"Недостача" площади в приобретенной квартире. Позиция ВС РФ.

Всем добрый день!

Полагаю, найдется ни один десяток дольщиков, что при фактическом получении в пользование, владение и распоряжение своей новенькой квартиры обнаруживали отклонение в площади кв м обусловленной в договоре от реальной.

Что же делать, если вам передали меньшую квартиру, чем вы оплатили, должен ли застройщик оплатить "недостачу" и в каком размере? 27 марта сего года, Верховный суд РФ разъяснил нормы закона, подлежащие использованию в этом случае и отправил дело о пересчете фактической стоимости жилья на новое рассмотрение в апелляцию.

Супруги из Саратовской области, получив квартиру, приобретенную по договору долевого строительства, обнаружили фактическое расхождение площади в меньшую сторону на 10 кв. м: вместо обещанных по договору долевого строительства 192.3 кв м, им было передано 182.3 кв м. По условиям заключенного договора, отклонение от площади по договору менее 5% от общей площади, являлось допустимым, но в данном случае, оно составило 5,2%. В собственных интересах и интересах своих детей, супруги обратились в суд, с требованием о пересчете стоимости квартиры\возмещение стоимости "недостающих" метров.

Суды первой и второй инстанций удовлетворили требования супругов частично, взыскав с застройщика сумму, пропорциональную 0,2 % отклонения площади от обусловленной договором. Однако же Верховный суд РФ, усмотрел нарушения процессуального и материального права в процессе принятия решений первой инстанцией и апелляцией и разъяснил, что удовлетворяя исковые требования в части, суд исходил из того, что окончательная цена объекта долевого строительства, подлежит определению за вычетом стоимости предусмотренного договором участия в долевом строительстве допустимого изменения общей площади в размере 5%, данный вывод ошибочен и сделан без учета требований закона. В соответствии со ст. 431 ГК РФ, при толковании условий договора, судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условий договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом. Договор, заключенный сторонами, действительно содержит условие о допустимой норме отклонения площади квартиры в большую или меньшую сторону на 5% и при этом цена договора не подлежит пересчету, однако же буквальное значение, содержащихся в этом пункте и тексте договора слов и выражений, не указывает на возможность определения окончательной цены договора в случае превышения допустимой нормы за вычетом стоимости 5% разницы между проектной и фактической общей площадью объекта долевого строительства. Истолковав приведенные нормы, как предусматривающие такую возможность, суд первой инстанции, в нарушении положений ст. 431 ГК РФ и абз. 1 ч. 4 ст. 198 ГПК РФ, в мотивировочной части решения, не привел доводов, по которым отступил от правил толковая договора и не указал доказательства, подтверждающие действительную общую волю сторон на заключение договора на установленных условиях.

Таким образом, ВС РФ, посчитал, ошибки, допущенные судами первой и второй инстанций существенными и непреодолимыми, устранимыми только в процессе повторного рассмотрения дела, с учетом разъяснений, данных в определении ВС РФ.

Прим. Определение ВС РФ от 27.03.2018 года дело № 32-КГ 17-44.