ЖКХ - территория умышленных заблуждений.

Уважаемые читатели!

Кого не интересует история всероссийского обмана в сфере ЖКХ - дальше можете не читать. На этих страницах я собираюсь писать о грустном и повседневном:

Мы привыкли праздновать различные юбилеи еще с советских времен. Правда это были, как правило, даты великих побед, великих строек, юбилеи вождей, а иногда юбилеи приурочивались к чему-нибудь значимому, важному и выдающемуся, а иногда просто традиционные.

Однако, и в Союзе, и теперь в России, всегда существовала и существует повседневная, мало-заметная, порой рутинная, но важная, созидательная работа людей длиною в жизнь и, мало оп-лачиваемая и, как правило, безрадостная. Эта деятельность миллионов и миллионов создавала и создает все, что мы видим вокруг, все, чем мы можем и не можем гордиться.

Поэтому размышления к юбилею Жилищного кодекса Российской Федерации (ЖК РФ) могут кое-кому, на первый взгляд, показаться, по меньшей мере странными: что же здесь праздновать?

Мысль, написать статью о «дюженном юбилее» вступления в силу ЖК РФ, пришла в голову достаточно неожиданно.

Однако, чем больше я думал об этом и углублялся в изучение действующего жилищного законодательства, тем настойчивее эта мысль сверлила мозг, тем сильнее хотелось поделиться ею с теми, кому не все равно, какое будущее ожидает нас, наших детей, с теми, кому надоело жить по понятиям чинуш и хапуг от ЖКХ, да еще и оплачивать их ленивое и бездумное существование и безусловное благополучие.

Прежде всего, меня поразила, мягко говоря, своеобразная трактовка чиновниками жилищно – коммунальной сферы жилищного законодательства и его основы Жилищного кодекса РФ.

Моя жизнь к счастью, теперь я это понимаю, в основном проходила в сфере военной, точнее в эксплуатации наших атомных стратегических подводных ракетоносцев Северного Флота.

Север: сложные условия службы на атомоходах и еще более сложные условия жизни на берегу («ни кола, ни двора»), приучили меня, как и многих других моих коллег, не обращать внимания на мелочи повседневности. Смысл существования тогда был в другом – более существенном и необходимом, но этот период закончился и я окунулся в «гражданскую жизнь» правового государства, бизнеса и рыночной экономики.

Никогда не думал, что жилищная сфера, в частности, может стать такой актуальной и интересной для меня, но, как ни странно, это случилось и вот уже на протяжении последних 6-ти лет общаюсь с различными структурами ЖКХ, надзирающими органами за этими структурами, судами, надзирателями за надзираемыми и т.д.

В результате этого общения я пришел к печальному, если не сказать сильнее, парадоксальному выводу: только единицы из армии чиновников изучали, смогли или захотели понять основные идеи нового жилищного законодательства и его основы – Жилищного кодекса РФ (ЖКРФ).

Мы россияне так устроены, что пока "что-то не достанет до невозможности", будем терпеть и делать вид, что ничего не происходит, верить, что будет лучше потом, что все образуется как-то само собой и "все устаканится", будем пить, наконец, "за светлое будущее".

Всё это, к сожалению, касается не только системы ЖКХ, но и, например, систем законодательства, образования, судопроизводства, здравоохранения, торговли, транспорта и т..д.

Мы так устроены. Мы верим в чудо, в "русский авось", верим в хороших руководителей, конец света и в прочую чертовщину, лечимся у знахарей и колдунов, абсолютно забывая о здравом смысле, собственном опыте и опыте предков.

На протяжении десятилетий мы не можем, как бы ни старались, толком обеспечить жильем свое население, накормить самих себя, имея в своем распоряжении огромную и самую богатую в мире страну. Мы считаем, что вот еще чуть-чуть и все будет хорошо – на следующей неделе, через месяц, год и т.д.

Не будет хорошо! Не будет хорошо, до тех пор, пока мы не изживем собственный "пофигизм" и собственную аполитичность, прежде всего, по отношению к самим себе, не говоря уже о следующих поколениях, которым мы оставляем «разруху в умах», горы мусора и отходов, бесперспективность во многих сферах деятельности, ну и, конечно, в сфере ЖКХ.

