Что движет недвижимость Германии. Часть 38. Ваш объект стоит пустой? - К Вам направят на постой.

О том, что русскому человеку лучше всего известна практика расселения личного состава войсковых частей у населения при осуществлении тех или иных военных действий, манёвров или оккупации как в случае обороны, так и при наступлении не требует особых разъяснений. От бравых гусаров и казаков в предместьях Парижа до советских офицеров на окраинах Берлина — исторически ситуация не нова и всегда приблизительно одинакова.

Не прошло и сотни лет, и вновь тема расселения «солдат на постой» стала актуальной на территориях Германии. Данной публикацией, разумеется, предлагается рассмотрение лишь правового аспекта данной исторически известной практики в контексте права владения объектами недвижимости в Германии.

О теме наплыва беженцев в Европе уже так много говориться в различных источниках, что казалось бы добавить тут нечего. Но не следует спешить с выводами особенно тем иностранным гражданам, которые владеют тем или иным объектом недвижимости в Германии и пользуются им лишь изредка, иногда и который не является объектом сданным в долгосрочную аренду.

Прежде всего, иностранному владельцу следует понимать, что такой объект считается «незаселённым» и «коммерческим», поскольку в большинстве случаев владелец, будучи иностранцем, там не прописан и регулярно там не проживает, т.е своим объектом лично не пользуется.

В сложившихся обстоятельствах с «новым переселением народов» законодатель Германии старается реагировать быстро и предлагает целый ряд как федеральных, так и местных, земельных законов, регулирующих «рациональность» использования ресурса граждан (своих и не своих) относительно недвижимости и её «заселения».

Последние же граждане, которые часто не владеют не только актуальной информацией немецкого законодательства, но и даже немецким языком, скорее всего рискуют столкнуться с проблемой обработки ведомственной почты местных органов относительно их объекта и его «принудительного» использования. А суть такой «ведомственной почты» может состоять как в безобидном информировании владельца, так и в конкретных требованиях, обязывающих владельца к быстрым действиям и правовой реакции.

Процесс «принудительного» заселения в правовом плане имеет много аспектов и зависит от местонахождения объекта в той или иной федеральной земле и тех норм, которые там приняты. Кроме того этот процесс обычно сопровождается предварительными уведомлениями или решениями местных властей о размерах компенсаций или предоставлении иных льгот.

Вот лишь краткий и поверхностный обзор местных норм, которые частично таковыми даже не стали, существуют лишь в стадии «законопроекта» или планируются к вступлению в силу в ближайшее время.

Например с октября этого года по март 2017 в г. Бремен уже действует закон по использованию пустующих объектов недвижимости для заселения в них «беженцев». Согласно этой норме, владельцы пустующих объектов с определённым метражом и определённого статуса получат т.н. «компенсацию» (Entschädigung) от определённых ведомств за использование их объекта.

В Гамбурге особым постановлением городского управления уже осуществляется «изъятие» (Beschlagnahme) пустующих коммерческих объектов недвижимости на основе специально принятого закона об изъятии и рациональном использовании пустующих площадей недвижимости.

Поскольку данные нормы очень «свежи», в правовой среде юристов жилищного права, права владения недвижимостью в Германии и административного права идёт активная дискуссия о правомерности и даже «конституциональности» подобных норм, следует обращаться к специалистам права, прежде чем занимать ту или иную позицию в данных дискуссиях. Однако такие дискуссии никак не влияют на исполнение подобных законов.

В большинстве случаев, процессуально, иски против «приведения в исполнение» таких изъятий и заселений хоть и допустимы, но не имеют т.н. «обратного действия». Простым языком для непрофессионалов это означает: сначала изъятие и заселение, а если владельцу это не нравится, он может подать иск против соответствующего гос. органа или ведомства, которое приняло такое решение и осуществило его реализацию. Словом, судитесь сколько хотите, это Ваше право, а пока в вашем объекте будут проживать те, кого Вам поселят.

Ну как, Вы ещё не инвестировали в «свою» недвижимость в Германии? Поспешите.

Одним из «передовиков» и «ударников», который уже «перевыполняет план» в данном вопросе можно считать Берлин, где уже изъято и заселено несколько коммерческих объектов.

