Правовая инструкция 9111.ru расскажет, на каких основаниях сделка с недвижимостью может быть признана недействительной, как заявления о недействительности сделок рассматриваются в судах.
Какие сделки признаются недействительными?
Согласно п. 1 ст. 166 ГК РФ недействительные сделки бывают оспоримыми и ничтожными. Во всех случаях сделка является недействительной, если договор содержит условия, противоречащие законодательству, а также если допущены иные нарушения при совершении сделки. Несмотря на указание в законе, что оспоримая сделка может быть недействительной только в силу признания ее таковой судом, а ничтожная сделка не требует такого признания, это не означает, что лицо, по мнению которого сделка имеет признаки ничтожности, вправе считать ее недействительной без соответствующего судебного решения. В судебной практике по поводу применения нормы закона об оспоримых и ничтожных сделках сформировалась следующая позиция:
- оспоримая сделка признается недействительной только на основании заявления сторон, также они вправе отказаться от требования признать такую сделку недействительной, заключить мировое соглашение, изменить исковые требования;
- ничтожная сделка может быть признана таковой по усмотрению суда, при этом стороны не могут отказаться от исковых требований о признании сделки недействительной ввиду ее ничтожности, а также заключать мировое соглашение.
Если в законе прямо не указано, что сделка, нарушающая требования закона или иного нормативного акта, является оспоримой или ничтожной, то она является оспоримой, за исключением случая, когда такая сделка посягает на права и интересы третьих лиц. В этом случае сделка всегда является ничтожной, если не указано иное (ст. 168 ГК РФ).
Как проверить юридическую чистоту квартиры перед покупкой?
Когда сделка противоречит требованиям закона?
При наличии нарушений, указанных в ст.ст. 168-179 ГК РФ, сделка признается недействительной и к ней применяются последствия ее не действительности. На основании ст.168 ГК РФ недействительная сделка, условия которой противоречат требованиям закона или иного НПА, является оспоримой, если не нарушает права и интересы третьих лиц. Если нарушает, сделка считается ничтожной. В сделках по отчуждению недвижимости между гражданами наиболее распространены следующие нарушения законодательства:
- отсутствие нотариального согласия супруга на такую сделку (ст. 35 СК РФ, см. также Апелляционное определение Смоленского областного суда от 16.08.2016 по делу N 33-2893/2016);
- нарушение требований п. 4 ст. 35 ЗК РФ о запрете на отчуждение земельного участка без расположенных на нем объектов недвижимости, принадлежащих одному лицу (Апелляционное определение Иркутского областного суда от 06.07.2016 N 33-9704/2016);
- продажа имущества лицом, которое не имело право его отчуждать (Апелляционное определение Самарского областного суда от 07.04.2015 по делу N 33-3306/2015).
Когда сделка противоречит основам правопорядка и нравственности?
Сделка является ничтожной в силу ст. 169 ГК РФ, если установлено, что цель сделки и (или) приобретаемые (изменяемые) в связи с ней права и обязанности сторон заведомо противоречили основам правопорядка или нравственности. Например, в порядке данной статьи может быть признан недействительным договор дарения доли квартиры, заключенный в обеспечение займа вместо договора залога, если при этом нарушаются права несовершеннолетнего (см. Апелляционное определение Самарского областного суда от 3 августа 2016 г. по делу № 33-9904/2016). Однако довольно часто суд признает требования, выдвигаемые на основании ст. 169 ГК РФ, неверным способом защиты нарушенного права (см. Решение Бирского межрайонного суда Республики Башкортостан 01 августа 2016 года № 2-1654/2016). Если умысел на совершение такой сделки имели обе стороны, все полученное ими по сделке может быть взыскано в доход РФ. В остальных случаях суд поступает на свое усмотрение в соответствии с законом.
Обременения права собственности на квартиру – что нужно знать?
Когда сделка является мнимой или притворной?
