Доработанная "РЫБА" претензии к застройщику ЖК Циолковский (исключительно по просьбам дольщиков)

Генеральному директору ООО «Циолковский»

143300, Московская область, г. Наро-Фоминск, площадь Свободы, дом 10, помещение № 160,

Генеральному директору ООО «УК «Авиатор»

143300, Московская область, г. Наро-Фоминск, площадь Свободы, дом 10, помещение № 117,

Начальнику инспекции государственного строительного надзора Калужской области

248001, г. Калуга, ул. Плеханова, д. 45 от участников долевого строительства, подписавших акт приема –передачи квартиры:

ЗАЯВЛЕНИЕ

О нарушении норм жилищного законодательства.

Как следует из Сообщения «О проведении общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме (МКД), расположенном по адресу: Калужская область, город Обнинск, проспект Ленина, дом 137», полученном мною лично в офисе застройщика при подписании Акта приема – передачи квартиры 08.06.2018 года, по инициативе собственника помещений в МКД ООО «Циолковский» 18 июля 2018 года будет проводиться общее собрание собственников помещений в указанном выше многоквартирном доме в форме очно-заочного голосования. В Сообщении указана повестка дня общего собрания собственников помещений, состоящая из 24 х вопросов. Согласно этого сообщения, получить бюллетень для голосования собственникам предлагается у консьержей в подъездах дома. Начало приема заполненных бюллетеней предусмотрено с 18 часов 30 минут 18 июля 2018 года.

Начиная с 10 июня 2018 года и по 16.07. 2018 года я последовательно и неоднократно (8 раз) обращался непосредственно в офис застройщика в городе Обнинске, а также (как указано в приложении к сообщению) к руководителю (управляющему домами) Козлову Г.А., юристу управляющей компании «Авиатор» Курносовой П. с вопросом о предоставлении мне в письменной либо электронной форме проекта Договора управления МКД с приложениями, утвержденных Тарифов услуг управляющей компании и порядком их формирования, бланка бюллетеня для заочного голосования на общем собрании собственников помещений МКД..

Представление перечисленных документов мне было обещано, однако, к моему сожалению, по различным озвученным мне указанными должностными лицами причинам (в частности, не утверждены руководством на дату 16.07. 2018 г.) запрашиваемые документы мне не были представлены даже 18.07. 2018 года – в день очной части общего собрания. Иные участники очной части инициированного Вами общего собрания, на котором я присутствовал лично, сообщили мне, что информацию о проведении собрания получили не от инициатора, не от управляющей компании, а от соседей в чате почтового мессенджера в группе «ЖК Циолковский». Большая часть будущих собственников помещений в МКД, которые приобрели квартиры у ООО «Циолковский» по договору долевого участия, и участвующих в обсуждении темы выбора управляющей компании в социальных сетях, вообще не информированы о предстоящем общем собрании собственников, его повестке дня и сроках голосования.

В соответствии с частью 4 ст. 45 ЖК РФ, « Собственник, иное лицо, указанное в настоящем Кодексе, по инициативе которых созывается общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме, обязаны сообщить собственникам помещений в данном доме о проведении такого собрания не позднее чем за десять дней до даты его проведения. В указанный срок сообщение о проведении общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме должно быть направлено каждому собственнику помещения в данном доме заказным письмом, если решением общего собрания собственников помещений в данном доме не предусмотрен иной способ направления этого сообщения в письменной форме, или вручено каждому собственнику помещения в данном доме под роспись либо размещено в помещении данного дома, определенном таким решением и доступном для всех собственников помещений в данном доме.».

Таким образом мне очевидно, что Вами нарушен закон в указанной части.

Анализируя содержание предложенного Вами бланка бюллетеня для заочного голосования, я обнаруживаю в пунктах 1.3 и 20, что Вами предлагается собственникам помещений в МКД выбрать в состав Совета дома следующих лиц:

Долматову Е.Н. (корп. 4, нежилое помещение 7),

Кириллина А.С. (корп 4, кв. 322),

Шиляева А.А. (корп 3, нежилое помещение 2),

Шарипову З.И. (корп. 1 нежилое помещение 7),

Кириллина А.С. (корп 4 кв. 358),

Козлова Г.А. (корп.3, кв. 78).

