Оформление договора дарения

Во-первых вы определитесь что за сделка у вас была с сестрой?Дарения или купли-продажи?В любом случае сделку можно признать мнимой в суде.Взыскатель, то есть кредитор сестры, может решить что сделка мнимая, то есть, совершена не с реальной целью продажи имущества, а с целью сокрытия имущества от обращения на него взыскания.В таком случае кредитор имеет полное право подать иск в суд для признания данной сделки мнимой.Эту позицию ему придется доказать обоснованными доказательствами.В силу ч. 1 ст. 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

В соответствии с ч. 3 ст. 166 ГК РФ требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки вправе предъявить сторона сделки, а в предусмотренных законом случаях также иное лицо.

Согласно ч. 1 ст. 170 ГК РФ мнимая сделка, то есть сделка, совершенная лишь для вида, без намерения создать соответствующие ей правовые последствия, ничтожна.

Вы можете зарегистрировать право собственности, если право собственности сестры как продавца было зарегистрировано в Росреестре, т.к. в силу ст. 223 ГК РФ права по сделке, которые требуют регистрации, возникают с момента такой регистрации. Т.е. сестра до регистрации права собственности на основании договора купли-продажи в Росреестре не может подарить квартиру, т.к. ее право собственности возникает с момента регистрации.

Наличие долга сестры не препятствует регистрации, если в Росреестре нет данных о наложении ареста на квартиру. При этом со стороны кредиторов сестры не исключена подача иска к Вам и сестре о признании сделки дарения мнимой по ст. 170 ГК РФ, т.е. совершенной без намерения ее исполнять, а только для цели скрыть имущество от взыскания. Но кредитор в суде должен доказать мнимый характер сделки, а Вы с сестрой - что сделка действительно исполнена (Вы стали проживать в квартире, оплачиваете коммунальные услуги и др.). ст. 56 ГПК РФ. Приставы после регистрации перехода права собственности в Росреестре к Вам, наложить арест на квартиру не могут, т.к. это уже Ваше имущество, а не должника. А вот, если кредитору удастся признать сделку недействительной и суд применит последствия ее недействительности, приставы могут наложить арест.

Вообще любая сделка проходит на основании договора, но без право устанавливающего документа на право собственности (в данном случае это документ должен быть у дарителя) переход права не возможен. Следовательно если у сестры нет правоустанавливающего документа на право собственности то Вы в свою собственность переход права не сможете зарегистрировать в Росреестре. Если у этой квартиры есть обременение в виде например залога то даже если Вы зарегистрируете право собственности на себя то ее банк у Вас сможет "отобрать" по решению суда. По этому есть ли обременение или нет можно заказать выписку из ЕГРП в МФЦ или отделении Росреестра для того чтоб в последующем знать стоит ли принимать такое имущество в дар.

В Вашем вопросе есть некоторые противоречия.

Если сестра передала квартиру по договору дарения, то при чем здесь договор купли-продажи (который является основным документом в рамках сделки).

В любом случае, несмотря на то, что в отношении сестры возбуждено исполнительно производство, если договор дарения Вам квартиры (или договор купли-продажи квартиры) был заключен до возбуждения исполнительного производства и тем более до наложения ареста на имущество сестры, то на данную квартиру арест не может быть наложен.

Даже если пристав, к примеру, обратится в суд с иском о признании Вашего договора недействительным (как мнимой сделки, совершенной лишь для вида - статья 170 Гражданского кодекса РФ), то шансов на удовлетворение этого иска очень мало, поскольку ему придется в суде доказать, что договора был заключен именно в целях недопущения наложения ареста на квартиру.

Вместе с тем, доказать это практически невозможно.

Вам только надо представить в суд доказательства того, что Вами за квартиру были переданы сестре денежные средства (если между Вами заключен договор купли-продажи, а не договор дарения). Таким доказательством будет расписка от имени сестры о получении от Вас денежных средств.

В данном случае это договор дарения или договор купли-продажи, что-то одно.

И подарить, и продать сестра может ,если на имущество не наложен арест.

Сам по себе долг у собственника (дарителя или продавца) не препятствует сделке. В дальнейшем это проблемы будут бывшего собственника и кредиторы именно к нему будут предъявлять требования.Исключение - если по сделке купли- продажи продавец не передает также долг по этой квартире покупателю, это должно быть указано в договоре.

Сделка дарения или купли-продажи оформляется в Росреестре.

Однако, кредиторы собственника квартиры , а также судебные приставы могут предъявить в суд к нему требования о признании недействительными сделки дарения или купли-продажи жилья. Если докажут ,что истинной целью сделки было не дарение и не купля-продажа, а увод имущества из под ареста в связи с долгами, то есть вероятность признания договора недействительным.