Степень ответственности риелтора за «чистоту» сделки – что нужно знать?

Риелтор предлагает потенциальному клиенту (покупателю недвижимости) стандартный образец договора на оказание услуг. Из подобного документа можно увидеть, что представитель риелторской компании предлагает различные варианты, чтобы заинтересовать клиента, выбрать для него подходящее жилье и оформить пакет документов.

В том числе риелтор как профессионал обязуется проверить всю историю квартиры, чтобы оградить покупателя от возможных проблем в будущем. Но, несмотря на все обещания, юридической ответственности в целом такой специалист не несет.

Из условий договора не будет понимания, как риелтор отвечает перед клиентом при содействии в подборе квартиры или ее продаже, если, например, жилье окажется непригодным, рядом будут не совсем адекватные соседи или в дальнейшем объявятся лица, которые станут претендовать на данное жилье.

Что же делать в таких ситуациях? Как быть? Можно ли себя обезопасить, обозначив в договоре не только требования к жилплощади, но и материальную ответственность риелтора за свою услугу?

Продажа некачественного товара

Прежде всего нужно помнить, что риелтор – это не собственник квартиры (товара), а всего лишь посредник в выборе подходящего недвижимого имущества, и у него весьма неопределенный круг обязательств перед клиентом. Зачастую жалобы на работу подобного специалиста будут тщетны.

За продажу некачественного товара (в нашем случае – это квартира) отвечает ее бывший собственник – продавец.

Именно он скрыл дефекты объекта. И к тому же, продав свою собственность, предыдущий владелец мог не знать о таковых проблемах.

В целом правила купли-продажи жилой недвижимости занимают особое место в российском законодательстве. Ведь это не имущество так называемого обычного бытового предназначения, которое легко поменять или вернуть продавцу, расторгнув договор только по той причине, что эта вещь не понравилась или не подошла вам по каким-то параметрам.

Степень юридической ответственности риелтора

Для того чтобы в будущем имелась возможность привлечь риелтора к ответственности за халатное отношение к юридической чистоте сделки, в суде необходимо будет представить такой договор, в котором конкретно отдельными пунктами указывались бы требования клиента к необходимой ему услуге.

Если агентский договор (договор на оказание услуг) составлен в общих чертах, то представитель апеллирующей стороны может заявить, что, например, клиент знал или мог знать о других лицах, имеющих право на покупаемую недвижимость, а значит, намеревался решать все проблемы самостоятельно.

ОБРАТИТЕ ВНИМАНИЕ!
Нормы закона могут меняться и дополняться. Если у вас нет уверенности, что вы обладаете наиболее актуальной информацией, то желательно проконсультироваться с юристом.

Есть ли смысл добиваться признания сделки недействительной?

Чтобы воспользоваться положениями статей 166-179 ГК РФ о признании сделок недействительными или ничтожными, покупателю необходимо подключить к данному процессу юриста по недвижимости.

Он не только даст нужные советы, но проконтролирует действия риелтора и поможет включить в агентский договор или договор на оказание услуг необходимые клиенту (продавцу или покупателю) пункты, касающиеся ответственности исполнителя этих услуг.

Но помните: в целом признавать сделку недействительной обычно бывает невыгодно именно покупателю.

Причины признания сделки недействительной:

1. Если обе стороны договора купли-продажи официально оценили недвижимость дешевле, то покупатель теряет часть денег.

В этом случае в договор вписывается заниженная сумма, а остальные деньги передаются из рук в руки без какого-либо письменного подтверждения таких обстоятельств.

Если договор будет признан недействительным, то, скорее всего, судья назначит реституцию: квартира вернется прежнему хозяину, а деньги – покупателю.

Но ведь сумма, которая фигурирует в документах, гораздо ниже реальной выплаты. Тем самым получается, что к обманутому покупателю вернётся лишь часть денег.

2. Если какое-либо третье лицо инициирует судебное разбирательство, тем самым предъявляя свои права на жилую недвижимость или его часть.

Этими лицами могут быть:

• повзрослевший ребенок продавца, предъявивший свои права;
• гражданин, вернувшийся домой после отбытия непродолжительного тюремного срока (к примеру, в этот период квартира была незаконно приватизирована и тут же продана);
• человек, ранее признанный умершим, а теперь «воскресший».

В таких случаях покупатель не сможет в полном объеме владеть, пользоваться и распоряжаться объектом недвижимости по собственному усмотрению. Придется ждать решения суда.

Скорее всего, новый правообладатель, с интересами которого первоначально не считались, потребует от покупателя дополнительные выплаты.

3. Если суд признает продавца недееспособным.

В таком случае назначается реституцию. Но если лицо, которому были переданы денежные средства, недееспособно, то и получить возврат платы за квартиру вряд ли удастся.

4. Если покупателю продали квартиру по поддельным документам.

Это означает, что денежные средства за нее переданы неизвестному лицу, которого в целом, возможно, и не существует.

Как определить, виноват ли риелтор?

Определение степени вины риелтора за оформление сделки, которую признали недействительной, возможно только в случае, если все ее условия зафиксированы в договоре.

Любой договор купли-продажи недвижимости может быть оспорен лицами, которые изначально тщательно завуалировали свой статус.

Помощь юриста при составлении договора на оказание услуг риелтора
Юрист по недвижимости советует клиентам заключать с посредниками услуг договоры в таких вариантах, которые выгодны в покупателям/продавцам — это договоры:

• поручения;
• оказания услуг;
• составленные в эксклюзивном варианте.

Профессиональный юрист, составляющий такие документы, поможет вам в будущем не попасть в неприятную ситуацию или хотя бы заставить риелтора добросовестно исполнять свою работу.

Риелтор как специалист в сфере недвижимости оказывает услугу на платной основе, поэтому он обязан отвечать за качество своей работы.

Если посредник несет финансовую ответственность за нарушение того или иного пункта договора, обозначенного в документе, тогда клиент – как покупатель так и продавец – смогут ему доверять.

При работе с риелторами обращайте внимание на отзывы о компании, которая предлагает вам свои услуги, статьи о ней в СМИ, вывески, открытость. Узнайте, застрахована деятельность риелторской фирмы или нет.

Данные условия могут сократить всевозможные риски для вас от сомнительных специалистов по недвижимости.