В ступоре по оспоримой сделке или ничтожности, помогите

1) Три года назад строительная компания заключила договор аренды земельного участка.

2) Год назад, подписала Доп соглашение, согласно которому на данном земельном участке можно возводить второй дом. В данном доп соглашении был пункт: «С 07.06.2014 года на основании постановления Правительства Новосибирской области от 26.05.2014 №213-п размер годовой арендной платы по Договору устанавливается в двукратном размере и составляет 6 336 000, 00 (шесть миллионов триста тридцать шесть тысяч руб.00 коп.) рублей в год или 528 000, 00 (пятьсот двадцать восемь тысяч руб. 00 коп.) рублей в месяц».

3) В этом постановлении указано, что «в случае если по истечении трех лет с даты предоставления в аренду земельного участка для жилищного строительства, за исключением случаев предоставления земельных участков для индивидуального жилищного строительства, не введен в эксплуатацию построенный на таком земельном участке объект недвижимости, арендная плата за такой земельный участок устанавливается в двукратном размере, если иное не установлено земельным законодательством».

4) По первому дому, у нас действительно была задержка несколько месяцев, в первом процессе, мы заявляли, что закон не имеет обратной силы, в связи с чем, данный пункт не применим к первому дому, ведь, когда мы основной договор заключали мы не могли предвидеть что будет такая штрафная санкция

5) в мае этого года п.6 в данном Постановлении был признан недействующим со дня принятия, и суды начали выносить решения, по аналогии и по п.7. (наша двойная ставка). вот чем мотивируют:

Исходя из положений пунктов «в», «г», «к» части 1 статьи 72 Конституции Российской Федерации вопросы владения, пользования и распоряжения землёй, разграничения государственной собственности, земельное законодательство находятся в совместном ведении Российской Федерации и субъектов Российской Федерации.

По предметам совместного ведения Российской Федерации и субъектов Российской Федерации издаются федеральные законы и принимаемые в соответствии с ними законы и иные нормативные правовые акты субъектов Российской Федерации.

Законы и иные нормативные правовые акты субъектов не могут противоречить федеральным законам.

В случае противоречия между федеральным законом и иным актом, изданным в Российской Федерации, действует федеральный закон (части 2 и 5 статьи 76 Конституции Российской Федерации).

На основании и во исполнение Земельного кодекса Российской Федерации, федеральных законов, иных нормативных правовых актов Российской Федерации, законов субъектов Российской Федерации органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации в пределах своих полномочий могут издавать акты, содержащие нормы земельного права (часть 3 статьи 2 Земельного кодекса Российской Федерации).

Пунктом 2 части 3 статьи 39.7 Земельного кодекса Российской Федерации установлено, что порядок определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности и предоставленные в аренду без торгов, устанавливается органом государственной власти субъекта Российской Федерации в отношении земельных участков, находящихся в собственности субъекта Российской Федерации, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена.

Постановлением Правительства Новосибирской области от 26.05.2014 № 213-п утверждено Положение о порядке определения размера арендной платы, порядке, условиях и сроках внесения арендной платы за использование земельных участков на территории Новосибирской области, государственная собственность на которые не разграничена.

Пунктом 6 Положения предусмотрено, что по истечении пяти лет с даты предоставления в аренду земельного участка для строительства, за исключением жилищного строительства, арендная плата устанавливается в двукратном размере.

Пунктом 7 названного Положения предусмотрено, что в случае если по истечении трёх лет с даты предоставления в аренду земельного участка для жилищного строительства, за исключением случаев предоставления земельных участков для индивидуального жилищного строительства, не введён в эксплуатацию построенный на таком земельном участке объект недвижимости, арендная плата за такой земельный участок устанавливается в двукратном размере, если иное не установлено земельным законодательством.

Таким образом, пунктами 6, 7 Положения о порядке определения размера арендной платы, порядке, условиях и сроках внесения арендной платы за использование земельных участков на территории Новосибирской области, государственная собственность на которые не разграничена, установлены санкции за несвоевременное освоение предоставленного по договору аренды земельного участка.

Вместе с тем пункт 6 Положения о порядке определения размера арендной платы, порядке, условиях и сроках внесения арендной платы за использование земельных участков на территории Новосибирской области, государственная собственность на которые не разграничена, решением Новосибирского областного суда от 13.04.2015 по делу № 3-79/2015 признан недействующим со дня принятия.

Признавая пункт 6 Положения недействующим, суд исходил из того, что с учётом единства экономического пространства и правовой системы Российской Федерации нашедшие своё отражение в Постановлении Правительства Российской Федерации от 16.07.2009 № 582 принципы являются общеобязательными для всех случаев, когда размер этой платы определяется не по результатам торгов и не установлен федеральным законом, но подлежит установлению полномочным органом государственной власти или органом местного самоуправления, то есть и при определении арендной платы за землю, собственность на которую не разграничена.

