ОБЗОР 214 ФЗ С ПОСЛЕДНИМИ ИЗМЕНЕНИЯМИ 2017 ГОДА

Чтобы не стать обманутым дольщиком и не пытаться срочно разорвать отношения с девелопером после нескольких лет ожидания квартиры, нужно внимательно подготовиться к покупке. Кроме проверки благонадежности застройщиков, стоит изучить 214 ФЗ с изменениями 2017 года – зная закон, вы заранее будете уверены в том, что девелопер работает «по белому», или использует какие-то уловки для ведения бизнеса. А это неплохой способ принять верное решение перед покупкой.

ЗАКОН

Так, в ст. 1 ФЗ-214 можно найти как данные по тому, что именно регулирует закон, так и механизмы привлечения средств дольщиков, которые попадают под действие этого закона.

Строительство с помощью договоров долевого участия Речь идет о важном механизме — последняя редакция 2017 года ФЗ 214 внесла массу изменений к требованиям ДДУ и сделала его достаточно безопасным, чтобы рассматривать этот механизм как способ покупки квартиры в новостройках.

Выпуск эмитентов Это особые жилищные облигации, которые дают право их владельцу требовать от застройщика жилое помещение – практически не используется на современном рынке строительства многоквартирных домов.

ЖСК Жилищно-строительные кооперативы и покупка в них пая – это особая тема. Требующая рассмотрения. Юридически на ЖСК распространяются требования ФЗ 214. Но существует еще и федеральный закон № 215: «Закон о жилищно-строительных кооперативах». Покупка квартиры в ЖСК сводит на нет большую часть гарантий, которую внедрил законодатель в редакцию ФЗ 214 2017 года. Основные отличия договоров ЖСК и ДДУ читайте в нашей отдельной статье.

Если проще, то 214 ФЗ в новой редакции 2017 года регулирует фактически любые механизмы строительства многоквартирных домов, которые осуществляются не на деньги девелопера, а за счет привлечения средства инвесторов – так называемый дольщиков строительства. Если вы купили квартиру в готовом доме, который уже сдан, и сразу получили на руки ключи – это скорее всего договор купли-продажи недвижимость у организации. Если вы заплатили деньги и планируете ждать несколько лет возведения новостройки – значит, это или механизм ДДУ, или пай ЖСК. Конечно, есть и другие схемы привлечения, скорее мошеннические, но ФЗ-214 здесь уже не причем.

ОБЗОР СТАТЕЙ

Давайте посмотрим на основные статьи, которые могут заинтересовать вас как покупателя жилья в новостройке:

Ст.№4 и ст.№5 дает нам определение термина «договор долевого участия в строительстве многоквартирных домов». Определяется требование к цене в договоре – то, что она обозначается полностью, не подлежит изменениям и должна быть указана как за весь объект, так и за цену квадратного метра.

В ст.№ 6 вы можете уточнит информация об обязанностях застройщика. Речь идет о том, что девелопер обязан зарегистрировать в Росреестре обязанность передать вам ключи и сдать дом в установленный срок – все это делается с помощью договора долевого участия. При этом следует заметить, что если такой информации в договоре не будет, то заключить его не получится в легитимном порядке. Т.е. он просто не будет одобрен в Росреестре.

214 ФЗ с изменениями 2017 года через ст.№ 7 обязывает застройщика соблюдать правила передачи дома дольщику. Так, вас обязаны уведомить о том, что необходимо прийти в офис застройщика за ключами, явиться на осмотр передаваемой недвижимости и подписать акт приема-передачи квартиры.

В ст.№8 содержатся требования к девелоперу в части гарантии. Застройщик, если он планирует работать по 214 ФЗ и договорам долевого участия, обязуется соблюдать все требования по гарантийным обязательствам и исправлять их в разумный срок. И да, если исполнить обязательства не получится – федеральный закон обязывает девелопера не только вернуть деньги, но и дает вам право на неустойку. Или пени, которую вы сможете взыскать с застройщика как в досудебном, так и в судебном порядке.

ФЗ 214 с изменениями на 2017 в ст. №9 обязывает застройщика оповестить вас об условиях расторжения договора. Точнее, об основаниях к расторжению по желанию дольщика. Подробнее об этом поговорим ниже.

В ст. №11 содержится информация о правах дольщиков в части возможности передать свое право требование другому физическому или юридическому лицу – в общем, право на продажу будущей квартиры и обязанность получить согласие у застройщика на эти действия.

ОТЛИЧИЯ ОТ ЖСК

Нельзя рассматривать 214 фз с последними изменениями 2017 года и не сравнить договора долевого участия с договорами пая по схеме жилищно-строительных кооперативов. Ведь по сути это одно из ключевых новшеств, которое в свое время внес 214-й закон, а депутаты своими изменениями в 2017 году продолжили. Итак, существенные отличия механизмов заключаются вот в чем:

Приобретение квартиры в ЖСК не означает, что вы будете защищены вышеобозначенными статьями. Да, вот такой казус – с одной стороны, закон 214-ФЗ регулирует и механизмы ЖСК, но при этом большая часть гарантий будущим покупателям недвижимости в долевом строительстве предоставляется именно по договорам долевого участия.

Когда при приобретаете жилье по договору с ЖСК, вы платите за пай. Также вы платите членский взнос за вступление в кооператив. Но фактически вы не платите за квартиру. Поэтому ее стоимость может в любой момент вырасти. Когда же вы приобретаете право требование на квартиру по договору долевого участия, вы берете на себя обязательства по статьям 214-ФЗ и получаете право на фиксированную стоимость. Еще раз, если проще – по ДДУ цена не меняется, по ЖСК – меняется элементарным собранием жильцов.

Если произойдет негативная ситуация и вам придется судиться с застройщиком, то вы можете рассчитывать на возращение только суммы пая в случае с ЖСК. Деньги за вступление в ЖСК и ежемесячные взносы за членство в кооперативе уже не вернуть. Если вы приобретаете квартиру через договор долевого участия, то вы можете рассчитывать на право не только возврата полной стоимости квартиры в договоре, но и возврата неустойки.

Простая продажа квартиры запрещена и в случае с ЖСК, и с ДДУ. Но при этом в договорах долевого участия такое право есть, оно называется уступкой права требования на квартиру. В случае же с ЖСК процесс очень долгий – получение разрешения собрания, штрафные санкции за выход из ЖСК.

Двойные продажи одной и той же недвижимости разным людям вполне возможно в случае с ЖСК – договор пая регистрируется в Росреестре только после того, как дом достроен.

Фактически, 214 ФЗ с изменениями 2017 года всячески подталкивают вас к решению приобрести квартиру через договор долевого участия, а не через ЖСК.