Всех перечисленных выше лиц Вы рекомендуете общему собранию собственников помещений в МКД, помимо избрания их членами Совета дома, также одновременно избрать их еще и в состав Счетной комиссии. Почему то представители собственников жилых помещений от 1 го корпуса «Юпитер» в состав Совета дома не предусмотрены. Причем: г-на Кириллина А.С., который упоминается в бюллетене дважды (как собственник нежилых помещений в корпусе 4 и как собственник квартиры 358 в том же корпусе) Вы предлагаете избрать Председателем общего собрания, а также в состав Совета дома дважды (либо, как мне представляется, с правом голосования двумя голосами). Иначе зачем он Вами упомянут в составе Совета дома дважды?; г-на Козлова Г.А., по сведениям Вашего Сообщения, являющегося сотрудником УК «Авиатор» в качестве «управляющим домами», Вы предлагаете собственникам помещений в МКД выбрать в качестве Председателя Совета дома и одновременно в состав Счетной комиссии; г-жу Долматову Е.Н. – Вы также предлагаете одновременно избрать секретарем общего собрания, Членом Совета дома и членом Счетной комиссии.

По моему убеждению, в силу закона, председатель Совета МКД, как и члены Совета не могут быть председателем либо членами состава Счетной комиссии. Счетная комиссия - независимый орган. В Вашем предложении заранее закладывается конфликт интересов.

Очевидно, что в Вашем предложении, материализованном в форме бюллетеня для голосования, и который по смыслу ст. 48 ЖК РФ представляет собой не что иное, как оформленные в письменной форме решения собственников по вопросам, поставленным на голосование, содержится грубое нарушение требований ст. 44, ч. 4 ст. 45, 46, 48, 161.1 ЖК РФ, а в действиях лиц, утверждавших такой бюллетень, компетентные органы, при наличии соответствующего заявления, вполне могут усматривать состав ст. 159 УК РФ.

Указанное явно противоречит миссии компании, которая призвана «Вдохновлять людей на достижение новых целей, способствовать развитию общества через создание качественно новой среды для жизни.».

В соответствии с частью 3 ст. 45 ЖК РФ, Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме правомочно (имеет кворум), если в нем приняли участие собственники помещений в данном доме или их представители, обладающие более чем пятьюдесятью процентами голосов от общего числа голосов.

В соответствии с ч. 1 ст. 46 ЖК РФ, «Решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме по вопросам, поставленным на голосование, принимаются большинством голосов от общего числа голосов принимающих участие в данном собрании собственников помещений в многоквартирном доме, за исключением предусмотренных пунктом 1.1 части 2 статьи 44 настоящего Кодекса решений, которые принимаются более чем пятьюдесятью процентами голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме, и предусмотренных пунктами 1, 1.1-1, 1.2, 2, 3, 3.1, 4.2, 4.3 части 2 статьи 44 настоящего Кодекса решений, которые принимаются большинством не менее двух третей голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме.».

Основываясь на данной норме, и в целях осознания целесообразности принятия личного участия в предложенном общем собрании собственников помещений МКД, в телефонном разговоре с менеджментом офиса ООО «Циолковский» от 20 июля 2018 года я предпринял попытку получить информацию об общем количестве квадратных метров, участвующих в голосовании на общем собрании 14.08.2018 г. (указанная Вами в Сообщении дата подсчета голосов), а также получить сведения об участниках долевого строительства, право собственности которых уже зарегистрировано в Росреестре. У собственника помещений в МКД ООО «Циолковский» - инициатора общего собрания на дату проведения очной части общего собрания.

Поскольку всеми нами участниками долевого строительства (далее дольщиками), и мною в том числе, по инициативе менеджмента офиса застройщика, компетентным должностным лицам застройщика выданы нотариальные доверенности, в которых дольщики предоставляют от своего имени указанным в доверенности должностным лицам застройщика полномочия по регистрации права собственности в соответствующих государственных органах, в настоящее время проходит процесс подготовки документов и передача их на госрегистрацию права и, к примеру, мне к настоящему времени застройщиком не выдана выписка из соответствующего реестра о регистрации права. Хотя акт приема-передачи квартиры я подписывал еще 8 июня 2018 года, юридически на дату проведения общего собрания собственников я, как и большинство дольщиков не получивших выписки из реестра, не являемся собственниками своих квартир, а соответственно, не имеем права участвовать в общем собрании собственников помещений в МКД.

По логике комментирования закона, если в голосовании будет принимать участие застройщик – собственник помещений, обладающий более 50% голосов (квадратных метров), участвующих в голосовании от общего количества голосов (квадратных метров помещений всего МКД), а на собрание явятся собственники, представляющие интересы собственников пусть даже 49 % оставшихся от общего числа площадей, то голосование, а равно само участие таких других собственников помещений в таком общем собрании, которые, к примеру, не согласны с предложенными кандидатурами Совета дома, либо с предлагаемой тарифной политикой, либо с любым иным предлагаемым инициатором собрания способом решения конкретного вопроса повестки дня, просто будет лишено здравого смысла. Решение будет принято именно то, которое предложено самим инициатором.