Казалось бы, что проще: построить дом, обеспечить его необходимыми коммуникациями и коммунальными ресурсами, поддерживать его в технически удовлетворительном состоянии и всё – живи и радуйся. Ан нет!

Спроектировать дом, придумать (нарисовать на бумаге) мы еще можем, а вот построить, да чтобы не развалился через год из-за подмены марки бетона строителями, или подвести трубы, да чтобы не сгнили раньше времени из за отсутствия оцинковки, подать тепло, да чтобы не «утекало за борт» через негерметичные швы домов и окон.

Да чтобы электроэнергии хватило жителям по «реальным тарифам» без нищенских нормативов (70 квт*час/чел/мес), установленных самоуправно Мосэнергосбытом для "ветеранов труда и прочих льготных категориям москвичей" - это никак невозможно.

Чиновникам ресурсно-снабжающих организаций (РСО), и их "прокладкам-посредникам", строителям, управленцам различных министерств и департаментов, "управдомам управляющих компаний" и всем тем, кто « не доложил чего-нибудь во что-нибудь» - всем им, кто ворует походя, между прочим, по привычке, потому что «ворую то, что имею», да и этого им мало и на всех не хватает".

Не хватает не потому, что мало мощностей, что изношены сети или другое оборудование, а потому, что аппетиты допущенных к «различным сетям» и ресурсам чинуш растут постоянно и объёмы их карманов увеличиваются практически бесконтрольно и требуют с каждым годом все больше и больше и "… Боливар не выносит… всех!".

Мы так устроены, что не знаем, да и не хотим знать, что у нас написано в "платежках", за что мы ежемесячно платим управляющим компаниям (УК), правлениям ТСЖ, ЖСК, в различные (РСО) и посреднические организации, которых развелось столько, что и не перечесть.

Попробуйте спросить у вашего бухгалтера или председателя правления из чего складывается цифра в какой-нибудь строке «платежки». В лучшем случае вам ответят: «Не мешайте работать!», а в обычном случае вместо ответа – истерика по поводу… и без такового.

А ведь, если вдуматься, каждый собственник квартиры в многоквартирном доме (МКД) яв-ляется для домоуправов всех мастей работодателем! И, по определению, имеет право знать, кому и куда уходят его деньги. Кстати, на этот счет, существуют четкие специальные постановления Правительства РФ, входящие в пакет жилищного законодательства, например, №731 от 23.09. 2010 г. и другие специальные законы.

Всю жизнь нам внушают, и мы свято верим в то, что тарифы (цены) на воду, бензин, продукты питания и т.д.) обязательно должны расти, и мы принимаем это за аксиому, не задавая, даже себе, вопрос М.Жванецкого, "… а почему собственно?".

Ведь, если вдуматься, то в результате применения новых прогрессивных технологий и мате-риалов, КПД любого технического устройства (турбина, генератор, насос и т.п.) должен расти и он растет, побочные затраты (накладные расходы) таким образом - падать, а полезный продукт иметь более высокое качество и минимальную себестоимость и...цену на прилавке (у потребителя).

Законы физики и других наук отменили, заменив законами коррупции и наживы

Ведь у нас теперь рынок!? Конкурентная среда!?

Но никто не знает себестоимости одного киловатта электроэнергии, скажем по региону, стоимости нагрева одного кубометра воды, (кстати, в некоторых схемах отопления и горячего водоснабжения (ГВС) воду и нагревать-то не надо, а наоборот…) - все это «тайна системы» и т.д.

Я не буду пока говорить о всевозможных тарифах на коммунальные услуги (КУ) – это вещь в себе и прозрачней она не станет, если, в конце концов, власть не применить. Не буду приводить абстрактных цифр – их предостаточно на любом телевизионном «шоу болтунов от ЖКХ», тем более, что ни один из них фактических цифр не знает и на каждом канале цифры свои, разные.