Согласно правовой позиции Конституционного Суда Российской Федерации, изложенной в Определении от 11.05.2004 № 209-О в отношении земельного налога, имеющего одинаковую правовую природу с арендной платой, плата за землю определяется не произвольно, а на основе анализа и оценки экономических, природных и иных факторов, влияющих, в том числе, на уровень доходности земельного участка. Судебные органы, не вмешиваясь в сферу нормотворческих полномочий, должны выявлять, проводились ли при принятии правового акта анализ и оценка экономических факторов, влияющих на уровень доходности земельных участков.

Судом при рассмотрении дела № 3-79/2015 установлено, что Правительство Новосибирской области не предоставило доказательств экономической обоснованности установления арендной платы в двукратном размере по истечении пяти лет с момента предоставления земельного участка, свидетельствующих о законности такого повышения.

При этом суд отметил, что само по себе нарушение сроков строительства объектов капитального строительства, не связанного с жилищным, не может рассматриваться как основание для повышения в два раза арендной платы за земельный участок, предоставленный под такое строительство, без учёта принципа экономического обоснования. В противном случае такое повышение следует рассматривать как санкцию в случае нарушения сроков строительства, что не предусмотрено земельным законодательством.

Указанные Правительством Новосибирской области причины, которые послужили основанием для принятия нормы об увеличении арендной платы, - стимулирование строительства в целях последующего пополнения консолидированного бюджета субъекта за счёт налогов на прибыль организации, налога на имущество были отклонены судом и признаны недостаточными, поскольку не зависят от доходности собственно земельного участка, а потому не могут заменить принцип экономической обоснованности при определении размера арендной платы органом государственной власти субъекта Российской Федерации.

По указанным причинам Новосибирский областной суд признал пункт 6 Положения о порядке определения размера арендной платы, порядке, условиях и сроках внесения арендной платы за использование земельных участков на территории Новосибирской области, государственная собственность на которые не разграничена, не соответствующим части 1 статьи 39.7 Земельного кодекса Российской Федерации и Постановлению Правительства Российской Федерации «Об основных принципах определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и о Правилах определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации», имеющим большую юридическую силу.

При этом суд посчитал, что пункт 6 Положения о порядке определения размера арендной платы, порядке, условиях и сроках внесения арендной платы за использование земельных участков на территории Новосибирской области, государственная собственность на которые не разграничена, нарушает права заявителя (в деле № 3-79/2015), поскольку его применение привело к увеличению размера базовой ставки арендной платы без надлежащего экономического обоснования по договору аренды земельного участка, заключённого с мэрией города Новосибирска.

При рассмотрении настоящего дела арбитражный суд приходит к выводу о том, что пункт 7 Положения о порядке определения размера арендной платы, порядке, условиях и сроках внесения арендной платы за использование земельных участков на территории Новосибирской области, государственная собственность на которые не разграничена, также не подлежит применению, поскольку противоречит федеральному законодательству по тем же основаниям, по которым был признан недействующим пункт 6 этого Положения Новосибирским областным судом.

При этом суд отмечает, что как пункт 6, так и пункт 7 Положения о порядке определения размера арендной платы, порядке, условиях и сроках внесения арендной платы за использование земельных участков на территории Новосибирской области, государственная собственность на которые не разграничена, по существу представляют собой санкции за нарушение сроков строительства на предоставленном земельном участке. Отличие состоит лишь в целевом назначении земельного участка (под строительство - пункт 6; под жилищное строительство – пункт 7) и сроке, по истечении которого эти санкции подлежат применению (пять лет и три года соответственно).

Применительно к статье 12 Гражданского кодекса Российской Федерации и части 2 статьи 13 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации суд вправе давать оценку нормативным актам публичных образований и не применять акты государственного органа или органа местного самоуправления, противоречащие закону.

В рассматриваемом случае суд приходит к выводу о том, что пункт 7 Положения о порядке определения размера арендной платы, порядке, условиях и сроках внесения арендной платы за использование земельных участков на территории Новосибирской области, государственная собственность на которые не разграничена, утверждённого Постановлением Правительства Новосибирской области от 26.05.2014 № 213-п, не подлежит применению как противоречащий части 1 статьи 39.7 Земельного кодекса Российской Федерации и Постановлению Правительства Российской Федерации «Об основных принципах определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и о Правилах определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации», имеющим большую юридическую силу.

5) Проблема в том, что все строительные компании, которые попали под эту норму, не подписали доп соглашения, а увеличение ставки у них произошло на основании уведомления Мэрии.

И получается что у нас с одной стороны этот пункт договора ничтожный в силу вышеуказанных обстоятельств, и по идее, надо заявлять встречный иск о применении последствий ничтожной сделки в части. Либо оспаривать сделку в части как раз п.5 который мы подписали.

Чтобы сделали вы?