Ст. 170 ГК РФ предусматривает недействительность мнимых и притворных сделок, являющихся ничтожными. Мнимая сделка совершается без намерения создать соответствующие ей правовые последствия, притворная - с целью прикрыть другую сделку, в том числе на иных условиях. К мнимым сделкам относятся:
- заключение договора купли-продажи, когда у продавца нет намерения отчуждать имущество, а у покупателя — приобретать его (например, с целью обналичивания материнского капитала, см. Апелляционное определение Омского областного суда от 30.03.2016 по делу N 33-2560/2016);
- заключение договора купли-продажи без намерения исполнять договор, с целью уклонения лица от исполнения обязательств путем уменьшения своего имущества и избежания возможности обращения взыскания на это имущество (см. Апелляционное определение Нижегородского областного суда от 29.03.2016 по делу N 33-3447/2016).
Истец, обращаясь с иском о признании сделки ничтожной на основании п. 2 ст. 170 ГК РФ (притворная сделка), должен доказать, что при совершении сделки стороны не только не намеревались ее исполнять, но и фактически не исполнили. Такими сделками являются:
- заключение договора купли-продажи, который прикрывает договор залога для обеспечения возврата заемных средств (см. Апелляционное определение Верховного суда Республики Дагестан от 01.02.2016 по делу N 33-501/2016, 33-5771/2015);
- заключение договора дарения доли в праве собственности на недвижимое имущество, чтобы избежать применения ст. 250 ГК РФ о преимущественном праве покупки (см. Апелляционное определение Ставропольского краевого суда от 10.02.2015 по делу N 33-545/2015).
Какие еще сделки признаются недействительными?
Согласно ст.ст. 175-177 ГК РФ, судом могут быть признаны недействительными сделки, совершенные следующими лицами:
- несовершеннолетними в возрасте от 14 до 18 лет;
- ограниченными в дееспособности;
- не способными понимать значение своих действий или руководить ими.
Продавец квартиры оказался недееспособным – что ждать покупателю?
К указанным сделкам в случае признания их недействительными применяются правила, предусмотренные абз. 2, 3 п. 1 ст. 171 ГК РФ. Неспособность понимать значение своих действий или руководить ими (ст. 177 ГК РФ) устанавливается судом на основании заключения судебно-психиатрической экспертизы (см. Апелляционное определение Ставропольского краевого суда от 06.07.2016 по делу N 33-5449/2016).
Также в соответствии с законом являются недействительными сделки, совершённые под влиянием:
- заблуждения (при этом заблуждение должно быть существенным (см. п. 2 ст. 178 ГК РФ), а стороне, ссылающейся на факт умышленного введения ее в заблуждение относительно обстоятельств, имеющих значение для заключения сделки, необходимо представить суду бесспорные доказательства, с достоверностью подтверждающие этот факт, - см. Апелляционное определение Иркутского областного суда от 31.05.2016 по делу N 33-7183/2016);
- обмана, насилия, угрозы или неблагоприятных обстоятельств (ст. 179 ГК РФ, см. также Апелляционное определение Кировского областного суда от 12.12.2013 по делу N 33-4162).
Обязательно присоединяйтесь к нашим сообществам в социальных сетях: ВКОНТАКТЕ, ****.com/9111.ru/">FACEBOOK****, ОДНОКЛАССНИКИ.
Я недвижимостью занимаюсь в общей сложности в Перми и Москве 13 лет. Тьфу-тьфу, ни одна сделка ни была расторгнута, не возымела негативных последствий. Делаю просто всё аккуратно. Не форсирую. Расчеты строго в банке при свидетелях. В Москве только через сейфовую ячейку или через обременение и выдачу денег после регистрации договора купли-продажи.
Но самое главное, что позволило мне избегать неприятностей и уберечь моих клиентов - я сама никогда никого не кидала и не обманывала. По-этому дерьмо ко мне не притягивается. Будьте честными и порядочными САМИ прежде всего. 2) Будьте бдительны, потому что не все такие. И всё будет хорошо.
Иначе просто невозможно жить и что-то делать, находясь в хроническом страхе.
С уважением, Ирина Павленко, г.Москва.
Кому верить? Если при сделках нет уверенности , что ты не останешься в дураках и без (простите) штанов и при продаже ,и при покупке недвижимости и земли.