Все разглагольствующие на тему, так называемые «эксперты ЖКХ», от всевозможных де-партаментов и центров содействия реформам ЖКХ, всех этих УК, ДЕЗов, ГУИСов, МФЦ, ЕРЦ, ТСЖ и прочих ЖСК, пытаются внушить аудитории, приятные во всех отношениях мысли о том, как всё будет хорошо «…потом», о «замороженных тарифах… на несколько месяцев», о «нормах потребления», которые всех всем обеспечат и платить за них, практически не придётся.

«Они спорят там, они ссорятся, а мне решай, а мне бессонница» (А. Галич).

Кстати, возникает вопрос: «Какой был смысл, всей стране ставить приборы учета потребления КУ (или ресурсов), если мы возвращаемся назад к нормам потребления, например электроэнергии, и платить будем по ним, плюс (большой плюс!) за то, что не влезет в эту «наукообразную норму»?

Просто «лоббистам - чиновникам от ЖКХ» (интересно - это профессия или где?) недостаточно, взятых практически с потолка, перманентно растущих тарифов? Очевидно, что ими найдена еще одна возможность - нет, не зарабатывать, а просто получать еще!

Существующее безобразие и вакханалия в жилищной сфере, на ниве которой «трудятся» миллионы чинуш, которые ничего не производят, но мнят себя «бизнесменами», (а также и те, кто их якобы проверяет: жилищная инспекция, жилищный надзор, прокуратура, счетная палата, МВД и прочие надзорные органы), видимо, никогда не прекратятся, т.к. первую половину деятелей устраивают получаемые теневые доходы, а другая (контролирующая) половина, просто не хочет «былинку качать».

Я просто «обалдел», когда С. Степашин сказал президенту В. Путину на первом канале ТВ, что счетная палата страшно удивилась, после проверки ЖКХ (вроде бы Москвы?), не досчитавшись 40 млрд. Рублей: «… ушли, как в песок!». Хороша проверочка!?

Кстати, на протяжении десятилетий, текучки или ротации кадров в сфере ЖКХ не происходит практически никакой! И это естественно, кого же там менять, если все родственники в большей или меньшей степени! Всё класс!

Вся эта чиновничья жилищно-коммунальная рать разных рангов, от фактического и бесконечного безделья, искала, ищет и нашла себе занятие.

Вместо того, чтобы заниматься прямыми обязанностями, т.е. обслуживанием и текущим ре-монтом общего имущества (ОИ) многоквартирных домов (МКД), обеспечением населения коммунальными услугами приемлемого качества по разумным ценам, результативным контролем работы различных, рожденных ими же организаций-посредников - налицо симуляция деятельности в сфере бумаготворчества, т.е. "разъяснением народонаселению принимаемых в стране законов и постановлений, чтобы все мы, кто им платит, правильно понимали необходимость наших действий.

Начальник ЕРЦ, в апреле 2012 года после моих претензий по поводу умышленно неправильных расчетов платежей по горячей воде (ГВ) и отоплению, сослалась на письмо Департамента инженерного обеспечения, аж, от 10.05.1995 г. №2-796/3!, (кстати под грифом ДСП!), подписанное руководителем Департамента московского правительства А.С. Матросовым, утверждая, что это действующий документ, поскольку его никто не отменял.

Скажете: «Бред…» и будете правы! А сколько подобных «писем», регламентов, инструкций и прочей макулатуры существует!? – этого не знает никто.

Чинуши ЖКХ вполне преуспевают в написании «собственных законов», правил, методических рекомендаций и прочих «ненормативных актов», разъясняющих населению как надо понимать Кодексы, Федеральные законы, постановления Правительства и т.п., а то вдруг народ прочитает что-нибудь типа ЖКРФ, да и поймет все правильно.

"Законотворчество" в сфере ЖКХ буйно произрастает и цветёт даже в наших зонах рискованного земледелия, только, естественно, не плодоносит.

За время действия ЖКРФ с марта 2005 г., как было озвучено в одной из телевизионных программ, было выпущено в свет более 150-ти законов высокого ранга и более 3500 различных местечковых актов и, если в Федеральных законах и постановлениях Правительства РФ основная мысль законодателя, как правило, прослеживается, то в нормативно-правовых актах органов местного самоуправства её уже нет и в помине. Видимо все, кому не лень, пытаются написать, как им ка-жется, ту самую "бумажку", которая была нужна профессору Преображенскому в "Собачьем сердце", да всё никак написать не удается.

