Как взыскать компенсацию с застройщика – пошаговая инструкция

Читайте, как получить деньги в случае нарушения застройщиком обязательств по передаче объекта долевого строительства в срок.

Что можно сделать при нарушении сроков строительства?

Согласно закону (ФЗ-214), покупатель квартиры в строящемся доме при пропуске договорного срока ее передачи вправе потребовать денежную компенсацию в виде неустойки. Для граждан размер неустойки составляет 1/150 ставки рефинансирования ЦБ РФ (приравнена к ключевой ставке с 1 января 2016 г.) от цены договора за каждый день просрочки. Значение ставки определяется по состоянию на день передачи квартиры, указанный в договоре (ст. 6 Закона).

Например, при условии, что стоимость квартиры равняется 2 млн рублей, срок ее передачи — не позднее 1 сентября 2018 г., а реальная передача состоялась 1 октября 2018 г., то при ключевой ставке ЦБ РФ 7,5%, действующей с 17 сентября 2018 года, сумма неустойки составит 30 000 рублей: (2 000 000 х 30 дней просрочки х 0,075)/150.

Если застройщик предлагает покупателю заключить дополнительное соглашение, в соответствии с которым срок строительства будет изменен в сторону его увеличения, то подписывать его не обязательно и это исключительно Ваша воля. В случае же согласия на подписание дополнительного соглашения сумму неустойки получится взыскать с начала просрочки до момента заключения такого соглашения (Определение Верховного Суда РФ от 27.09.2016 года № 4-КГ 16-37).

Также покупатель может отказаться подписывать акт приема-передачи квартиры в пределах установленного срока, если квартира содержит строительные недостатки, требующие устранения. Однако безосновательное затягивание гражданином приема-передачи жилья снимает с застройщика обязанность по уплате неустойки (ч. 2 ст. 6 Закона). При подписании акта важно обратить внимание, какая в нем стоит дата и не подсовывают ли вам на подписание акт задним числом. Застройщики часто так делают.

Стоит помнить, что по прошествии двух месяцев со дня просрочки у покупателя появляется выбор: потребовать неустойку или отказаться от исполнения договора, получив возврат всей уплаченной суммы плюс проценты, начисляемые в размере 1/150 ключевой ставки Центробанка с момента внесения денег до дня их возврата. Договор считается расторгнутым, как только соответствующее уведомление будет направлено застройщику заказным письмом по почте с описью вложения. По правилам, деньги должны быть возвращены в течение 20 дней (ч. 1 ст. 9 ФЗ-214).

Когда и как начинать действовать?

При выборе способа защиты своих прав дольщикам следует учитывать два фактора: трехлетний срок исковой давности и возможное ухудшение платежеспособности застройщика с течением времени вплоть до банкротства. Срок исковой давности по делам о взыскании неустойки со строительных компаний исчисляется с момента, когда у них исходя из условий договора, положений законодательства и фактических обстоятельств появилась реальная возможность ввести дом в эксплуатацию, а не с момента, когда это должно было произойти, как часто настаивают застройщики (см., напр., Решение Железнодорожного районного суда г. Красноярска от 24 июля 2017 года по делу № 2-2738/2017).

Уже в первые дни просрочки дольщику рекомендуется написать письмо застройщику о готовности принять квартиру. Такое уведомление может быть передано при личном обращении с проставлением отметки на экземпляре дольщика с датой обращения или направлено по почте заказным письмом с уведомлением о вручении и описью вложения. Уведомление застройщика о готовности принять квартиру не является обязательным действием со стороны дольщика, однако оно пригодится, если застройщик в суде по взысканию неустойки будет доказывать, что дольщик сам уклонялся от принятия квартиры. Такие случаи в судебной практике тоже встречаются.

Перед обращением с иском в суд рекомендуется направить застройщику претензию с просьбой выплатить неустойку. В случае отказа это позволит в последующем заявить требование в суде о взыскании штрафа за отказ удовлетворить требование добровольно на основании ст.ст. 13, 15 Закона РФ «О защите прав потребителей». Размер такого штрафа составляет 50% от основной суммы требований. Претензия направляется застройщику таким же способом как и уведомление о готовности принять квартиру.