НЕЛЬЗЯ никому
Молодец, что могу еще сказать, тоже риэлтор попалась не из кидал, напротив, четко и обстоятельно разъясняла, когда сделка чуть не сорвалась. Пояснила почему заняла жесткую позицию к продавцу и пояснила момент, где может быть кидок, хотя мы с продавцом были почти на дружеской ноге.
В нашей стране ни в чем никогда нельзя быть уверенным - вот такая вот ее особенность. "Не ту страну назвали гондурасом" - в народе говорят, грубо, но верно. По-моему ни в одной приличной стране в мире нет такого лохотрона с недвижимостью, особенно куплей-продажей. Человек может все сделать совершенно правильно и законно, россреестр зарегистрирует, нотариус утвердит, риэлтор с юристом "проверит", и даже страховая застрахует титульным страхованием. Но выясняется, что это все ни от чего не гарантирует, и в случае подачи в суд на истребование имущества, отвечает в конечном итоге только приобретатель, будь он хоть трижды добросовестным. И человек остается и без денег, и без квартиры, на которую вполне возможно, он уже больше никогда не заработает, т.е. бомжом. И никто в итоге ни за что не отвечает. И за 25 лет никакого реально механизма защиты так и не выработали - ни реально работающей системы безусловного страхования всех сделок с недвижимостью, ни даже сроки давности - ничего этого нет. Можно и через 20 лет подать в суд и истребовать квартиру, как выясняется. В результате обыкновенная сделка обмена с доплатой становится чем-то страшным и пугающим, типа игра в русскую рулетку - повезет, не повезет. И многие просто боятся связываться с куплей-продажей, хотя есть такое желание, но понимая риски, и что кругом мошенники и никто ни за что не отвечает, отказываются от этого.
Главное, что Женька Васильева успела наторговать государственной собственностью по заниженным ценам, не одна она, конечно, баловалась этим, но "простой" гражданин ответит по всей строгости расейского закона.
Признание сделки недействительной - это безусловно серьезное основание для беспокойства как покупателя, так и продавца. И первые и вторые опасаются остаться без денег и квартиры. Но если опасения покупателей связаны в основном с тем, что по итогам отмены сделки у них отберут квартиру, а уплаченные деньги придется долго и упорно отсуживать у продавца (с перспективой невозможности взыскания долга с должника, у которого не окажется никакого имущества), то продавцы в основном волнуются за сам процесс получения денежных средств, и вопрос обратного истребования квартиры у покупателя основанием для беспокойства продавца, само собой разумеется, не является.
А поскольку тема касается отмены сделки, полагаю, что надо затронуть и вопросы расторжения договора купли-продажи, которые зачастую встают перед продавцом, который хочет восстановить свои права. Как известно, ст. 450 Гражданского кодекса РФ устанавливает в качестве основания для расторжения договора в судебном порядке - существенное нарушение договора другой стороной. При этом существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.
Однако не каждое нарушение договора влечет наличие признака существенности. Для примера можно взять наиболее встречающееся нарушение условий договора - несвоевременную оплату покупаемого имущества покупателем.
Казалось бы, с одной стороны продавец лишается того, на что имеет право, а значит это существенное нарушение. Но тут есть одно "но" - в ст. 486 ГК РФ четко указан порядок действий продавца при неоплате товара покупателем. А именно, в таком случае надо взыскивать деньги и неустойку по ст. 395 ГК РФ.
Соответственно, в каждом конкретном случае требовать расторжения договора, ссылаясь на неоплату товара продавец не сможет в силу ненадлежащего выбора продавцом способа защиты своего права. А значит, для целей предъявления требования о расторжении договора продавец должен предусмотреть в договоре купли-продажи для себя наличие такого полномочия. И тут уже немаловажно то, как продавец составит указанный договор, поскольку именно договором каждая сторона в первую очередь обеспечивает соблюдение своих прав и интересов. В этой связи рекомендую пользователям в любом случае не заниматься "самолечением", которое может привести к плачевным последствиям, и поручать составление договоров только профессиональным юристам.
