Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области
191015, Санкт-Петербург, Суворовский пр., 50/52
http://www.spb.arbitr.ru
Именем Российской Федерации.
РЕШЕНИЕ г. Санкт-Петербург
12 марта 2014 года. Дело № А 56-1187/2013
Резолютивная часть решения объявлена 04 марта 2014 года.
Полный текст решения изготовлен 12 марта 2014 года.
Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области в составе: судьи Преснецовой Т.Г., при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Мининой Е.Н. рассмотрев в судебном заседании дело по иску: истец: Общество с ограниченной ответственностью "Юридическая Компания "Когнитор" (адрес: Россия 191002, Санкт-Петербург, ул. Большая Московская, д.18, лит А,пом.7 Н, ОГРН: ); ответчик: Общество с ограниченной ответственностью "Л 1-5" (адрес: Россия 191014, Санкт-Петербург, ул. Некрасова, д.52,лит Б,пом.1-Н, каб №9; Россия 196066, Санкт-Петербург, Московский пр., д.195, а/я 205, ОГРН: ); третьи лица: № 1 - Барашков Кирилл Владимирович, № 2 - Барашкова Анастасия Валерьевна (адрес: Россия 190013, Санкт-Петербург, ул. Верейская, д.22/24,кв,16; Россия 190013, Санкт-Петербург, ул. Верейская, д.22/24,кв,16, ОГРН: ) о взыскании 2 909 276 руб. при участии
-от истца: генеральный директор Слугин Е.Д. по протоколу от 8.06.2012
-от ответчика: Новикова Н.Л. по доверенности № 3-Д/юр от 17.02.2014
-от третьих лиц: № 1 - Барашков К.В. по паспорту серии 40 02 № 884025 от 13.09.2002, № 2 - не явился (извещен) установил:
Общество с ограниченной ответственностью «Юридическая Компания «Когнитор» (далее - Компания) обратилось в арбитражный суд с иском к обществу с ограниченной ответственностью «Л 1-5» (далее - Общество) о взыскании 2 909 276 руб. в счет возмещения убытков, причиненных в связи с невозможностью Обществом исполнить договор купли-продажи будущей вещи с условием предварительной оплаты; истец ссылался на то, что предварительный договор № К 5022-Н-К/3-А-Д-6 от 14.09.2007 следует квалифицировать как договор купли-продажи будущей вещи, а убытки представляют собою разницу между рыночной стоимостью объекта, который не передан в соответствии с договором, и уплаченной Обществу (продавцу) денежной суммой.
Ответчик возражал против удовлетворения иска, ссылался на то, что договор № К 5022-Н-К/3-А-Д-6 от 14.09.2007 является предварительным, его действие прекращено; отсутствует причинно-следственная связь между заявленными к взысканию убытками и неисполнением Обществом обязательств по предварительному договору.
В соответствии с правилами статьи 51 Арбитражного процессуального кодекса РФ к участию в деле в качестве третьих лиц без самостоятельных требований относительно предмета спора привлечены Барашков К.В. и Барашкова А.В.
Решением от 13.05.2013 в удовлетворении иска отказано.
Постановлением Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 05.09.2013 данное решение оставлено без изменения.
Постановлением Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа от 16.12.2013 решение суда от 13.05.2013 и постановление суда апелляционной инстанции от 5.09.2013 отменены и дело направлено на новое рассмотрение.
При новом рассмотрении истец поддержал исковые требования в полном размере, представил отчет № 723/2014 об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости с характеристиками, указанными в договоре № К 5022-Н-К/3-А-Д-6 от 14.09.2007 по состоянию на 19.02.2014.
Ответчик возражал против иска, поддержал ранее представленный отзыв, а также ссылался на пропуск истцом срока исковой давности; полагал, что размер убытков следует по представленному Обществом заключению об ориентировочной рыночной стоимости объекта № 17/14 от 12.02.2014, составленному ЗАО «Агенство «Бекар»
Барашкова А.В. о слушании дела извещена надлежащим образом, представила заявление, в котором просила рассмотреть дело в ее отсутствие.
Барашков К.В. поддержал предъявленные истцом исковые требования, считал, что заявление ответчика о пропуске срока исковой давности следует исчислять с 29.01.2010 - даты, когда указанное в договоре жилое помещение подлежало передаче в собственность.
Выслушав объяснения участвующих в деле лиц, изучив и оценив материалы дела, суд приходит к выводу, что заявление подлежит удовлетворению по следующим основаниям.