Я полагаю, что общее собрание собственников помещений в МКД следовало бы провести после регистрации права всеми участниками долевого строительства.

Правом инициировать общее собрание собственников помещений в МКД, в силу ст. 45 ЖК РФ, наряду с застройщиком, не распродавшим часть построенных квартир в доме, другими дольщиками, право собственности которых будет зарегистрировано в Росреестре, я надеюсь, к сентябрю 2018 года, к этому времени станут обладать и мои дети (и я, как их законный представитель).

В противном случае, если застройщик инициирует и проводит общее собрание собственников помещений в МКД без участия дольщиков, чье право собственности еще пока не зарегистрировано в силу каких-либо технических моментов, либо, как в моем случае, нерасторопности офиса самого застройщика, не передавшего еще документы в МФЦ на регистрацию права, без учета мнения таких дольщиков, я полагаю, их, и права моих детей в том числе, как будущих собственников, безусловно, нарушаются.

В предоставлении же такой информации сотрудниками офиса застройщика в г. Обнинске мне было отказано не смотря на то, что офис такой информацией располагает уже только в силу имеющихся у него данных о зарегистрированных правах в Росреестре, потому что именно он занимается такой регистрацией от имени дольщиков, обладает он информацией и о свободных (не проданных) квартирах застройщика, которые он предлагает новым клиентам.

Мне же для получения необходимых сведений менеджментом компании застройщика было рекомендовано обратиться к юристу управляющей компании «Авиатор», которую Вы предлагаете выбрать для управления нашим домом и которая, в свою очередь, не является инициатором общего собрания собственников помещений в МКД, либо обратиться за получением нужной информации к Вам письменно.

В свою очередь, в силу части 3.1. ст. 45 ЖК РФ, Управляющая организация, правление товарищества собственников жилья, жилищного или жилищно-строительного кооператива, иного специализированного потребительского кооператива обязаны вести реестр собственников помещений в многоквартирном доме, который содержит сведения, позволяющие идентифицировать собственников помещений в данном многоквартирном доме (фамилия, имя, отчество (при наличии) собственника помещения в многоквартирном доме, полное наименование и основной государственный регистрационный номер юридического лица, если собственником помещения в многоквартирном доме является юридическое лицо, номер помещения в многоквартирном доме, собственником которого является физическое или юридическое лицо), а также сведения о размерах принадлежащих им долей в праве общей собственности на общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме.

При поступлении в управляющую организацию, правление товарищества собственников жилья, жилищного или жилищно-строительного кооператива, иного специализированного потребительского кооператива обращения в письменной форме, в том числе обращения с использованием системы, собственника или иного лица, указанного в настоящей статье, по инициативе которых созывается общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме, о предоставлении реестра собственников помещений в многоквартирном доме указанные лица обязаны в течение пяти дней с момента получения такого обращения предоставить собственнику или иному лицу, указанному в настоящей статье, этот реестр. Согласие собственников помещений в многоквартирном доме на передачу персональных данных, содержащихся в реестре собственников помещений в многоквартирном доме, при предоставлении этого реестра в порядке, установленном настоящей частью, в целях созыва и организации проведения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме не требуется.

(часть 3.1 введена Федеральным законом от 31.12.2017 N 485-ФЗ)

Следуя, как я полагаю, утвержденному руководством Вашей компании алгоритму получения информации участниками долевого строительства в офисах компании, очевидно несколько отличному от алгоритма, предусмотренного действующим законодательством, а именно: как Федеральным законом от 30.12.2004 N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", где этой теме посвящены статьи 3.1, 20-21, так и частью. 3.1. ст. 45 ЖК РФ, а также статьями 160-161.1 ЖК РФ (относится к руководителю и юристу УК, у которых также не удалось получить необходимые сведения), в целях соблюдения законности предстоящей процедуры проведения голосования по рекомендованным Вами вопросам повестки дня общего собрания, указанным в предложенном бюллетене, так и проведения самого общего собрания с участием заинтересованных лиц (в том числе самой УК «Авиатор») в форме заочного голосования, считаю целесообразным до утверждения протокола этого объявленного и проводимого в настоящее время общего собрания собственников помещений в МКД предупредить Вас об уже допущенных Вами нарушениях закона и необходимости, на мой взгляд, исправления допущенных нарушений.

