрации права собственности указаны: договор об участии в долевом строительстве многоквартирного жилого дома от 10.08.2007 года, зарегистрированный 09.10.2007 года; договор об уступке прав по договору об участии в долевом строительстве многоквартирного жилого дома от 02.11.2009 года, зарегистрирован 16.11.2009 года; разрешение на ввод объекта в эксплуатацию; акт приема-передачи от 10.02.2010 года.
В соответствии со ст. 2 ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права, которое может быть оспорено только в судебном порядке.
Удовлетворяя исковые требования и расторгая договор № 23/24 П об участии в долевом строительства многоквартирного жилого дома, заключенного 10.08.2007 года между ООО «СТУП» и Кукиевой Р.А., суд сослался на положения ст. 450 ГК РФ, в соответствии с которой договор может быть расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной. Существенность нарушения договора со стороны Кукиевой Р.А. обоснована судом невнесением ею последнего взноса за квартиру, т.е. односторонним отказом от исполнения договора, а также уведомлением истца о расторжении данного договора, что предусмотрено в п. 9.1.2 его текста.
Однако данный вывод суда противоречит норма действующего гражданского законодательства.
В ст. 450 ГК РФ, на которую сослался суд в мотивировочной части, предусмотрено три вида оснований расторжения договора в период его действия.
«Специальными случаями прекращения договоров» называются ситуации, при которых утрачивают свою силу при наличии указанных в законе обстоятельств обязательства, составляющие содержание договора.
В главе 26 ГК РФ поименованы юридические факты (юридические составы), которые сами по себе влекут прекращение обязательства. В данном случае роль суда может сводиться только к признанию прекращения обязательства уже состоявшимся.
По договору участия в долевом строительстве застройщик принимает на себя обязательство в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом или иной объект недвижимости и после получения разрешения на их ввод в эксплуатацию передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства. Это обязательство считается исполненным с момента подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства (ч. 1 ст. 12 ФЗ от 30.12.2004 N 214-ФЗ об участии в долевом строительстве).
В п. 11.7 указанного договора от 10.08.2007 года установлено, что договор действует до полного исполнения обязательств обеими сторонами.
Материалы дела свидетельствуют о том, что жилой дом в микрорайоне «Прибрежный» г. Ессентуки построен, принят в эксплуатацию, по акту передан ответчику Парнокьян А.С., в связи с полной оплатой стоимости спорных квартир, обусловленных договором, право собственности последнего зарегистрировано. Указанные обстоятельства свидетельствуют о том, что действие договора от 10.08.2007 года прекращено, поскольку обязательства по нему исполнены. Прекращенный (исполненный) договор не может быть расторгнут, так как это не предусмотрено нормами ГК РФ.
С учетом изложенного доводы кассационной жалобы в указанной части являются обоснованными.
Признавая ничтожным договор уступки права требования от 02.11.2010 года, заключенный между Кукиевой Р.А. и Парнокьян А.С. и зарегистрированный в установленном законом порядке 16.11.2009 года, суд сослался на отсутствие письменного согласия ООО на заключение данной сделки и положения п. 1 ст. 11 ФЗ № 214 - ФЗ об участии в долевом строительства многоквартирных домов, в соответствии с которой уступка участником долевого строительства прав требований по договору допускается только после уплаты им цены договора или одновременно с переводом долга на нового участника долевого строительства в порядке, установленном ГК РФ (ст. 391 ГК).
В ст. 391 ГК РФ установлено, что перевод должником своего долга на другое лицо допускается лишь с согласия кредитора. К форме перевода долга соответственно применяются правила, содержащиеся в пунктах 1 и 2 ст. 389 ГК РФ (форма уступки требования).
Под переводом долга понимается соглашение между кредитором, должником и третьим лицом о замене последним должника в обязательстве. Перевод должником своего долга на третье лицо допускается только с согласия кредитора. Долг переходит к новому должнику в полном объеме, однако обеспечивающие его исполнение залог и поручительство при этом прекращаются, если только залогодатель и поручитель не дали согласия отвечать за нового должника. Новый должник вправе выдвигать против требования кредитора возражения, основанные на отношениях между кредитором и первоначальным должником.
В вышеуказанной ст. 11 ФЗ № 214-ФЗ законодатель определяет условия, при которых допускается уступка участником долевого строительства прав требований по договору участия в долевом строительстве. Нормы этой статьи являются специальными и имеют юридический приоритет в применении перед общими нормами гражданского права.
Уступка прав требований в пользу третьих лиц по договору участия в долевом строительстве со стороны участника долевого строительства допускается без перевода долга по такому договору только при условии погашения участником долевого строительства цены договора в полном объеме. При этом, по общему правилу, не требуется согласие застройщика на такую уступку, равно как и согласия других участников долевого строительства.
