Взыскание неустойки по ДДУ на основании 214-ФЗ

Согласно Федеральному закону от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательств по договору сторона, не исполнившая своих обязательств или ненадлежаще исполнившая свои обязательства, обязана уплатить другой стороне предусмотренные этим законом и указанным договором неустойки (штрафы, пени) и возместить в полном объеме причиненные убытки сверх неустойки.

Ответственность Застройщика по закону предусмотрена:

– за привлечение денежных средств граждан для строительства многоквартирного дома лицом, не имеющим на это права в соответствии с Федеральным законом от 30.12.2004 № 214-ФЗ;

– за нарушение срока передачи объекта капитального строительства;

– за несоответствующее условиям договора качество объекта капитального строительства;

– в случае одностороннего отказа участника долевого строительства от исполнения договора по причинам, зависящим от застройщика, и в иных предусмотренных договором случаях.

Далее обо всем по порядку:

1. За привлечение денежных средств граждан для строительства многоквартирного дома лицом, не имеющим на это права в соответствии с Федеральным законом от 30.12.2004 № 214-ФЗ, Застройщик несет ответственность в виде уплаты в двойном размере процентов за пользование чужими денежными средствами от суммы этих средств и возмещения сверх суммы процентов причиненных гражданину убытков.

Таким образом, по смыслу Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ Застройщиком признается юридическое лицо независимо от его организационно-правовой формы, имеющее в собственности или на праве аренды, на праве субаренды земельный участок и привлекающее денежные средства участников долевого строительства в соответствии с настоящим Федеральным законом для строительства (создания) на этом земельном участке многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, за исключением объектов производственного назначения, на основании полученного разрешения на строительство.

Другими словами: а) если у лица нет права собственности или аренды (субаренды) на земельный участок, на котором ведется долевое строительство многоквартирного дома, то такое лицо не считается Застройщиком по смыслу Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ.

Наличие права собственности, аренды (субаренды) на земельный участок отражается в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ЕГРП). Таким образом, выписка из ЕГРП является подтверждением наличия соответствующего права Застройщика на конкретную дату. Б) в случае отсутствия разрешения на строительство Застройщик даже при наличии права собственности или аренды (субаренды) на земельный участок, предоставленный для строительства, не вправе привлекать денежные средства граждан для строительства многоквартирного дома или иного объекта недвижимости.

Строительство объекта недвижимости при отсутствии разрешения на строительство влечет признание такого незаконно построенного объекта самовольной постройкой. В) в случае отсутствия опубликованной, размещенной и/или представленной проектной декларации.

2. Данная мера ответственности применяется когда многоквартирный жилой дом построен и передан участнику долевого строительства с нарушением срока, предусмотренного условиями ДДУ. Принимая во внимание, что недостроенный дом фактически не может быть передан участникам долевого строительства, таким образом и ответственность за просрочку исполнения не может быть применена к застройщику.

Так как же взыскать неустойку с Застройщика?

Необходимо дождаться передачи застройщиком квартиры по акту.

Обязательства застройщика считаются исполненными с момента подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства.

В случае нарушения Застройщиком сроков сдачи объекта закон предусматривает обязанность застройщика выплатить неустойку (пени) в размере 1/300 ставки рефинансирования ЦБ РФ, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки.

При этом, если участником долевого строительства является гражданин, неустойка (пени) уплачивается Застройщиком в двойном размере.

Как рассчитать размер неустойки

Размер ставки рефинансирования можно узнать на сайте ЦБРФ формула расчета:

Ставка рефинансирования (%)/300 х сумма ДДУ (руб.) х количество дней просрочки. Для физических лиц: полученный результат необходимо умножить на 2.

Например: стоимость квартиры по ДДУ составляет — 3 000 000 рублей. Срок сдачи дома по договору не позднее I квартала. Фактически Застройщик передал вам квартиру по акту приема-передачи в III квартале, скажем 15 сентября. Соответственно просрочка составляет — 168 дней (период с 01 апреля по 15 сентября). ставка рефинансирования на сегодняшний день составляет 8,25 %. соответственно, следуя формуле, получаем:

8,25 % / 300 х 3 000 000 руб. х 168 дней = 138 600 руб. для физ. лица сумма неустойки составит 138 600 руб. х 2 = 277 200 руб.