В соответствии с положениями части 4.2. ст. 20 Жилищного кодекса Российской Федерации" от 29.12.2004 N 188-ФЗ (ред. от 04.06.2018) (с изм. и доп., вступ. В силу с 11.07.2018),

Основаниями для проведения внеплановой проверки наряду с основаниями, указанными в части 2 статьи 10 Федерального закона от 26 декабря 2008 года N 294-ФЗ "О защите прав юридических лиц и индивидуальных предпринимателей при осуществлении государственного контроля (надзора) и муниципального контроля", являются поступления, в частности посредством системы, в орган государственного жилищного надзора, орган муниципального жилищного контроля обращений и заявлений граждан, в том числе индивидуальных предпринимателей, юридических лиц, информации от органов государственной власти, органов местного самоуправления, выявление органом государственного жилищного надзора, органом муниципального жилищного контроля в системе информации о фактах нарушения требований правил предоставления, приостановки и ограничения предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домах, требований к порядку создания товарищества собственников жилья, жилищного, жилищно-строительного или иного специализированного потребительского кооператива, уставу товарищества собственников жилья, жилищного, жилищно-строительного или иного специализированного потребительского кооператива и порядку внесения изменений в устав такого товарищества или такого кооператива, порядку принятия собственниками помещений в многоквартирном доме решения о выборе юридического лица независимо от организационно-правовой формы или индивидуального предпринимателя, осуществляющих деятельность по управлению многоквартирным домом (далее - управляющая организация), в целях заключения с управляющей организацией договора управления многоквартирным домом, решения о заключении с управляющей организацией договора оказания услуг и (или) выполнения работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, решения о заключении с указанными в части 1 статьи 164 настоящего Кодекса лицами договоров оказания услуг по содержанию и (или) выполнению работ по ремонту общего имущества в многоквартирном доме, порядку утверждения условий этих договоров и их заключения, порядку содержания общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме и осуществления текущего и капитального ремонта общего имущества в данном доме, о фактах нарушения управляющей организацией обязательств, предусмотренных частью 2 статьи 162 настоящего Кодекса, о фактах нарушения в области применения предельных (максимальных) индексов изменения размера вносимой гражданами платы за коммунальные услуги, о фактах необоснованности размера установленного норматива потребления коммунальных ресурсов (коммунальных услуг), нарушения требований к составу нормативов потребления коммунальных ресурсов (коммунальных услуг), несоблюдения условий и методов установления нормативов потребления коммунальных ресурсов (коммунальных услуг), нарушения правил содержания общего имущества в многоквартирном доме и правил изменения размера платы за содержание жилого помещения, о фактах нарушения наймодателями жилых помещений в наемных домах социального использования обязательных требований к наймодателям и нанимателям жилых помещений в таких домах, к заключению и исполнению договоров найма жилых помещений жилищного фонда социального использования и договоров найма жилых помещений, о фактах нарушения органами местного самоуправления, ресурсоснабжающими организациями, лицами, осуществляющими деятельность по управлению многоквартирными домами, гражданами требований к порядку размещения информации в системе.

На основании изложенного, а также в соответствии с требованиями ст. 20, 45 ЖК РФ, Постановления Правительства РФ от 01.02.2006 N 54 (ред. от 28.02.2018) "О государственном строительном надзоре в Российской Федерации", прошу:

1) Генерального директора ООО «Циолковский» и Генерального директора ООО «УК «Авиатор» :

1. Предоставить мне письменно на указанный в почтовых реквизитах адрес, продублировав Ваш ответ на мой адрес электронной почты, указанный там же, сведения о Реестре собственников помещений в многоквартирном доме на дату 18 июля 2018 года и на дату 14 августа 2018 года, который содержит сведения, позволяющие идентифицировать собственников помещений в данном многоквартирном доме (фамилия, имя, отчество (при наличии) собственника помещения в многоквартирном доме, полное наименование и основной государственный регистрационный номер юридического лица, если собственником помещения в многоквартирном доме является юридическое лицо, номер помещения в многоквартирном доме, собственником которого является физическое или юридическое лицо), а также сведения о размерах принадлежащих им долей в праве общей собственности на общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме.

2) Начальника инспекции государственного строительного надзора Калужской области:

1. Провести проверку по изложенным в заявлении фактам и дать правовую оценку действиям должностных лиц указанных коммерческих организаций при проведении общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме по адресу: Калужская область, город Обнинск, пр. Ленина, дом 137 в период с 18.07. 2018 года по 14 августа 2018 года на предмет соответствия их действующему жилищному законодательству Российской Федерации.

21 июля 2018 года

Собственники:

1...

2...

3...

4...