Договор составлять можно научиться, но даже в "своих " сделках между знакомыми натыкаешься на подводные камни. Если сделка одиночная, то многое решается, путем удорожания и лишней работы.
Но если в цепочке много сделок, то именно здесь на нестыковках научились работать аферисты или необязательные безответственные люди( таких в России полстраны)
Я бы не усложнял договоры, которые подлежат государственной регистрации. А вот ответственность за неисполнение можно подписать в предварительном договоре у любого умного юриста, который учтёт и попунктно включит в договор ИМЕННО ПОТРЕБНОСТИ СТОРОН, а не будет упражняться во включении в него сотни статей из разных кодексов для отработки своего задания.
Юристы и составляют "неправильные" договора купли-продажи!
И что? Могу продолжить "логическую цепочку": врачи ставят неверные диагнозы, судьи выносят неверные решения, водители нарушают ПДД, учителя не так учат, люди не так живут и т.д. и т.п.
Если же смысл Вашей фразы в том, что только юристы и ошибаются, то это не так и не надо огульно обвинять всех в том, в чем никто не виноват.
Смысл обращения к юристу в том, что обычный пользователь НЕ ЗНАЕТ гораздо больше, чем не знает юрист, а потому риск совершения ошибки минимизируется. Если же у Вас другое мнение, то это только Ваше мнение, которое не подкреплено никакой реальной юридической практикой.
Повествовать либо рассуждать на тему признание сделок недействительными можно конечно много, тема безграничная. Однако, следуя буквальному названию данной статьи первое, что напрашивается на мысль из реально сложившейся практики-это невозможность получить свои "кровные" покупателю спорной недвижимости, которую он приобрел, и к сожалению, рискует больше всего покупатель, а не продавец, и на то имеются причины, а таковых несколько, а главная из них - это невозможность получить с покупателя денежные средства, которые он передал "порядочному" продавцу. С недвижимостью проще, вернуть ее продавцу проще, а вот получить наличность покупателю обратно по недействительной сделки в условиях действующего исполнительного законодательства, а также ряда других правовых норм российской правовой системы, не всегда получается. Следовательно, на вопрос чего боятся покупателям - это потерять наличность и жилье, которое они приобрели.
Переживаний у продавца соответственно меньше, продавец находится в более выгодном положении при применении правил реституции по сделки, и это факт.
В завершении хотелось бы порекомендовать, чтобы участники рынка недвижимости не экономили на профессиональных юристах, адвокатах, напрямую обращались в адвокатские коллегии, кабинеты и т.п., обращались в юридические компании, существующие на рынке давно, и именно перед тем, как совершить сделку с недвижимостью. Именно юрист (адвокат) может увидеть проблему в масштабе, предупредить о последствиях, и никто другой. Сделки бывают очень сложные и не стандартные, в которых порой не может разобраться даже юрист с общим опытом, не специализирующийся в сфере недвижимости, нотариус.
Не преувеличивайте возможности и ответственность юриста.
произойдет риск,и юрист спрячет голову в ПЕСОК.
Есть теперь фонд при центральном нотариате у Корсика, есть защита от некорректной сделки у нотариуса...Достаточно.
Если же в предыдущих сделках что-то вскроется, то потом понадобится юрист для восстановления справедливости. У моего товарища в третьей сделке до него была продажа по поддельному паспорту...Попал и не видит просвета.
цитата из текста выше "к сожалению, рискует больше всего покупатель, а не продавец, и на то имеются причины, а таковых несколько, а главная из них - это невозможность получить с покупателя денежные средства, которые он передал "порядочному" продавцу." - великий могучий русский языка
Переведите теперь на русский, что вы имели в виду
ПЕРЕВОД:
Это значит, что ПОКУПАТЕЛЬ сам с себя больше никогда не увидит денег, которые он передал "Порядочному продавцу", когда сделку вернут в исходное положение, а квартиру отдадут обратно "продавцу". Пролдавец всегда остается "порядочным"...А покупатель начинает хаотично и БЕСПОРЯДОЧНО БЕГАТЬ И ДВИГАТЬСЯ, из-за того, что сам с себя ничего больше взять не может.