Читать творчество, в частности, московских чиновников просто невозможно. Половину до-кументов они просто дублируют (типа, сокращая «оригиналы»: для народа).

Например, 13.07.2010 г., правительством Москвы утверждается, «Временный регламент на содержание и текущий ремонт общего имущества многоквартирного дома», разработанный ГУП Москвы «Нормативно-исследовательская станция!».

«Регламент», проходивший согласование и утверждение в течение полугода, и представляющий из себя «огрызок» от существующего и действующего до сих пор, полноценного Постановления Госстроя РФ от 27.09.2003 г. № 170, написанного явно профессионалами, на эту же тему. Спрашивается, зачем этот полуфабрикат?

Другая половина, выпущенных в свет законодательных «уродов», противоречит друг другу, и чем ниже статус документа, тем дальше его мысль улетает от основы – ЖК РФ, тем фривольнее становятся понятия и определения, законная терминология практически растворяется. Невольно возникает мысль: "А зачем столько «законодательной макулатуры» для ЖКХ? Для кого это всё пишется и кем это читается?".

Очевидно, что «правовая грамотность» нашему населению в обозримом будущем не грозит: читать и понимать написанное практически никто не будет, потому что невозможно осмыслить.

Часть вторая. Что нам стоит дом построить?

Современное жилищное законодательство РФ базируется на Жилищном кодексе РФ 2004 года и действует с момента его введения - марта 2005 года. Этот документ, пожалуй, как никакой другой, возможно впервые в Российской истории, был написан, как мне кажется, для народа, для людей, живущих в России, для его изучения и потребления в практической жизни.

Это, можно сказать, «Конституция жилищных отношений» - суть взаимодействия человека-собственника с властью как федеральной, так и местной - затрагивает самые главные и животре-пещущие вопросы населения страны: наши права и обязанности при обращении с принадлежащей нам собственностью, неожиданной и оттого не очень понятной (квартирой, общим большим домом и т.п.).

Раньше все это было государственное и особенно никого не касалось. За последние 12 лет всё в корне изменилось.

Есть и альтернатива: приватизировать никогда не ремонтированную преклонного возраста квартиру или нет? Или первую, добрую половину своей жизни, горбатится, чтобы приобрести жильё, а вторую – чтобы его обслуживать?

Причем, обслуживать свою собственность – это, как выясняется, прежде всего, кормить «помощников» в обслуживании и управлении собственности индивида. И этих «помощников» с каждым годом становится все больше и больше. Растут здания ГУП ДЕЗов, ГУИСов, ЕРЦ, МФЦ, всевозможных энергосбытов, а также по-прежнему функционируют безграмотные УК, ТСЖ, ЖСК и т.д. и т.п.

Чиновники уже стали отдельной "нацией", кстати, и язык общения у них уже свой: типа - на-чальник ГУИС: «Я бы Вам рекомендовал ознакомиться с 307-м постановлением!»; «Извините, это не в моей компетенции! А Вы пишите, пишите в установленном порядке…» - это уже прокурорская дама! А в чьей, интересно компетенции, если нагло на протяжении десятка лет нарушается закон.

Кроме прочитанных, некоторыми чинушами, отдельных специальных законов и постановлений, входящих в пакет жилищного законодательства, большинство этих деятелей так и не поняли суть произошедших изменений в жилищном законодательстве и, как следствие, наша жизнь в отношениях с управдомами всех мастей практически не изменилась.

Как правило, почти никто из этих «специалистов управления и контроля» жилищного за-конодательства, как единого целого, не понимает, И, как правило, не стремиться знать, да им это-го и не надо – им и так хорошо. А ведь зря! Незнание закона порождает преступление.

Многие пытаются заниматься критикой нового Жилищного кодекса, так и не разобравшись в сути и самой идее документа. Но ничего конструктивного, в этом критиканстве, я так и не увидел, кроме мелких технических ошибок, не влияющих на основу закона.

