Как взыскать неустойку с застройщика самостоятельно?

§ 1. Начало процесса взыскания неустойки.

Вы являетесь дольщиком по договору о долевом участии в строительстве (далее по тексту – ДДУ) и в нем указан предельный срок, когда Вам должны передать квартиру, место в паркинге и т.д. Исходя из ч.2 ст. 8 "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее – Закон об участии в долевом строительстве) осуществляется не ранее, чем после получения в установленном порядке разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости. Иначе говоря, если акт приема-передачи составляется до вышеназванного события, то никакой передачи не происходит.

Пример 1.

В моей практике были дела о взыскании неустойки с такого застройщика, как Акционерное общество Строительная компания «Инжиниринг, проектирование и строительство», которое строило жилищный комплекс «Невская Звезда». Данный застройщик составлял акты приема-передачи еще до получения разрешения на ввод дома в эксплуатацию, а затем в судах пытался убедить, что негативных последствий от нарушения сроков по передаче квартир у дольщиков не было, так как фактически квартиры были переданы до ввода дома в эксплуатацию. Понятно, что представители застройщика пытались таким образом снизить размеры неустойки, не ведая того, что Градостроительный Кодекс РФ запрещает эксплуатацию объекта капитального строительства до получения разрешения на ввод его в эксплуатацию. Суды, конечно же, не соглашались с такими доводами застройщика.

Закон об участии в долевом строительстве возлагает на застройщика обязанность соблюдения определенной процедуры по уведомлению дольщиков о готовности передать квартиры. В частности в ч.4 ст. 8 данного закона предусматривается следующее:

Застройщик не менее чем за месяц до наступления установленного договором срока передачи объекта долевого строительства или в случае, если договором предусмотрен срок начала передачи и принятия объекта долевого строительства, не менее чем за четырнадцать рабочих дней до наступления срока начала передачи и принятия обязан направить участнику долевого строительства сообщение о завершении строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости в соответствии с договором и о готовности объекта долевого строительства к передаче, а также предупредить участника долевого строительства о необходимости принятия объекта долевого строительства и о последствиях бездействия участника долевого строительства, предусмотренных частью 6 настоящей статьи. Сообщение должно быть направлено по почте заказным письмом с описью вложения и уведомлением о вручении по указанному участником долевого строительства почтовому адресу или вручено участнику долевого строительства лично под расписку. При этом срок начала передачи и принятия объекта долевого строительства не может быть установлен ранее чем за четырнадцать дней и позднее чем за один месяц до установленного договором срока передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства. Участник долевого строительства, получивший сообщение застройщика о завершении строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости в соответствии с договором и о готовности объекта долевого строительства к передаче, обязан приступить к его принятию в предусмотренный договором срок или, если такой срок не установлен, в течение семи рабочих дней со дня получения указанного сообщения.

Таким образом, если застройщик не направил в Ваш адрес уведомления о необходимости принять объект, то Вы считаетесь неуведомленными, а застройщик будет находиться в просрочке исполнения обязательства по передаче квартиры, пока Вас не уведомит надлежащим образом.

Пример 2.

В моей практике мы взыскивали неустойку с застройщиков по дату получения уведомления. Например, ЖК «Невская Звезда» был введен в эксплуатацию 16.09.2016, но дольщик получил уведомление от застройщика только 30.09.2016. Мы рассчитывали неустойку до 01.10.2016, так как дольщик узнал о готовности объекта лишь из сообщения застройщика.

Каковы же последствия того, что дольщик, несмотря получение уведомления, не явится для получения квартиры?

В таком случае застройщик по истечении двух месяцев со дня, предусмотренного договором для передачи объекта долевого строительства участнику долевого строительства, вправе составить односторонний акт или иной документ о передаче объекта долевого строительства. Соответственно дольщик не сможет взыскать неустойку за период уклонения от приемки квартиры.

Если же Вы обнаружили какие-либо существенные дефекты в квартире, то Вы смело можете её не принимать до их устранения, но обязательно их фиксация в подписанном застройщиком документе, который может называться смотровым ордером, актом осмотра и так далее. За весь период устранения недостатков Вы можете взыскать с застройщика неустойку.

Пример 3.

В моей практике неоднократно встречались случаи, когда приемка квартиры с дефектами затягивалась на 6-10 месяцев, что влекло исчисление неустойки за весь данный период.

