Выход из тупика: можно ли получить квартиру, купленную не у застройщика?

Застройщик-банкрот расплачивался с контрагентами квадратными метрами в будущей многоэтажке, а один из подрядчиков продавал их гражданам, даже не получив жилье по акту приемки-передачи. Одна из покупательниц не получила свою квартиру и решила встать в реестр требований о передаче квартир. Апелляция с кассацией ей отказали, потому что схема была незаконной. Экономколлегия объяснила, почему они не правы, и дала правовую квалификацию спорных сделок.

Застройщик, который достраивает дом в банкротстве, может договориться расплатиться со своими подрядчиками квартирами в будущем доме. Если их продали физлицам, но не передали – граждане могут встать в реестр требований о передаче квартир. Такие указания дал Верховный суд в деле о банкротстве казанского застройщика «Свей» № А 65-22387/2008. Включиться в реестр хотела Альбина Абдрахманова, которая в 2011 году заплатила 1,1 млн руб. за квартиру в строящемся доме «Свея». Передать ей права на квартиру обязалась компания «СтройЦентрСити». Она выполняла строительно-монтажные работы на объекте, а в обмен должна была получить квадратные метры по договору соинвестирования. Перечень объектов, включая квартиру Абдрахмановой, содержался в письме, на котором поставила визу начальник управления недвижимостью «Свея» Н. Шитькова. Она написала: «Нумерация квартир проверена».

Абдрахманова, которая не получила своей квартиры, решила встать в реестр требований о передаче квартиры. В суд она принесла письмо с визой Шитьковой и доказательства того, что «СтройЦентрСити» выполнил свои обязательства по договору подряда. Первая инстанция включила требования в реестр, но вышестоящие инстанции оказались другого мнения. 11-й арбитражный апелляционный суд указал, что договор подряда обязывает передавать права на площади только по актам приемки-передачи. Письмо с визой Шитьковой не заменяет подобный акт, и к тому же не доказано, что она имела право распоряжаться квартирами «Свея», указала «тройка» 11-го ААС под председательством Елены Серовой. Она добавила, что «СтройЦентрСити» по закону не мог распоряжаться квартирами, а значит, не имеют значения доказательства выполнения подрядных работ. Такое постановление оставил в силе АС Поволжского округа.

Два нарушенных принципа и правовая квалификация схемы застройщика

Абдрахманова подала на эти судебные акты жалобу в Верховный суд. Она указала, что невозможно было составить акт приема-передачи квартиры, ведь ее тогда не существовало. Апелляция с кассацией не учли сложившийся порядок взаиморасчетов в натуральной форме и проигнорировали тот факт, что Абдрахманова оплатила цену квартиры подрядчику, а он со своей стороны выполнил обязанности перед застройщиком. Кроме того, заявитель приложила к своей жалобе в ВС решение суда общей юрисдикции, который в аналогичных условиях признал право другого покупателя на соседнюю квартиру.

Все это учла экономколлегия Верховного суда. По ее мнению, апелляция и кассация не учли принцип приоритетной защиты граждан-участников долевого строительства, которые являются непрофессиональными инвесторами. Суды должны были объяснить, почему при схожих обстоятельствах суд общей юрисдикции вынес решение в пользу другого «покупателя», но они не сделали этого и нарушили принцип правовой определенности. Апелляция сделала неверный вывод, что выполнение подрядных обязательств «СтройЦентрСити» не имеет значения, решил ВС. На самом деле, наоборот: выполнив свою часть обязательств, подрядчик мог через суд принудить заказчика передать квартиру. Но он решил распорядиться требованием иначе: продал его Абдрахмановой, которая, по сути, стала новым кредитором. С таким объяснением коллегия под председательством Сергея Самуйлова отменила акты апелляции и кассации и оставила в силе решение первой инстанции. Таким образом, Абдрахманова смогла встать в реестр требований о передаче квартир.

По словам старшего юриста корпоративной и арбитражной практики «Качкин и Партнеры» Александры Улезко, важно, что суд не просто сослался на необходимость защиты граждан-дольщиков, но и дал правовую квалификацию подобной схеме.

По мнению Улезко, это небесспорный подход, ведь если признать сделку между гражданином и подрядчиком договором купли-продажи будущей вещи, а не цессии, дольщик будет не вправе требований включения в реестр требований кредиторов застройщика. Ему придется требовать взыскания убытков с подрядчика, который не смог передать физлицу квартиру.

В целом определение ВС – это ожидаемая реакция на многочисленные схемы застройщиков, полагает Улезко.

В случае «Свея» и Абдрахмановой застройщик привлекал деньги не напрямую – с помощью договоров долевого участия – а через третьих лиц. Нарушение закона о долевом участии в строительстве не помешало покупательнице получить статус участника строительства в деле о банкротстве.

Такой подход не нов в судебной практике, его применял еще Президиум ВАС, но, несмотря на это, практика все еще остается неоднородной, констатирует партнер, руководитель практики «Недвижимость. Земля. Строительство» Vegas Lex Игорь Чумаченко. Определение ВС поможет выработать единый подход к подобным делам, надеется он.