Утверждаю это с полной ответственностью, поскольку столкнулся с правовой безграмотностью и ленью чиновников непосредственно.

Кто-то спросит, а причем здесь ЖКХ? А, притом, что в нашей жизни все взаимосвязано: и жизнь и смерть, и, опустошающие во всех отношениях похороны, и вступление в наследство, и общение с бездушными вездесущими чиновниками. В любой сфере бытия, ими налажена «своя законная система», причем, никем не контролируемая и ничем не напоминающая, систему, задуманную законодателем.

Так и живем мы, как они провозглашают в «установленном порядке». И пока тебя не кос-нется, пока ты своей кожей не почувствуешь их безразличие и вседозволенность, безмолвную и враждебную власть, их презрение и равнодушие к тебе, естественно думаешь, что все вроде бы терпимо. У нас говорят: «Надежда умирает последней», думаю - это не верно! Правильнее ска-зать: «Надежду убивают последней!»

К моему огромному сожалению, я сам впервые взял в руки действующий ЖК РФ в апреле 2011 года. На то появился определенный повод, а так бы…. Помните, как у Высоцкого: «… от-крою кодекс на любой странице и не могу – читаю до конца". Он, правда, подразумевал другой Кодекс, но Жилищный, поверьте, не менее интересен и полезен.

Ведь этот Закон в области жилья всем законам закон. Ведь этот Кодекс фактически произвел революцию в жилищном законодательстве страны и впервые отдал в руки каждого человека его собственность и назвал каждого, кто это понял или хотел им быть – собственником, а точнее "частным собственником". Конечно, не читавшие Кодекса скептики спросят себя: "А мне-то что, олигархи уже все разобрали!?".

Ну, во-первых, далеко не всё, а во-вторых, приватизация в России действительно прошла не лучшим образом, а где лучше-то было? Кто знает? В Польше что ли?

Вся история человечества – это поиск лучшего. Поиск лучшего государственного устрой-ства, эффективно работающей экономики и недвусмысленного законодательства, независимого судопроизводства и процесс - этот поиск, очевидно, трудный и бесконечный.

Кодекс определил, что отныне в России существует три основных вида собственности: го-сударственная, муниципальная и частная.

Попробуем нарисовать многоквартирный дом (МКД) и рассмотреть его с точки зрения ЖК РФ, а самое главное, с точки зрения "… а мне-то что?". Кто-нибудь задавал себе вопрос, а чем собственно должна управлять и управляет на самом деле Управляющая компания (ТСЖ, ЖСК и проч.) в многоквартирном доме?

Сначала о терминологии и не путать с понятиями чиновников от ЖКХ и прочих.

Великий французский горнолыжник Жан Клод Кили, который в своё время, завоевал всё золото мира в горных лыжах, в предисловии к своей книге-учебнику по горным лыжам писал:

"Прежде, чем учиться кататься на горных лыжах, необходимо договориться о терминологии», а то попросту можно свернуть себе шею!

Нашим чиновникам от ЖКХ это не грозит, поэтому они довольствуются "собственными представлениями и понятиями", а мы им уподобляться не будем.

Итак, строго в соответствии с Жилищным законодательством РФ, «в установленном поряд-ке», попробуем усвоить некоторую терминологию:

Многоквартирным домом (МКД) признается совокупность 2-х и более квартир, имеющих самостоятельные выходы либо на земельный участок (ЗУ), прилегающий к жилому дому, либо в помещения общего пользования в МКД, т.е., например, общие коридоры, лестницы и т.д.

Квартиры (жилые помещения) – это то, ради чего проектируется и строится МКД, т.е. это наши квартиры, которые находятся либо в частной собственности, либо сдаются жителям по договору найма государством и остаются государственной (муниципальной) собственностью до их приватизации.

Кроме квартир МКД содержит в себе общее имущество (ОИ), также принадлежащие собственникам квартир - это практически все остальные площади и домовое имущество, включающее внутридомовые инженерные системы (ВИС), которые обслуживает квартиры, а так же земельный участок (ЗУ), если он «сформирован», т.е. оформлен в общую долевую собственность собственников (ОДС).