Итак, квартира Вам передана либо еще не передана, но срок, установленный ДДУ, уже наступил. В таком случае первым шагом для взыскания неустойки является составление и направление в адрес застройщика претензии с предложением в добровольном порядке уплатить сумму неустойки.

В претензии Вы приводите расчет размера неустойки, о методике которого стоит поговорить отдельно.

Претензию можно направить заказным письмом с уведомлением о вручении и описью вложения. В последующем, при подаче искового заявления квитанция о почтовом отправлении и уведомление о вручении прилагаются к исковому заявлению. Если застройщик не получил претензию, то можно предоставить распечатку с сайта Почты России о том, что адресат не явился для получения корреспонденции. Если офис застройщика не совпадает с юридическим адресом застройщика, то можно направить претензию по обоим адресам.

Претензию также можно вручить и в офисе застройщика с отметкой входящего номера на втором экземпляре претензии, а также с подписью и её расшифровкой сотрудником, принявшим её и с указанием его должности.

§ 2. Разные методы расчета неустойки.

Буквально в ст. 6 Закона об участии в долевом строительстве относительно метода расчета неустойки говорится следующее:

В случае нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства застройщик уплачивает участнику долевого строительства неустойку (пени) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки.

Данную норму можно трактовать по-разному.

Первый вариант исходит из определения ставки рефинансирования на дату, когда наступает предельный срок передачи квартиры. Такой методики придерживается Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда РФ. Он озвучен в определении от 24 октября 2017 года Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда РФ по делу № 41-КГ 17-26. В данном определении говорится, что при исчислении неустойки, подлежащей взысканию с застройщика в связи с просрочкой передачи объекта долевого строительства участнику долевого строительства, подлежит применению ставка рефинансирования, действующая на последний день срока исполнения застройщиком обязательства по передаче указанного объекта.

Второй вариант заключается в применении ставки рефинансирования, действующей на дату подписания акта приема-передачи квартиры.

Третий вариант, который не имеет ничего общего с нормой закона, но наиболее популярен в судах общей юрисдикции, заключается в применении разных ставок рефинансирования, которые действовали в период просрочки.

Поясню все три метода расчета на примерах.

Предположим, что крайний срок передачи квартиры был установлен 31.12.2015 года, а фактически квартира была передана дольщику только 30.07.2017, а цена квартиры составляет 3 000 000 рублей. Рассчитаем размер неустойки по каждому из методов.

Первый вариант.

На 31.12.2015 ставка рефинансирования составляла 8,25%. Просрочка равна 577 дням.

Размер неустойки следующий: с 01.01.2016 г. по 30.07.2017 г. 3 000 000 руб. 00 коп. x 577 (дней просрочки) x 8.25% x 1/150 = 952 050 руб. 00 коп.

Второй вариант.

На 30.07.2017 ставка рефинансирования составляла 9%

Размер неустойки следующий: с 01.01.2016 г. по 30.07.2017 г. 3 000 000 руб. 00 коп. x 577 (дней просрочки) x 9% x 1/150 = 1 038 600 руб. 00 коп.

Третий вариант.

Применяем ставки рефинансирования по периодам их действия. С 01.01.2016 г. по 13.06.2016 г. 3 000 000 руб. 00 коп. x 165 x 11% x 1/150 = 363 000 руб. 00 коп. с 14.06.2016 г. по 18.09.2016 г. 3 000 000 руб. 00 коп. x 97 x 10.5% x 1/150 = 203 700 руб. 00 коп. с 19.09.2016 г. по 26.03.2017 г. 3 000 000 руб. 00 коп. x 189 x 10% x 1/150 = 378 000 руб. 00 коп. с 27.03.2017 г. по 01.05.2017 г. 3 000 000 руб. 00 коп. x 36 x 9.75% x 1/150 = 70 200 руб. 00 коп. с 02.05.2017 г. по 18.06.2017 г. 3 000 000 руб. 00 коп. x 48 x 9.25% x 1/150 = 88 800 руб. 00 коп. с 19.06.2017 г. по 30.07.2017 г. 3 000 000 руб. 00 коп. x 42 x 9% x 1/150 = 75 600 руб. 00 коп.

Итого получаем размер неустойки 1 179 300 руб. 00 коп.

