Признание права собственности на объект незавершенного строительства

«Право собственности позволяет прилежному человеку жать там, где он сеял» (с).

Объектом незавершенного строительства признается объект капитального строительства, работы по строительству которого не окончены в установленном порядке.

При этом степень выполненных работ по созданию этого объекта позволяет его идентифицировать в качестве самостоятельного объекта недвижимого имущества (недвижимой вещи).

Зачастую возникают ситуации, при которых, участникам долевого строительства приходится признавать право собственности на квартиру (например, в многоквартирном доме, строительство которого не окончено), ввиду нарушения обязательств застройщиком (нарушает строки сдачи, оттягивает оформление документов и т.д.). Следствием указанных действий застройщика является невозможность оформить право собственности дольщиками в обычном порядке. Причиной тому является тот факт, что право собственности на объект долевого строительства регистрируется на основании передаточного акта или иного документа, подтверждающего передачу объекта недвижимости участнику.

Что же можно предпринять, если указанный выше акт отсутствует либо срок, указанный в договоре долевого участия, вышел?

Обращение в суд

В зависимости от конкретных обстоятельств, дольщик имеет право обратиться в суд. Предметом такого обращения может быть:

• признание права собственности на объект недвижимости (квартиру);
• признание права собственности на долю в праве общей долевой собственности на многоквартирный дом, соответствующую объекту долевого строительства – квартире (то есть, часть общедомового имущества);
• признание права собственности на объект незавершенного строительства.

Итак, на первом этапе следует определиться с предметом иска.

Обращаться в суд с требованием о признании права собственности на квартиру следует в следующих случаях:

• если фактическое строительство многоквартирного дома окончено, однако в эксплуатацию он не введен;
• если строительство многоквартирного дома завершено, имеется разрешение на ввод дома в эксплуатацию, однако застройщик по каким-либо причинам уклоняется от передачи разрешения в регистрирующий орган и оформления акта приема-передачи квартиры.

Требование о признании права собственности на объект незавершенного строительства в виде квартиры необходимо заявлять в случае, если многоквартирный дом находится на этапе постройки (к примеру, степень готовности составляет от 70% до 90%), но объект долевого строительства уже фактически передан дольщику.

А вот требование о признании права на долю в праве общей долевой собственности на незавершенный строительством многоквартирный дом, следует заявлять, если не окончено строительство дома, не введен в эксплуатацию и дольщику ничего не передавалось.

После определения предмета иска, следует подготовить определенные документы и направить их в суд.

В обосновании заявленных требований истцу следует ссылаться на нарушение застройщиком норм Закона № 214-ФЗ, Гражданского кодекса, а также законодательства о защите прав потребителей.

Важно: если Арбитражным судом принято решение о признании застройщика банкротом, то требование о признании права собственности может быть заявлено только в рамках дела о банкротстве.

Документы для суда

Какие документы необходимо представить в суд, помимо искового заявления? Это:

• копия договора участия в долевом строительстве;
• копии документов, подтверждающих уплату стоимости имущества по ДДУ;
• документ, подтверждающий уплату госпошлины;
• документы, которые содержат технические характеристики объекта (к примеру, кадастровый или технический паспорт);
• иные документы, подтверждающие заявленные истцом требования (например, переписка с застройщиком).

Необходимо знать: ввиду того что к отношениям по долевому строительству применяется законодательство о защите прав потребителей, госпошлина не уплачивается, если сумма иска не более 1 млн руб.

Если же цена иска составляет более 1 млн руб., то тогда госпошлина рассчитывается исходя из цены иска, уменьшенной на 1 млн руб. Исковое заявление подается в районный суд по месту нахождения объекта долевого строительства.