Если претензия не удовлетворена, необходимо составить иск по правилам ст.ст. 131, 132 ГПК РФ. При цене иска до 50 000 рублей, он подается в мировой суд, свыше 50 000 — в районный. Согласно ст. 17 Закона РФ «О защите прав потребителей» суд может быть выбран по месту нахождения организации, жительства или пребывания истца, заключения или исполнения договора. При цене иска до 1 млн рублей (размер компенсации морального вреда, расходов на услуги представителя и других судебных расходов в цену иска не включаются) истец освобожден от уплаты госпошлины, а часть требований, превышающая 1 млн рублей, оплачивается госпошлиной в размере 0,5% от этой суммы, но не более 60 000 руб (п.п. 2, 3 ст. 333.36, п. 1 ст. 333.19 НК РФ).

Особенно надо понимать, что даже, если договором установлена подсудность по месту регистрации компании-застройщика, то выполнение этого условия совершенно не обязательно, поэтому дольщикам лучше подавать иск по месту своего жительства.

Практика показывает, что крупные компании-застройщики каким-то чудным образом получают решения судов в свою пользу по искам потребителей-дольщиков, поданных в суд по месту нахождения застройщика. Можно лишь догадываться о способах такой удачи и поэтому, раз у потребителя есть право выбрать суд по своему усмотрению, то этим надо пользоваться и обращаться в суд по месту своего проживания.

Случай из практики:

Крупная строительная компания «Интеко» нарушила сроки сдачи объекта в ЖК «Лайнер» в Москве более чем на 6 месяцев. Дольщику неоднократно пытались подсунуть на подпись всевозможные акты задним числом и допсоглашение об изменении сроков сдачи квартиры. Мы отказались от их подписания и направили застройщику претензию. Ответа не последовало и тогда начали готовить иск в суд.

Проанализировав в открытых источниках информацию о сроках сдачи иных объектов того же застройщика, установили, что многие дольщики уже обратились в суд по месту нахождения застройщика с исками и выплате пени и штрафов по законодательству о защите прав потребителей. На сайте соответствующего суда я увидел, что множество исков уже рассмотрено и по ним, хотя и вынесено решение в пользу дольщика, однако суммы компенсации и штрафа ничтожно малы, несмотря на то что законом предусмотрен штраф 50% от суммы требований.

Не желая для своего клиента такого же результата, я подал иск в суд по месту регистрации дольщика на общую сумму в 870 000 рублей, а копию отправил застройщику. Через неделю представитель застройщика вышел на связь и был достигнут компромисс. Иск был отозван.

Как суды рассматривают дела о взыскании неустойки с застройщика?

Размер взыскиваемой неустойки зависит от цены договора, размера ключевой ставки ЦБ РФ, периода просрочки. Немаловажным является то, воспользуется суд правом снижения размера неустойки или нет.

Уменьшение сумм неустойки и штрафа за отказ удовлетворить требования дольщика добровольно возможно на основании ст. 333 ГК РФ при соблюдении следующих условий:

• в исключительных случаях несоразмерности неустойки последствиям нарушения обязательств;
• при наличии заявления ответчика с просьбой снизить их размер;
• с обязательным указанием мотивов, по которым суд полагает, что уменьшение размера неустойки является допустимым, т.е. суд обязан мотивировать снижение неустойки и штрафа (см., напр., Определение Верховного Суда РФ от 01.08.2017 года №32-КГ 17-15).

В связи с этим показательным примером является дело, рассмотренное по иску жителя Калининградской области, который дошел до Верховного Суда РФ. Просрочка передачи ему квартиры образовалась из-за отказа подписывать акт приема-передачи по причине существенных недостатков: неподключения к газораспределительной сети и выполнения балкона с нарушением СП 29.13330.2011. В исковом заявлении гражданин просил суд обязать застройщика устранить недостатки, взыскать неустойку на основании ч. 2 ст. 6 ФЗ-214 за период с 1 апреля 2015 года по 24 февраля 2016 года в размере 182 453 руб. 43 коп.

Суд первой инстанции признал отказ истца от подписания акта приема-передачи квартиры правомерным, но вместе с тем снизил неустойку до 15 000 рублей, штраф — до 9 000 рублей. Апелляционная и кассационная жалобы не были удовлетворены, в связи с чем истец обратился в Верховный Суд, который исходя из п. 34 Постановления Пленума ВС РФ от 28 июня 2012 года № 17 счел уменьшение сумм безосновательным.