Итак, мы видим, что исходя из разных методик, мы можем получить существенно отличающиеся размеры неустойки. Возникает резонный вопрос, а какой метод правильный? Вы удивитесь, но ответа на него в судебной практике нет. Я встречал решения с применение разных методик расчета неустойки.

Пример 4.

В моей практике большинство судов применяли метод расчета неустойки по периодам, а застройщики, хотя это было и невыгодно, даже не оспаривали такую методику. В то же время некоторые судьи применяли второй вариант, а некоторые первый.

Каково лично мое видение данного вопроса?

В связи с тем, что единообразной практики расчета размера неустойки не существует, я всегда пользуюсь данной неопределенностью и рассчитываю неустойку при помощи наиболее выгодного для дольщика метода. Если выгоден первый вариант, то я обосновываю его ссылкой на определение Верховного Суда РФ. Если выгоден второй вариант, то я ссылаюсь на Закон об участии в долевом строительстве и его буквальное толкование. Если большая сумма получается при третьем варианте, то я просто пишу расчет и все.

Даже если суд не согласится с Вашим вариантом, то он не откажет в иске, а рассчитает неустойку по иному варианту. В то же время всегда есть шанс, что суд примет Ваш вариант, по которому неустойка будет рассчитана в максимальном размере. Я придерживаюсь именно такого правила, так как оно приводит к наилучшим результатам.

§ 3. Подготовка и предъявление искового заявления. В какой суд лучше подавать иск.

После того, как Вы направили застройщику претензию, наступает стадия предъявления искового заявления. Здесь необходимо ответить на следующие вопросы: через какое время после получения застройщиком претензии можно предъявлять иск; какие исковые требования могут быть предъявлены к застройщику; в какой суд лучше направлять иск; каков размер госпошлины.

Для чего вообще следует предъявлять претензию?

Во-первых, если Вы, не направив претензии застройщику, сразу обратитесь с исковым заявлением о взыскании неустойки в суд, то Вы не сможете взыскать штраф в размере 50% от размера удовлетворенных исковых требований.

Во-вторых, во многих ДДУ содержатся условия об обязательном претензионном порядке урегулирования спора с установлением определенного срока для ответа на претензию. Если Вы направите в суд исковое заявление до завершения срока, установленного ДДУ для рассмотрения претензии, то исковое заявление суд оставит без рассмотрения и Вам придется его снова отправлять в суд после истечения данного срока.

Таким образом, если в ДДУ не установлен обязательный претензионный порядок и срок для рассмотрения претензии, то Вы можете направить исковое заявление через 10 дней с момента получения застройщиком претензии. Если же в ДДУ установлен, например, месячный срок для ответа на претензию, то Вы можете подать исковое заявление только после истечения месяца с момента получения застройщиком претензии.

Какие исковые требования Вы можете включить в иск?

В иске Вы просите взыскать в Вашу пользу с ответчика неустойку, компенсацию морального вреда, причиненного нарушением прав потребителя, а также штраф, предусмотренный ст. 13 ФЗ «О защите прав потребителей».

Одним из самых важных вопросов, на мой взгляд, на который Вы должны ответить, заключается в том, в какой суд подать исковое заявление. Предлагаю сначала разобраться с правилами территориальной подсудности. По общему правилу иски подаются по месту нахождения ответчика, но в некоторых случаях существуют и правила альтернативной подсудности. Так в ч.7 ст. 29 Гражданско-процессуального кодекса РФ говорится, что иски о защите прав потребителей могут быть предъявлены также в суд по месту жительства или месту пребывания истца либо по месту заключения или месту исполнения договора.

Предположим, что Вы имеете регистрацию по месту жительства в Московском районе Санкт-Петербурга, застройщик находится в Всеволожском районе Ленинградской области, а дом строится в Невском районе Санкт-Петербурга. Исходя из вышеназванных правил территориальной подсудности у Вас имеется возможность предъявить иск во Всеволожский городской суд Ленинградской области, т.е. по месту нахождения ответчика, в Московский районный суд города Санкт-Петербурга, т.е. по месту Вашего жительства, в Невский районный суд города Санкт-Петербурга, т.е. по месту исполнения ДДУ, так как обязательство по передаче недвижимого имущества исполняется по месту его нахождения.