МКД это сложный технический объект, требующий грамотного и профессионального управления и содержания. От качества управления зависит комфортность проживания в доме, от содержания - потребительская стоимость каждой отдельно взятой квартиры.

Все общее имущество собственников в МКД в соответствии со ст. 36 ЖК РФ можно разде-лить на три группы:

1 группа - помещения в доме, не являющиеся частями квартир (т.е. нежилые) и предназна-ченные для обслуживания более одной квартиры в данном доме, в т.ч. межквартирные коридоры, лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное, обслуживающее более одного жи-лого помещения в данном доме, оборудование;

2 группа - крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механи-ческое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри дома и обслуживающее более одного помещения;

3 группа - земельный участок (ЗУ), на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства и иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома объекты, расположенные на ЗУ. При этом ЗУ должен быть сформирован и, в соответствии с законом, поставлен на кадастровый учет;

Из приведенных определений становится понятно, что в МКД существуют вполне четкие конструктивные распределения помещений по их предназначению, а именно жилые помещения – квартиры и нежилые, относящиеся к общему имуществу собственников в МКД.

С точки зрения права все это, т. е. фактически весь дом («от киля до клотика»), принадле-жит собственникам жилых помещений. (Мы не будем отвлекаться на некоторые нюансы по поводу возможной собственности третьих лиц.)

Такой подход далеко не нов и применялся еще в Римском праве, применяется за рубежом и сейчас и иногда дома с различной собственностью называются кондоминиумами. У нас теперь это четко зафиксировано в ЖК РФ, хотя этим термином не определяется.

Как же делится собственность в МКД? Ну, понятно, каждая квартира принадлежит на праве частной собственности – собственнику (как минимум, одному и, как минимум, одна), который, всеми возможными средствами, обслуживает и ремонтирует принадлежащий ему объект, оплачивает все потребленные квартирой коммунальные услуги, что и требует от него жилищное законодательство.

Оставшиеся площади в доме и другое внутридомовое имущество, также принадлежат всем собственникам дома, но находится это все в общей долевой собственности собственников квартир, распределение права этой общей долевой собственности происходит, как того требует жилищное законодательство, пропорционально площадям жилых помещений собственников, что логично.

Получается, что право собственности в общей долевой собственности на ОИ (ОДС на ОИ), делится между собственниками и чем больше квартира, тем естественно, больше доля собственника в каждой группе общего имущества. Это важно, поскольку квартир у собственника, даже в одном МКД, может быть несколько и их количество жилищным законодательством не ограничено, т.е. доля собственника может достигать и 10%, и 50%, и 100%, аналогичное происходит и с ОИ в МКД.

Таким образом, на общем собрании собственников МКД собственники имеют разное количество голосов, зависящее только от величины суммарной площади, принадлежащих им жилых помещений - основной собственности, судьбе которой следует и доля собственника в ОИ МКД.

Для того, чтобы определить эту долю в ОДС на ОИ МКД каждого собственника («…всем се-страм по серьгам») необходимо рассчитать коэффициент, который бы определил пропорциональ-ность, связывающую площадь квартиры и принадлежащей ей площади из ОИ, например, 1-ой груп-пы ОИ.

Как же вычислить этот коэффициент пропорциональности, который определяет доли в общей долевой собственности для каждого собственника? И, кстати, постоянен для каждого МКД, поскольку жилая площадь дома (сумма площадей квартир в МКД) и площадь, например 1-ой группы ОИ, величины постоянные, определяемые проектом, и косвенно определяют комфортность дома. Для серийных проектов этот коэффициент лежит в пределах 20-30% , т.е. чем больше холлы, шире лестницы и т.п. - дом становится более просторным и комфортабельным. В знаменитых «хрущевках» этот коэффициент опускался до 13-17% - жили, как сельди в бочке.

Как это резюмирует жилищное законодательство:

«… Общее имущество в МКД принадлежит собственникам жилых помещений в этом доме на праве общей долевой собственности (ОДС).

Доля в праве ОДС на ОИ в МКД собственника жилого помещения пропорциональна размеру общей площади его жилого помещения, следует судьбе права собственности на жилое помещение собственника (квартире).