"Есть теперь фонд при центральном нотариате у Корсика, есть защита от некорректной сделки у нотариуса...Достаточно."
Не верю! Нотариусов срочно лишить презумпции порядочности и на этом принципе разработать для них новый закон!
Я с вами соглашусь, покупатель (потребитель), что почти одно и тоже, сегодня в опе, платишь деньги, а музыку, к сожалению, заказать не можешь.
Да я, при покупке ЗУ консультировалась у 4-х разных юристов, и готова была за грамотное сопровождение сделки в 2010 году выложить 100.000Р! Юристы в КК только пузыри пускали! Знали, что зарплату и без меня получат!
А Соглашение о расторжении договора с переходом права (обратно) хозяину, если вдруг чего не так? На моей практике было такое. Делали Соглашение, и всё возвращалось на свои места, и даже деньги! только в пунктах конкретно указать, что и сколько вернуть должны
НОТАРИУСЫ ,, ЩЕПЕТИЛЬНАЯ ТЕМА НА ДАННЫЙ МОМЕНТ ! НАША СЕМЬЯ СТОЛКНУЛАСЬ С НЕЭТИЧНЫМ ПОДХОДОМ И НАРУШИЛА КОДЕКС ЭТИКИ НОТАРИУСОВ УТВЕРЖДЕННЫЙ МИНЮСТОМ РОССИИ ОТ 19 01 216 г ! ПРОЧИТАЙТЕ ЕГО И ПОЙМЕТЕ !!! А В ЧАСТНОСТИ ПРОИГНОРИРОВАЛА НАЛИЧИЕ ПОДПИСИ В ТЕЛЕГРАММЕ , ТАК КАК МОЯ ДОЧЬ ИМЕЛА ПЕРВООЧЕРЕДНОЕ ПРАВО ПРИ ПРИОБРЕТЕНИИ ДОЛИ ПРИ продаже квартиры вторым собственником ,невзирая на то что в квартире с ней проживают трое несовершеннолетних детей и занимают комнату 16 метров ! ТЕПЕРЬ СЕРЫЙ НОТАРИУС КОТОРЫЙ ТРИ КОПЕЙКИ приОбреЛ Эту Долю ТВорИт БесчиНства и психологически и морально давит , и как оказывается уже сразу выставил комнату(хотя владеет половиной квартиры в общедолевом участии )на продажу не уведмив опять таки дочь и при этом говорит что он послал телеграмму , которой мы и в глаза не видели и теперь оказывается и подпис тоне надо ни чьей , ну как бы не было вас дома и все тут ! И ТЕПЕРЬ ШАНТАЖИРУЕТ ЭТИМ !!! А ПО ЗАКОНУ НУ ВСЕ ПРЯМО ТАКИ ЧИСТО ! ВОТ ТААКЙ У НАС ЗАКОН ! ОН НЕ ЗАЩИЩАЕТ НАС НЕ ОТ АЛЧНЫХ РОДСТВЕННИКОВ , НИ ОТ ЧЕРНЫХ РИЭЛТОРОВ , НЕ СТОИТ ОН НА ЗАЩИТЕ МАТЕРИНСТВА И СЕМЬИ !!! ВЕДЬ ЕСЛИ БЫ НОТАРИУС ПОНИМАЛ ЧТО ОН ДЕЛАЕТ И ОТДАВАЛ СЕБЕ ОТЧЕТ СВОИМ ДЕЙСТВИЯМ ТАКОГО БЫ НЕ ПРОИЗОШЛО !
ПРОСТИТЕ ЗА ОШИБКИ НЕ СМОТРЮ ЧТО ПЕЧАТАЮ !!!!
Ничего страшного, главное понятен крик души. Я вас всецело поддерживаю.
Алевтина! Соглашение о расторжении договора с переходом права (обратно) хозяину, это как? Просто между продавцом и покупателем, и всё? А куда с этим соглашением? В рег. палату?