Как следует из материалов дела, пункт 4.3 договора об участии в долевом строительстве жилья от 10.08.2007 года содержал сроки внесения денежных средств участником долевого строительства Кукиевой Р.А. за квартиры № № … и … : 10.08.2007 года; 12.11.2007 года; 12.02.2008 года – по …. руб., а оставшаяся сумма – … руб. – после окончания строительства, срок которого установлен – 4 квартал 2008 года (с возможностью перенесения такого срока до 8 месяцев).
Вышеуказанные суммы оплачены Кукиевой Р.А. : 10.08.2007 года; 16.11.2007 года; 15.02.2008 года. После этого 02.11.2009 года между нею и Парнокьян А.С. заключен договор уступки права требования по договору долевого строительства жилья. По актам приема-передачи от 10.02.2010 года Парнокьян А.С. были переданы квартиры №№ … и … . На следующий день – 11.02.2010 года (как - то предусмотрено п. 4.3 договора об участии в долевом строительстве жилья от 10.08.2007 года) Парнокьян А.С. внесена в кассу застройщика денежная сумма – … руб.
При изложенных обстоятельствах, свидетельствующих о нарушении со стороны застройщика сроков строительства жилого дома и выполнении предусмотренных договором обязательств со стороны дольщика Кукиевой Р.А., в данном случае оснований к признанию ничтожным договора уступки участником долевого строительства прав требований по договору, по мнению судебной коллегии, не имелось.
С учетом изложенного, а также на том основании, что истцом каких-либо доказательств, подтверждающих нарушение данным договором уступки прав по договору о долевом участии в строительстве его прав и законных интересов, что является обязательным в силу положений ст. 3 ГПК РФ, исковые требования удовлетворению в этой части не подлежали.
По этим же основаниям является несостоятельным вывод суда о признании недействительными актов приема-передачи квартир Парнокьян А.С.
Кроме того, разрешение на ввод в эксплуатацию жилого дома, являвшегося предметом договора об участии в долевом строительстве многоквартирного жилого дома от 10.08.2007 года, а также договора уступки прав от 02.11.2009 года, выдано ООО «СТУП» 10.12.2009 года. Право собственности на квартиры № … и № … по ул. … г. Ессентуки зарегистрировано за Парнокьян А.С. 02.03.2010 года. С настоящим иском ООО обратилось в суд 16.08.2011 года, ничем не мотивировав правовой интерес в оспаривании договоров от 10.08.2007 года и от 01.11.2009 года, поскольку функции ООО «СТУП» как застройщика в данном случае заключались в привлечении денежных средств участников долевого строительства для создания объекта недвижимости и данная функция Обществом, как то установлено ФЗ № 214-ФЗ – выполнена, цели деятельности Общества, предусмотренные Уставом – достигнуты.
С учетом изложенного доводы кассационной жалобы подлежат удовлетворению, а решение суда в указанной части – отмене.
В материалах дела на л.д. 229 т. 1 имеется заявление о возмещении Парнокьян А.С. судебных расходов, связанных с оплатой услуг представителя, которое в силу положений ст. 100 ГПК РФ подлежит удовлетворению. Размер расходов подтверждается соглашением и квитанцией к приходному ордеру на л.д. 231-234 т. 1.
С истца подлежит довзысканию госпошлина в бюджет г. Ессентуков в размере … руб., поскольку при подаче настоящего иска имущественного характера оплата госпошлины составила только … руб., вместо … руб. по иску о признании недействительными сделок и … руб. – по иску о взыскании компенсации морального вреда.
В связи с указанными обстоятельствами, судебная коллегия, в силу положений ст. 361 ГПК РФ, считает необходимым и возможным, не передавая дело на новое рассмотрение, вынести на основании исследованных судом первой инстанции с участием сторон доказательств новое решение об отказе в удовлетворении исковых требований ООО, поскольку данные требования не основаны на законе.
Руководствуясь ст.ст. 360, 361, 362, 366, 367 ГПК РФ, судебная коллегия
определила:
Решение Ессентукского городского суда от 24 октября 2011 года в части отказа в удовлетворении исковых требований о взыскании компенсации морального вреда – оставить без изменения.
Это же решение в остальной части – отменить, доводы кассационной жалобы Парнокьян А.С. – удовлетворить.
Принять в отмененной части новое решение, которым в удовлетворении исковых требований ООО «СТУП» - отказать.
Взыскать с ООО «СТУП» в пользу Парнокьян А.С. расходы на оплату услуг представителя в размере … руб., а также государственную пошлину в бюджет г. Ессентуки в размере … руб.
Председательствующий
Судьи.