Если Вы думаете, что не имеет значения в какой суд обращаться с исковым заявлением, то Вы глубоко заблуждаетесь. Например, если бы Вы спросили меня в данном случае, в какой из вышеназванных судов лучше всего обратиться, то я бы Вам ответил, что во Всеволожском городском суде вероятность взыскания неустойки в размере большем, чем 55% от её суммы, крайне мала. То же самое я бы Вам сказал и про Невский районный суд города Санкт-Петербурга. Относительно же Московского районного суда города Санкт-Петербурга я бы ответил, что там можно даже взыскать неустойку в размере 100%, т.е. вероятность взыскания неустойки в максимальном размере там гораздо выше.

Таким образом, если у Вас есть возможность выбора территориальной подсудности, то, конечно лишь при наличии желания взыскать максимальную сумму, Вам следует тщательно исследовать практику каждого из судов, в который Вы можете обратиться, и принять наиболее оптимальное решение.

Как исследовать судебную практику?

Здесь все очень просто. Вы открываете сайт каждого из судов и в разделе судебное делопроизводство ищете судебные решения по различным застройщикам и анализируете, в каком суде меньше снижают размер неустойки или вообще его не снижают, а в каком суде всегда его снижают. Таким путем Вы сможете определить, где лучше рассматривать спор.

Подготовив исковое заявление в двух экземплярах, приложив к нему копии доказательств, на которые Вы ссылаетесь, также сделанные в двух экземплярах и подлинную квитанцию, подтверждающую оплату государственной пошлины при размере взыскиваемой неустойки более 1 000 000 рублей, Вы отправляете иск с приложениями в суд почтой или подаете его через канцелярию суда.

Копии каких документов, как правило, прилагаются к исковым заявлениям по данной категории дел?

В любом случае к исковому заявлению следует приложить копии ДДУ, копии документов, подтверждающих оплату по ДДУ, копии акта приема-передачи квартиры, копии квитанций об отправлении претензии, копии уведомления о вручении претензии, копии претензии. Для обоснования последствий нарушения обязательства со стороны застройщика можно приобщить кредитный договор, если Вы оплачивали по ДДУ часть денег кредитными средствами, а также любые другие документы, которые подтверждали бы негативные последствия нарушения ДДУ.

Теперь перейдем к обсуждению вопроса размера государственной пошлины, когда размер неустойки больше 1 000 000 рублей. Если размер неустойки больше, чем 1 000 000 рублей, то Вам необходимо будет оплатить госпошлину, размер которой определяется по следующим правилам, установленным ч. 3 ст. 333.36 Налогового кодекса РФ:

При подаче в суды общей юрисдикции, а также мировым судьям исковых заявлений имущественного характера, административных исковых заявлений имущественного характера и (или) исковых заявлений (административных исковых заявлений), содержащих одновременно требования имущественного и неимущественного характера, плательщики, указанные в пункте 2 настоящей статьи, освобождаются от уплаты государственной пошлины в случае, если цена иска не превышает 1 000 000 рублей. В случае, если цена иска превышает 1 000 000 рублей, указанные плательщики уплачивают государственную пошлину в сумме, исчисленной в соответствии с подпунктом 1 пункта 1 статьи 333.19 настоящего Кодекса и уменьшенной на сумму государственной пошлины, подлежащей уплате при цене иска 1 000 000 рублей.

Если размер неустойки, которую Вы собираетесь взыскать, составляет, например, 1 500 000 рублей, то размер государственной пошлины рассчитывается следующим образом:

500 000 рублей ( (цена иска) 1 500 000 рублей – 1 000 000 рублей) х 0,5% = 2 500 рублей.

Формула исчисления госпошлины следующая:

(Цена иска – 1 000 000 рублей) х 0,5%.

Отправив исковое заявление, Вы можете отслеживать в разделе «судебное делопроизводство» соответствующего суда движение дела: принят иск к производству или оставлен без движения; дату предварительного или судебного заседания. Если дело принято к производству и назначено предварительное или основное судебное заседание, то наступает следующий этап взыскания неустойки.

§ 4. Рассмотрение дела в суде и исполнение решения.

Как я уже говорил, сами дела о взыскании неустойки не представляют никакой сложности. Главная интрига заключается в том, согласится ли суд с ходатайством ответчика о снижении размера неустойки на основании ст. 333 Гражданского кодекса РФ или нет, а если согласится, то насколько будет снижен размере неустойки.

