Договор участия в долевом строительстве или в ЖСК: как выгоднее купить жилье?

Правовая инструкция 9111.ru расскажет о преимуществах и недостатках приобретения строящегося жилья путем заключения договоров участия в долевом строительстве и участия в жилищно-строительном кооперативе.

В чем основные отличия договоров долевого участия с застройщиком и с ЖСК?

Приобретение строящегося жилья — одно из самых распространенных направлений для инвестирования средств гражданами. Это позволяет существенно сэкономить по сравнению с покупкой готовых квартир, однако такие сделки влекут множество рисков для покупателей. В настоящее время строящееся жилье может быть приобретено двумя способами: посредством заключения договора долевого участия в строительстве либо договора участия в жилищно-строительном кооперативе. Все отличия между этими двумя договорами проистекают из того, что ДДУ заключается в соответствии с требованиями Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов...». Также к ДДУ применимы положения Закона РФ «О защите прав потребителей». К договорам участия в ЖСК не предъявляются требования о соответствии указанным законам.

Основные особенности ДДУ заключаются в следующем:

• подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации (ст. 4 ФЗ-214);
• содержит определенные требования к застройщику, способы обеспечения им своих обязательств (ст. ст. 3, 12.1, 19–21 ФЗ-214);
• предусматривает ответственность застройщика за нарушение срока передачи объекта долевого строительства и за нарушение требований к качеству работ (ст. 5, 7 ФЗ-214);
• подробно регулирует порядок передачи объекта долевого участия в строительстве (ст. 8 ФЗ-214).

Банкротство застройщика — что делать дольщику?

Какими правами обладает участник ЖСК?

Несмотря на то, что договор об участии в ЖСК защищает права и интересы граждан хуже, чем ДДУ, многие заключают такие договоры из-за выгодной цены жилья, которая существенно ниже, чем по ДДУ. Содержание договора с ЖСК определяется соглашением сторон в соответствии со ст. 421 ГК РФ. Такой договор включает в себя положения о строительстве и передаче жилого помещения и положения о членстве в кооперативе (оплата паевого и иных взносов и др.). Договор с ЖСК не подлежит государственной регистрации в Росреестре, что может привести к продаже строящейся квартиры нескольким покупателям. ЖСК, с которым гражданин заключает договор, нередко привлекает для строительства застройщика по договору об инвестировании строительства, при этом требования ФЗ-214 к застройщику не применяются. Также известны случаи, когда ЖСК возглавляет лицо, аффилированное с застройщиком, тем самым сводя на нет контролирующие функции кооператива. При этом риски за нарушение сроков передачи объекта строительства несут члены ЖСК и не предусмотрено взыскание процентов по ст. 395 ГК РФ с ЖСК при нарушении сроков строительства (п. 11 Обзора практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве МКД и иных объектов недвижимости, утв. Президиумом ВС РФ 4 декабря 2013 года).

В последнее время жилищное законодательство претерпело ряд изменений, улучшающих положение граждан, которые являются стороной договора участия в ЖСК. Федеральным законом от 13 июля 2015 г. N 236-ФЗ предусмотрено, что ЖСК не вправе осуществлять одновременно строительство более одного МКД с количеством этажей, превышающим три. Это правило не распространяется на ЖСК, созданных в соответствии с Федеральным законом от 24 июля 2008 года N 161-ФЗ «О содействии развитию жилищного строительства». Еще ряд изменений вступил в силу с 1 июля 2016 года. ЖСК, строящие дома за счет своих членов, обязаны размещать следующие документы и информацию:

• о количестве членов ЖСК (также установлена обязанность ведения реестра членов кооператива);
• разрешение на строительство МКД;
• документы, подтверждающие права ЖСК на земельный участок;
• местоположение строящегося МКД и его описание;
• количество жилых помещений в строящемся МКД, описание их технических характеристик;
• предполагаемый срок получения разрешения на ввод дома в эксплуатацию.

По требованию члена кооператива ЖСК обязан предоставить для ознакомления:

• заключение экспертизы проектной документации (если ее проведение установлено законом);
• проектную документацию, в том числе с изменениями;
• протоколы общих собраний членов ЖСК, заседаний его правления и ревизионной комиссии (ревизора) кооператива;
• документы, подтверждающие итоги голосования;
• заключения ревизионной комиссии (ревизора);
• иные документы, предусмотренные настоящим ЖК РФ, уставом ЖСК, его внутренними документами, решениями общего собрания.

Что делать, если застройщик задерживает срок сдачи дома, в котором вы купили квартиру?

Обязательно присоединяйтесь к нашим сообществам в социальных сетях: ВКОНТАКТЕ, ****.com/9111.ru/">FACEBOOK****, ОДНОКЛАССНИКИ.