Как следует из материалов дела, общество с ограниченной ответственностью «Г.С.К.», действующее от лица общества с ограниченной ответственностью «ЛЭК V» (впоследствии переименовано в Общество) (продавец) и Барашков К.В., Барашкова А.В. (покупатели) заключили предварительный договор от 14.09.2007 № К 5022-Н-К/З-А-Д-6 купли-продажи жилого помещения с характеристиками, указанными в пункте 1.1 договора, в строящемся жилом доме по строительному адресу: Санкт-Петербург, Киевская ул., д. 3 (с учетом протокола от 15.09.2007 к договору).
Согласно пункту 1 данного договора продавец обязался в будущем продать покупателям квартиру в строящемся доме, а покупатели обязались купить указанную квартиру в равных долях на условиях, установленных настоящим договором.
Согласно пункту 2 предварительного договора ориентировочный срок ввода объекта в эксплуатацию - III квартал 2009 года.
В соответствии с пунктом 4 предварительного договора стороны обязались в течение 30 дней со дня государственной регистрации права собственности продавца на квартиру заключить основной договор купли-продажи в редакции, изложенной в предварительном договоре.
В то же время, пунктом 7 предварительного договора предусмотрено, что продавец обязуется обеспечить регистрацию права собственности продавца на квартиру в ориентировочный срок - 90 дней с момента получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию. Указанный срок может быть изменен в зависимости от задержки получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию.
Согласно пункту 9.3. предварительного договора он может быть расторгнут по инициативе покупателей в случае невыполнения по вине продавца срока заключения основного договора, указанного в пункте 4 настоящего договора, свыше 90 дней. В этом случае покупателям возвращается уплаченная ими сумма в полном объеме в течение 20 дней с момента расторжения договора.
Во исполнение условий пунктов 3.1., 5., 5.1. договора покупатели перечислили в два этапа денежную сумму в общем размере 5 594 724 руб.
К указанному в предварительном договоре сроку дом в эксплуатацию не введен, квартира покупателям не передана.
Основной договор купли-продажи не заключался.
Решением Смольнинского районного суда Санкт-Петербурга от 09.02.2012 по делу № 2-661/12, оставленным апелляционным определением Санкт-Петербургского городского суда от 21.05.2012 без изменения в соответствующей части, с Общества в пользу Барашкова К.В. и Барашковой А.В. взыскано 5 594 724 руб. неосновательного обогащения, возникшего в связи с неисполнением в срок до 29.01.2010 продавцом обязательств по предварительному договору, 103 191 руб. 58 коп. процентов за пользование чужими денежными средствами, 20 000 руб. расходов на оплату услуг представителя.
В соответствии с договором цессии от 24.12.2012 Барашков К.В. и Барашкова А.В. уступили Компании право требования к Обществу взыскания убытков, причиненных неисполнением обязательств по предварительному договору от 14.09.2007 № К 5022-Н-К/З-А-Д-6.
Компания, считая, что в результате неисполнения продавцом своих обязательств покупатели понесли убытки в виде разницы между ценой недвижимого имущества, определенной предварительным договором, и рыночной стоимостью аналогичного имущества на настоящий момент, на основании договора цессии обратилась в арбитражный суд с данным иском.
Непередача указанного в предварительном договоре помещения в собственность покупателей и заключенный договор цессии явились основанием для обращения Компании в суд с настоящим иском о возмещении убытков.
При оценке правомерности доводов истца суд исходит из следующего.
Согласно пункту 1 статьи 393 Гражданского кодекса РФ должник обязан возместить кредитору убытки, причиненные неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательства.
В соответствии с пунктом 2 статьи 15 Гражданского кодекса РФ под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).
Исходя из смысла статьи 15 Гражданского кодекса РФ лицо, требующее возмещения причиненных ему убытков, должно доказать наступление вреда, противоправность действий причинителя вреда, причинно-следственную связь между виновными (противоправными) действиями причинителя вреда и фактом причинения вреда, а также размер вреда, подтвержденный документально.
Согласно правовой позиции, изложенной в пункте 5 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ № 54 от 11.07.2011 «О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем» (далее - Постановление № 54) продавец в судебном порядке не может быть понужден к совершению действий по приобретению или созданию вещи, подлежащей передаче покупателю в будущем. В то же время покупатель по договору вправе требовать понуждения продавца к исполнению обязательства по передаче недвижимой вещи, являющейся предметом договора (статья 398 Гражданского кодекса РФ).
Такой иск подлежит удовлетворению в случае, если суд установит, что спорное имущество имеется в натуре и им владеет ответчик - продавец по договору, право собственности которого на спорное имущество зарегистрировано в Едином государственном реестре прав.