Высшая инстанция пояснила, что в решении не указано, заявлял ли ответчик о снижении неустойки и в какой форме. Таким образом, суд уменьшил неустойку без обсуждения этого вопроса в судебном заседании, без исследования каких-либо доказательств ее несоразмерности последствиям нарушения обязательств и без указания мотивов, по которым суд посчитал уменьшение неустойки допустимым. Поэтому ВС РФ направил дело на новое рассмотрение в суд апелляционной инстанции (Определение Верховного Суда РФ от 06.06.2017 года № 71-КГ 17-5).

Кроме этого, необходимо понимать, что, помимо штрафа и неустойки, с застройщика подлежат взысканию все убытки в полном объеме, которые понес дольщик в связи с нарушением условий и сроков сдачи объекта. Под убытками понимаются любые вынужденные и не вынужденные расходы дольщика.

Случай из практики:

Застройщик нарушил условия договора сдачи объекта (3-комнатная квартира в городе Жуковский, Московской области) на 7,6 месяцев. Подали претензию о выплате компенсации, штрафа и убытков, которые понес дольщик в связи с необходимостью проживания в арендованной квартире аналогичной площади в ЮЗАО г. Москвы. Убытки составили почти 670 000 рублей на дату подачи претензии. Застройщик отказался от досудебного урегулирования.

К моменту рассмотрения дела судом, убытки составили 930 000 рублей (сумма, которую дольщик платил за аренду квартиры в Москве почти за год). Судья проявил мудрость и спросил меня, по какой причине дольщик арендовал квартиру в Москве, хотя проживание в арендованной квартире в Жуковском было бы значительно дешевле. Я обосновал это тем, что в Московской школе обучался ребенок дольщика и переезд посередине учебного года в чужую квартиру в Жуковский, вместо своей, не соответствовал интересам семьи дольщика. Сумма убытков была взыскана судом в полном объеме, штраф с 50% уменьшили до 40%, а размер неустойки, хотя суд и сократил вдвое, но сумма получилась весьма приличная.

Весьма примечательным является и другой случай из практики, когда по результатам подачи коллективного иска дольщиков в Электростальский городской суд Московской области о взыскании 128 000 000 рублей в пользу потребителей с застройщиком было заключено мировое соглашение, по которому последний выплатил почти 65% от этой суммы дольщикам:

Компания «Лэнд Инвест Инк» нарушила более чем на один год срок сдачи в эксплуатацию нескольких частных домов в коттеджном поселке на территории Раменского района Московской области. На собрании дольщиков я предложил выставить требование о возврате всей суммы, т.к. данный инвестиционный проект потерял свою привлекательность для дольщиков в связи с таким нарушением срока строительства. Многие дольщики испытывали сложности, поскольку кредитовались в банке и не могли использовать дома по прямому назначению.

Претензию аналогичного содержания я направил застройщику. По результатам разбирательства застройщик предложил мировое соглашение, по которому он каждому дольщику возвращает полную сумму, выплаченную по договору, дополнительно выплачивает 25% штрафа и компенсирует все расходы должников-дольщиков перед банками кредиторами, возникшие в связи с неисполнением условий договоров. Предложение о выплате 65% от заявленной суммы в добровольном порядке в течение 6 месяцев для нас было очень интересным и дольщики его приняли. Все просрочки по начисленным процентам по кредитам перед банками застройщик погасил в течение 4 дней.

В заключении хотелось бы отметить, что проблема дольщиков, связанная с нарушением застройщиком сроков строительства в нашем государстве является извечной. Думаю, что нужно внести изменения в действующее законодательство и обязать застройщиков создавать какие-то компенсационные фонды или в обязательном порядке страховать инвестиционные проекты у страховых компаний либо получать банковские гарантии на выплату дольщикам во внесудебном порядке и таким образом реально защитить права граждан не только от нарушений сроков, но и от злоупотреблений со стороны застройщика, который может, к примеру, собрать с дольщиков деньги, а потом обанкротить компанию, и тогда получать неустойки, штрафы и убытки будет не с кого.