С требованием о выплате неустойки после подписания передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства, необходимо обратиться к Застройщику с указанием срока такой выплаты.

В случае отказа Застройщика от выплаты неустойки в добровольном порядке либо игнорирования Застройщиком вашего требования, необходимо обращаться с исковым заявлением в суд. При этом, в данном случае сумма неустойки увеличится на сумму штрафа в размере 50 %, а также сумму ваших убытков и судебных расходов.

Необходимо помнить, что часто суды снижают сумму требуемой истцом неустойки, руководствуясь ст. 333 ГК РФ.

3. В случае если объект долевого строительства построен (создан) Застройщиком с отступлениями от условий договора, а также отступлениями от требований технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иных обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства, если иное не установлено договором, по своему выбору вправе потребовать от Застройщика: а) безвозмездного устранения недостатков в разумный срок; б) соразмерного уменьшения цены договора; в) возмещения своих расходов на устранение недостатков.

4. Основаниями для отказа участника долевого строительства от исполнения ДДУ в одностороннем порядке являются: а) неисполнение Застройщиком обязательства по передаче объекта долевого строительства в срок, превышающий установленный договором срок передачи такого объекта на два месяца; б) неисполнение Застройщиком обязанностей по безвозмездному устранению в разумный срок недостатков; соразмерному уменьшению цены или возмещению расходов участника долевого строительства на устранение недостатков в случае, если если объект долевого строительства построен (создан) Застройщиком с отступлениями от условий договора, а также отступлениями от требований технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иных обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования; в) существенные нарушения требований к качеству объекта долевого строительства; г) нарушение застройщиком обязанностей, предусмотренных ч. 3 ст. 15.1 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ.

В частности, указанным законом предусмотрено обеспечение обязательств Застройщика поручительством банка. При этом срок действия поручительства, должен быть не менее чем на шесть месяцев больше предусмотренного договором срока передачи объекта долевого строительства участнику долевого строительства. В случае прекращения поручительства до истечения вышеуказанного срока действия поручительства Поручитель и Застройщик обязаны уведомить об этом участника долевого строительства не позднее чем за один месяц до даты прекращения поручительства. При этом Застройщик обязан заключить другой договор поручительства в течение пятнадцати дней с даты прекращения поручительства. Д) в иных установленных федеральным законом или договором случаях.

При расторжении ДДУ по вышеуказанным основаниям, Застройщик в течение двадцати рабочих дней со дня расторжения договора обязан возвратить участнику долевого строительства денежные средства, уплаченные им в счет цены договора, а также уплатить проценты на эту сумму за пользование указанными денежными средствами в размере 1/300 ставки рефинансирования ЦБ РФ, действующей на день исполнения обязательства по возврату денежных средств, уплаченных участником долевого строительства.

Проценты начисляются со дня внесения участником долевого строительства денежных средств или части денежных средств в счет цены договора до дня их возврата застройщиком участнику долевого строительства.

Все вышесказанное относится к досудебному порядку одностороннего отказа от исполнения ДДУ, регламентированного Федеральным законом от 30.12.2004 № 214-ФЗ.

Ниже рассмотрим основания расторжения ДДУ в судебном порядке.

По требованию участника долевого строительства договор может быть расторгнут в судебном порядке в случае: а) прекращения или приостановления строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в состав которых входит объект долевого строительства, при наличии обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что в предусмотренный договором срок объект долевого строительства не будет передан участнику долевого строительства; б) существенного изменения проектной документации строящихся (создаваемых) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в состав которых входит объект долевого строительства, в том числе существенного изменения размера объекта долевого строительства; в) изменения назначения общего имущества и (или) нежилых помещений, входящих в состав многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости; г) в иных установленных федеральным законом или договором случаях.

В случае расторжения ДДУ по указанным основаниям Застройщик в течение десяти рабочих дней со дня расторжения договора обязан возвратить участнику долевого строительства денежные средства, уплаченные им в счет цены договора, а также уплатить проценты на эту сумму за пользование указанными денежными средствами в размере 1/300 ставки рефинансирования ЦБ РФ, действующей на день исполнения обязательства по возврату денежных средств, уплаченных участником долевого строительства. Указанные проценты начисляются со дня внесения участником долевого строительства денежных средств или части денежных средств в счет цены договора до дня их возврата застройщиком участнику долевого строительства.