Как разъяснено в пункте 8 Постановления № 54, если сторонами заключен договор, поименованный ими как предварительный, в соответствии с которым они обязуются заключить в будущем на предусмотренных им условиях основной договор о продаже недвижимого имущества, которое будет создано или приобретено в последующем, но при этом предварительный договор устанавливает обязанность приобретателя имущества до заключения основного договора уплатить цену недвижимого имущества, суды должны квалифицировать его как договор купли-продажи будущей недвижимой вещи с условием о предварительной оплате; споры, вытекающие из указанного договора, подлежат разрешению в соответствии с правилами Гражданского кодекса РФ о договоре купли-продажи, в том числе положениями пунктов 3 и 4 статьи 487 Гражданского кодекса РФ, и с учетом разъяснений, содержащихся в пунктах 2, 3 и 5 данного Постановления № 54.
Согласно статье 487 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае, когда продавец, получивший сумму предварительной оплаты, не исполняет обязанность по передаче товара в установленный срок, покупатель вправе потребовать возврата суммы предварительной оплаты за товар, не переданный продавцом; если иное не предусмотрено законом или договором купли-продажи, на сумму предварительной оплаты подлежат уплате проценты в соответствии со статьей 395 указанного Кодекса.
В соответствии с пунктом 5 Постановления № 54, если у продавца отсутствует недвижимое имущество, которое он должен передать в собственность покупателя (например, недвижимое имущество не создано или создано, но передано другому лицу), либо право собственности продавца на это имущество не зарегистрировано в ЕГРП, покупатель вправе потребовать возврата уплаченной продавцу денежной суммы и уплаты процентов на нее (пункты 3 и 4 статьи 487 Гражданского кодекса РФ), а также возмещения причиненных ему убытков (в частности, уплаты разницы между ценой недвижимого имущества, указанной в договоре купли-продажи, и текущей рыночной стоимостью такого имущества).
Разъяснения по результатам обобщения практики применения законов и иных нормативных правовых актов, а также по вопросам судебной практики, которые дает Пленум Высшего Арбитражного Суда РФ в соответствии со статьей 13 Федерального конституционного закона «Об арбитражных судах в Российской Федерации», являются обязательными и учитываются арбитражными судами при рассмотрении споров независимо от того, когда возникли спорные правоотношения.
Исходя из указанных выше разъяснений и с учетом содержания предварительного договора от 14.09.2007, суд квалифицирует данный договор как договор купли-продажи будущей недвижимой вещи - жилого помещения с характеристиками, указанными в пункте 1.1 договора, в строящемся жилом доме по строительному адресу: Санкт-Петербург, Киевская ул., д. 3 (с учетом протокола от 15.09.2007 к договору).
В связи с этим подлежат применению изложенных выше разъяснения Постановления № 54 с квалификацией данного договора как договора купли-продажи будущей недвижимой вещи с условием о предварительной оплате.
В ходе судебного разбирательства судом установлена, что имеется прямая причинно-следственная связь между неисполнением Обществом обязанности передать квартиру и возникшими у покупателей убытками в виде стоимости неполученной квартиры.
Таким образом, покупатель вправе потребовать возврата уплаченной продавцу денежной суммы и уплаты процентов на нее (пункты 3 и 4 статьи 487 Гражданского кодекса РФ), а также возмещения причиненных ему убытков (в частности, уплаты разницы между ценой недвижимого имущества, указанной в договоре купли-продажи, и текущей рыночной стоимостью такого имущества).
Цена недвижимого имущества, указанная в договоре, в сумме 5 594 724 руб. была взыскана в пользу покупателей вступившим в законную силу решением Смольнинского районного суда Санкт-Петербурга от 09.02.2012 по делу № 2-661/12.
Исходя из положений статьи 398 Гражданского кодекса РФ и разъяснений Постановления № 54, Компания как правопреемник покупателей на основании договора цессии от 24.12.2012 вправе требовать от Общества в счет возмещения убытков разницу между ценой недвижимого имущества, указанной в договоре купли-продажи, и текущей рыночной стоимостью такого имущества.
Согласно представленному истцом и составленному ООО «ГЛАВЭКСПЕРТОЦЕНКА» Отчету № 723/2014 об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости с характеристиками, указанными в договоре № К 5022-Н-К/3-А-Д-6 от 14.09.2007 по состоянию на 19.02.2014, рыночная стоимость жилой площади типовой квартиры с заданными в договоре характеристиками, составляет 8 130 000 руб.