Собственники жилых помещений в МКД несут бремя расходов на содержание ОИ в МКД. До-ля обязательных расходов собственника на содержание ОИ в МКД, определяется этой долей в пра-ве собственности на ОИ.

Собственник помещения в МКД не вправе:

-осуществлять выдел в натуре своей доли в праве ОДС на ОИ в МКД;

-отчуждать свою долю в праве ОДС на ОИ в МКД, а также совершать иные действия, влеку-щие за собой передачу этой доли отдельно от права собственности на жилое помещение».

Как видно из приведенной цитаты из ЖК РФ, собственник в МКД, кроме своей квартиры, имеет еще и долю в праве на общее имущество – «довесок». Эти доли-довески, в зависимости от вида ОИ, определяются в различных измерениях (площади - в кв.м; трубы – в погонных метрах; электрические кабели – в метрах.; и т.п.) и пропорциональны «основной собственности» – квартире, следуют ее судьбе при продаже квартиры.

Уменьшение размера ОИ в МКД возможно только с согласия всех собственников помещений, выраженном в решении общего собрания собственников (ОСС) в данном доме, причем голосование производится не по количеству собственников «за» или «против», а величинами принадлежащих собственникам долей в праве собственности на ОИ.

Возникает вопрос: а можно ли определить эти доли в видах общего имущества, относящиеся (принадлежащие) моей основной собственности – квартире и каков коэффициент пропорциональности (К)?

Оказывается не только можно, но и обязательно нужно, поскольку собственник обязан «не-сти бремя расходов на содержание ОИ», платить за ремонт долей ОИ пропорционально площади своей квартиры!

Из технического паспорта дома (или интернета), например, для дома 1992 г. постройки се-рии «П-44», 4 подъезда, 264 квартиры имеем:

1. Общая жилая площадь дома (сумма общих площадей квартир) = 14435 кв.м. (частная соб-ственность);

2. Общая долевая площадь (1-ой группы ОИ) = 3570 кв.м. (она же общая долевая собствен-ность 1-ой группы);

Теперь выясним, сколько же квадратных метров ОДС ОИ приходится на 1 кв.м общей пло-щади (квартиры) для этого составим пропорцию:

3600 кв.м / 14445 кв. м = К / 100 %, откуда К = 0,249*100 (%) = 24,% т.е. на каждый кв. м жилой площади приходится около 25% (1/4) кв. м ОДС ОИ.

Таким образом, 1-к квартире 37,7 кв.м *К = принадлежит «довесок из ОДС» = 9,43 кв.м

2-к квартире 50,5 кв.м *К = принадлежит «довесок из ОДС» = 12,63 кв.м

2-к квартире 57,7 кв.м *К = принадлежит «довесок из ОДС» = 14,43 кв.м

3-к квартире 73,9 кв.м *К = принадлежит «довесок из ОДС» = 18,48 кв.м,

Если принять за «1» голос собственника 1 кк (9,43 кв. м), то для 2-кк «1,43» голоса, для 2-кк – «1,53» голоса, для 3-кк – «1,96» голоса, т.о. итоги голосование на ОСС подсчитывается в соот-ветствии с полученными голосами, пропорциональными площадям соответствующих квартир.

Для других серий домов, или домов индивидуальных проектов, (К) коэффициент пропор-циональности будет другим, но всегда постоянным. Например, для проекта серии «П-68» 1972 г. постройки коэффициент пропорциональности составляет ок.20% (1/5), т.е. можно сказать, что проект «П-68» по комфортности ниже проекта «П-44» .

Часть третья. Чем же должна управлять управляющая компания (ТСЖ, ЖСК и т.п.)

Управляющие компании (УК) в нашей жизни появились как-то сразу: внезапно в 2005-2006 годах. Говорят, что проходили «конкурсные тендеры» и по их результатам органы местного самоуправления якобы выбирали управляющих, ну, т.е. «лучших из лучших». Это общая схема.

Статус УК подразумевает ежедневную работу по контролю исполнения плана годового обслуживания и текущего ремонта дома, утвержденного на ежегодном ОСС. Контроль исполне-ния заключенных договоров с подрядными и ресурсоснабжающими организациями, проверки вы-полненных работ с оформлением соответствующих актов по приемке каждой работы или ремон-та. Из приведенных выше положений ЖК РФ дом как объект управления четко распределён в со-ответствии с его конструкцией.