Разумеется их точное название и положение никак нельзя озвучить (военная тайна). Но некоторые данные в качестве примера «процесса, который уже запущен», всё же находятся в открытом доступе, например на портале т.н. Федерального Ведомтсва по Задачам Недвижимости (Bundesanstalt für Immobilienaufgaben, BImA) на балансе которого находится участков общей площадью 490.000 га. и квартир в колличестве 38.000 (см. ссылку на статью ведомства о заселении объекта, бывшего центра подготовки: Подробнее ➤ ).

К слову, из информации о самом ведомстве видно, что одной из задач его является организация и предоставление площадей для размещения личного состава войск т.н. северо-атлантического альянса на территории страны и на объектах, находящихся в управлении ведомства.

В виде утешения и успокоения всех, кто мечтает обзавестись собственным объектом недвижимости в Германии или уже таковым владеет, следует всё же заметить, что некоторые федеральные земли отказались от такой практики принятия «временных» законов, продиктованных сложившейся ситуацией. Некоторые федеральные земли и города планируют лишь изменения в своих существующих законах относительно управления собственными объектами, подгоняя их под ситуацию.

Перефразируя известную поговорку, владельцу-иностранцу в каждом отдельном случае, рекомендуется «сто раз отмерить, прежде чем его объект один раз отрежут от него же».

В любом случае, в правильном понимании уже происходящего и ещё предстоящего, в понимании правовых рамок и ограничений относительно Вашего объекта в Германии Вам поможет только специалист в данной области права.

V.Haupt, V.Haupt & Partner, Hannover, +49-511-1613948 — о немецком праве на русском.

Все авторские статьи от V.Haupt и тематическую серию "Что движет недвижимость Германии" можно читать здесь:

-Общие вопросы о владении: Подробнее ➤

-Об ответственности за своё дерево: Подробнее ➤

-О рассчётах за коммунальные услуги: http://pravorub.ru/cases/9444.html

-О налоговых вопросах: Подробнее ➤

-О плате за газ и свет: http://pravorub.ru/cases/8796.html

-Кто такой управленец недвижимостью: Подробнее ➤

-О гололёде и обязанности владельца: Подробнее ➤

-О продаже квартиры с жильцом: Подробнее ➤

-О том, кто такой маклер недвижимости: Подробнее ➤

-Что может и должен маклер: Подробнее ➤

-Зачем Вам маклер: Подробнее ➤

-О покупке объекта и нотариусе: Подробнее ➤

-О покупке объекта и кредите: Подробнее ➤

-Об аналоге ЖКХ в Германии: Подробнее ➤

-О рисках покупки с жильцом: Подробнее ➤

-Об объекте с жильцом: Подробнее ➤

-О силе большенства или «...а кто вас спрашивает...»: Подробнее ➤

-Об ипотеке «по ихнему»: Подробнее ➤

-О видеонаблюдении объекта и правовом регулировании: Подробнее ➤

-О рисках и обременённом процессом объекте: Подробнее ➤

-О российских покупателях и запрете: Подробнее ➤

-О языковой проблеме и переводчике на собрании: Подробнее ➤

-О коммерческой недвижимости и договоре аренды: Подробнее ➤

-O фото объекта и право использования фото: Подробнее ➤

-О шуме и правах арендаторов и владельцев: Подробнее ➤

-О собаках и котах, о подъездах и следах: Подробнее ➤

-О рождественских "поправках", "бодрая толпа": Подробнее ➤

-О шуме детских игрушек: Подробнее ➤

-О колокольном звоне и о законе: Подробнее ➤

-О перьях, голубях и воронье, "А им летать охота": Подробнее ➤

-О курении в квартире и соседях, решения судов: Подробнее ➤

-Сыр заграничный, цена хороша, но сыр в мышеловке не стоит гроша: Подробнее ➤

-О пользовании лифтом четвероногими жителями и решениях брльшенства: Подробнее ➤

-О вложении себе в ущерб: Подробнее ➤

-О приобретении коммерческого объекта и нормах права: Подробнее ➤

-О том, что чем лучше жнаешь свой объеки, тем эфективнее проект: Подробнее ➤

-О камине и дровах и других печныхделах: Подробнее ➤

-Ваш объект стоит пустой?-К Вам направят на постой. Подробнее ➤

-Холод – это не жара, уважай свои права. Подробнее ➤

-Если пустует отель и спортзал, то в них прописан теперь нелегал: Подробнее ➤