Указанный отчет суд признает допустимым доказательством, поскольку он составлен в соответствии с Федеральным законом № 135-ФЗ от 29.07.1998 «Об оценочной деятельности в РФ», Федеральными стандартами ФСО №1, ФСО № 2, ФСО № 3, утвержденными приказом Минэкономразвития РФ от 20.07.2007; оценка произведена на основании анализа рынка жилой недвижимости Санкт-Петербурга с использованием 7 объектов-аналогов.
Судом признал необоснованным заявленное ответчиком ходатайство о проведении экспертизы для определения рыночной стоимости квартиры на момент прекращения предварительного договора.
При этом, суд исходит из того, что на момент рассмотрения спора судом квартира не была передана покупателям и, следовательно, определение рыночной стоимости по состоянию на 2009 год не соответствует ни правовым нормам о возмещении убытков, ни целям судопроизводства - защиты и восстановления нарушенного права в полном объеме.
Суд не принимает в качестве доказательства представленное ответчиком заключение об ориентировочной рыночной стоимости типового объекта недвижимости № 17/14 от 12.02.2014, составленное ЗАО «Агентство «Бекар», поскольку данное заключение не обосновано и не мотивировано, оно не соответствует указанному выше и действующему на момент оценки законодательству об оценочной деятельности; из данного заключения невозможно установить способ определения рыночной цены, не указано на использование каких-либо объектов аналогов либо иных способов оценки, предусмотренных федеральным законодательством об оценочной деятельности.
Ответчик не заявлял ходатайство о проведении по делу оценочной экспертизы для определения рыночной стоимости квартиры на момент рассмотрения дела в суде.
Суд не принимает в качестве достоверного доказательства представленный истцом отчет № 0179 об оценке рыночной стоимости квартиры по состоянию на 7.12.2012 с определением рыночной стоимости квартиры на указанный момент - 7.12.2012 в общей сумме 8 500 000 руб., поскольку размер убытков определяется судом на момент вынесения судебного решения об их возмещении, а согласно Отчету № 723/2014 по состоянию на 19.02.2014 рыночная стоимость квартиры составляет 8 130 000 руб.
При оценке доводов Общества суд принимает во внимание то, что согласно статье 69 Арбитражного процессуального кодекса РФ для арбитражного суда, рассматривающего дело, вступившее в законную силу решение суда общей юрисдикции является обязательным по вопросам об обстоятельствах, установленных этим решением и имеющих отношение к лицам, участвующим в деле.
Таким образом, установленный решением Смольнинского районного суда Санкт-Петербурга от 09.02.2012 по делу № 2-661/12 срок заключения основного договора с учетом совокупности установленных договором сроков - не позднее 29.01.2010.
Поскольку данный срок устанавливается судом по результатам системной оценки условий пунктов 7, 9.3., 4 предварительного договора, данная оценка подтверждена вступившим в законную силу решением Смольнинского районного суда по делу № 2-661/12, то, по мнению суда, не имеется оснований для вывода о пропуске истцом срока исковой давности.
Более того, как следует из материалов дела, ответчик в своем письме № 04-06-965 от 11.05.2011, адресованным покупателям Барашковым, признавал предварительный договор и все обязательства по нему действующими.
Письмом от 18.05.2010 ответчик уведомлял покупателей о переносе сроков ввода дома в эксплуатацию и подтверждал свои обязательства по предоставлению квартиры в данном доме в рамках предварительного договора
При таких обстоятельствах заявление ответчика о пропуске истцом срока исковой давности является необоснованным.
Оценивая изложенные обстоятельства в их совокупности, суд приходит к выводу о том, что исковые требования подлежат удовлетворению в размере 2 535 276 руб. в виде разницы между ценой недвижимого имущества, указанной в договоре купли-продажи - 5 594 724 руб., и текущей рыночной стоимостью такого имущества по Отчету № 723/2014 по состоянию на 19.02.2014 - 8 130 000 руб.
В удовлетворении остальной части иска следует отказать.
В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса РФ при удовлетворении иска судебные расходы в виде государственной пошлины при подаче иска в суд, а также по апелляционной и кассационной жалобе возлагаются на ответчика.
Руководствуясь статьями 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области решил:
Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Л 1-5» в пользу общества с ограниченной ответственностью «Юридическая Компания «Когнитор» в счет возмещения убытков - 2 535 276 руб. и судебные расходы - 36 747 руб.
В удовлетворении остальной части иска отказать.
Решение может быть обжаловано в Тринадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия решения.
Судья Преснецова Т.Г.