В предварительное судебное заседание или основное судебное заседание Вы берете с собой подлинники всех документов, которые Вы приобщили к исковому заявлению.

Застройщики, как правило, направляют в суд ходатайства о снижении размера неустойки. В таком ходатайстве застройщик должен сослаться на доказательства, из которых следует, что размер требуемой Вами неустойки явно не соответствует последствиям нарушения обязательства по передаче квартиры.

Некоторые суды снижают размер неустойки независимо от того, является ли ходатайство застройщика мотивированным или нет. Например, судьи Всеволожского городского суда Ленинградской области обычно снижают неустойку на 45-50% независимо от того обоснованное ли ходатайство застройщика о снижении размера неустойки или нет. Вы можете представить суду несколько листов возражений на такое ходатайство со ссылками на правовые позиции Верховного суда РФ, но все это будет бесполезной работой и тратой времени, так как суд в любом случае снизит размер неустойки на 45-50, а иногда и 55%. Такова реальность.

В то же время судьи, например Выборгского районного суда города Санкт-Петербурга или Московского районного суда города Санкт-Петербурга, а также некоторых других районных судов, как правило, не удовлетворяют необоснованных ходатайств застройщиков о снижении размера неустойки и могут взыскать 100% неустойки. В некоторых судах, например, в Красносельском районном суде города Санкт-Петербурга неустойку могут снизить, но не на 50%, а на 20-25%. Именно поэтому я и акцентировал ваше внимание на определении территориальной подсудности.

В судебном заседании, если Вы будете давать объяснения, то Вы можете просто зачитать исковое заявление и ответить на вопросы суда, если они возникнут. Относительно ходатайств стороны ответчика о снижении размера неустойки вы можете возражать, ссылаясь на то, что нет доказательств того, что размер неустойки явно несоразмерен последствиям нарушения обязательства.

После вынесения решения судом первой инстанции возникает вопрос, надо ли подавать апелляционную жалобу. Если Вам уменьшили размер неустойки на 45-50%, то очень маловероятно, что апелляционная инстанция изменит решение суда первой инстанции. Если же неустойку уменьшили в 3-4 раза, то, безусловно, такое решение следует обжаловать, так как имеются реальные шансы на изменение этого решения.

Судебное решение вступает в законную силу, если оно не было обжаловано в апелляционном порядке, через месяц после его принятия в окончательной форме, т.е. с момента изготовления полного текста решения. Если решение было обжаловано, то оно вступает в законную силу после рассмотрения судом этой жалобы, если обжалуемое решение суда не отменено. Если определением суда апелляционной инстанции отменено или изменено решение суда первой инстанции и принято новое решение, оно вступает в законную силу немедленно.

После вступления решения в законную силу Вы пишете заявление о выдаче исполнительного листа, а затем получаете его. Как правило, если застройщик не на грани банкротства, на его расчетных счетах в банках имеются денежные средства. Поэтому целесообразно предъявлять исполнительный лист не в Федеральную службу судебных приставов, а в банк. Узнать о том, в каком банке у застройщика имеются счета, Вы можете в налоговой инспекции, если у Вас на руках имеется исполнительный лист.

В ст. 69 ФЗ «Об исполнительном производстве» предусматривается следующее:

Если сведений о наличии у должника имущества не имеется, то судебный пристав-исполнитель запрашивает эти сведения у налоговых органов, иных органов и организаций, исходя из размера задолженности, определяемого в соответствии с частью 2 настоящей статьи. При этом у органов, осуществляющих государственную регистрацию прав на имущество, лиц, осуществляющих учет прав на ценные бумаги, банков и иных кредитных организаций, владельцев номинальных банковских счетов судебный пристав-исполнитель запрашивает необходимые сведения с разрешения старшего судебного пристава или его заместителя, данного в письменной форме или в форме электронного документа, подписанного старшим судебным приставом или его заместителем усиленной квалифицированной электронной подписью. Взыскатель при наличии у него исполнительного листа с неистекшим сроком предъявления к исполнению вправе обратиться в налоговый орган с заявлением о представлении этих сведений.

Помните, что с сумм неустоек и штрафов, которые Вы реально получили Вы обязаны заплатить налог на доходы физических лиц.