Собственники жилых помещений управляют и обслуживают свои объекты (квартиры) сами, а вот общее имущество (ОИ МКД), принадлежащее им на праве ОДС они практически, как рабо-тодатели, передают в управление и обслуживание управляющим компаниям: УК (ТСЖ, ЖСК), либо сами, если достаточно компетенции, либо на договорной основе, должны обслуживать об-щее имущество собственников, привлекая сторонние организации.

Конечно, желательно, чтобы ремонт и обслуживание дома проводились профессионалами. Например, специалистами от поставщиков коммунальных ресурсов, соответствующих внутридо-мовых инженерных систем (поскольку они эти системы знают, т.е. электрики – электрические сети) и т.д. Однако, договариваться с РСО сложно и лень, поэтому управдомам легче использовать уже существующие годами ЖЭК и (ДЕЗы), а точнее всевозможные ООО и ИП от ДЕЗа, которые будут производить обслуживание и ремонт ВИС, текущий ремонт и обслуживание другого общего имущества собственников, мыть, подметать, вывозить мусор и т.п., а собственники будут все это оплачивать – так есть в реальности.

Очевидно, что работы, производимые в доме, касаются только ОИ собственников, а не их жилых помещений, отсюда и оплата работ должна привязываться к доле в ОДС каждого собст-венника. Сплошь и рядом это логичное правило грубейшим образом нарушается и «плата за со-держание и ремонт ОИ» собирается с площади жилого помещения, т.е. в 4-х-5-ти - кратном раз-мере, превышающем необходимые расходы, а сколько фактически тратится только по этой стро-ке платежки не знает никто, потому что некому проверить!

По остальным строкам платежек есть свои «нюансы», но все сводится к одному: мы с вами годами (десять лет, как минимум-юбилей!) платим в разы выше положенного и это никого не смущает и не тревожит.

Зачем, скажите на милость, мы платим за обслуживание, так называемого, «домофона»? Ведь эта «железяка» - электромагнитный замок, вполне примитивная вещь и, никакого обслужи-вания не требует, а случай поломки можно оговорить в договоре при установке, заплатить за ре-монт поломки и все. Ведь мы не платим за обслуживание купленного телевизора, например, хотя по сложности конструкции и изготовления это несоизмеримые вещи.

В нашем доме «обслуживание домофона», например, стоит 650 рублей в год с каждой квар-тиры дома, т.е. 171 600 рублей в год, причем, наличными.

А, если это умножить на десять лет!? И сколько, вы думаете, стоит сам «домофон»!? Да он уже золотой, как унитаз у шейха!

А сколько еще строчек в платежке, а как насчет консьержей? Эти полусонные старушки се-бя-то обезопасить не могут, не говоря уж о противодействии хулиганам. Но с каждой квартиры поборы ежемесячно составляют в среднем 300 рублей наличными, а это в среднем 108 000 руб-лей в год (дом другой-360 квартир).

Попытки решения этих вопросов с УК (ТСЖ, ЖСК) остаются тщетными, управдомы с уп-рямым, хотя и понятным, постоянством пишут в платежках все, что им вздумается, собирают на-личными за всё, за что захотят – это скажу я вам, не увеличение тарифов на 40% в год по комму-нальным услугам, хотя тоже безобразие.

Это средства, которые получают УК от жителей домов, (а ведь их еще субсидируют феде-ральный и местные бюджеты, компенсируют льготников и т.д.), и интересно знать, за что такие привилегии и куда уходят народные и государственные (опять же народные) средства.

Выход из создавшегося положения я вижу один: рассчитать свою долю в ОИ МКД и платить строго за ремонт этой доли, а также по всем строчкам платежки, где она фигуриру-ет, как бы это ни было противно окружающим нас управдомам, что я и делаю уже в течение 5-ти лет.

Продолжение следует…

Владимир ТИХАНОВСКИЙ www.proza.ru

Апрель 2015 г. г.Москва.