Расчеты через ячейку при покупке квартиры – когда покупатель платит дважды?

Сегодня мы, пожалуй, поговорим об одной теме, которую, на мой взгляд, редко освещают и разъясняют подробно в различных промоматериалах юристы.
Это тема – условия закладки и выемки денег из банковской ячейки. Естественно, речь пойдет о сделке с недвижимостью.

Опасности банковской ячейки

Допустим, что вы являетесь покупателем квартиры. Вы договорились с продавцом, что он имеет право сам вскрыть ячейку без вас и забрать из нее всю сумму по предъявлении документов о регистрации права собственности на вас как на покупателя квартиры.

Далее, сделка прошла гладко и без проблем, все зарегистрировано, в итоге продавец, конечно же, быстро забирает деньги из ячейки и все вроде бы довольны.
Но в этой ситуации есть важная деталь – расписка продавца о том, что он получил от покупателя оплату в полном объеме.

Соль ситуации в том, что у покупателя возникает некоторый период времени, когда деньги продавец получил, но у покупателя нет расписки. Некоторые спросят, а в чем здесь проблема?

Отсутствие расписки — головная боль для покупателя

Сразу же поясню, проблема в том, что если у покупателя нет и не будет на руках расписки от продавца, о которой мы говорили выше, то юридически покупатель как бы не оплатил купленную квартиру и юридически он всё ещё должен деньги продавцу не смотря на то, что по факту деньги на руках у продавца. И по жизни получается, что все честно и справедливо, однако, юридически – точнее на бумаге – все наоборот. То есть приобретенная покупателем квартира не оплачена…

А это значит, что покупатель рискует, попав в лапы недобросовестного, но грамотного продавца, получить от него иск о взыскании денег или о расторжении договора..., то есть потерять и деньги, и квартиру…

Как поступать при расчете через банковскую ячейку

Какие практические решения могут быть предложены? Реально ли такие решения довести до состояния договоренности с продавцом, которая будет соблюдаться сторонами? Не усложним ли мы сделку и не сломаем ли ее, если будем предлагать такие решения продавцам? Поймут ли эти решения продавцы? В общем вопросов много…

Но в действительности такие ситуации, точнее такие вот именно договоренности, таящие в себе тот самый риск, часто имеют место в ежедневной практике сделок, и мало кто вдумчиво анализирует эти ситуации и предпринимает меры к минимизации рисков. А именно: меры к тому, чтобы исключить ситуацию, когда продавец получает деньги, но расписки покупателю об этом не оставляет или оставляет, но уже позднее в порядке некой устной просьбы и доброй воли продавца в поддержку устных договоренностей.

Такой вот хотелось бы задать вопрос, чтобы понять как рассуждают люди, не являющиеся юристами. Как быть в этой ситуации, ваши размышления?
(исключаем аккредитивы и остаемся только в рамках наличных расчетов через ячейку).

Дам дополнительную вводную. Дело в том, что еще одним фактором риска является то, что как правило продавцы и покупатели почему-то не идут на вариант установления залога на квартиру до момента оплаты, это означает, что при вышеописанном раскладе, возникает момент, когда покупатель может не явиться на вскрытие ячейки, при этом продать квартиру другому человеку и в итоге, если условия ячейки не прописаны достаточно грамотно, в какой-то момент покупатель может прибыть в банк и вынуть из ячейки деньги самостоятельно, забрав их себе…

Самое интересное для меня лично и то, что юридически заложенные в ячейку в такой ситуации деньги продавцу не принадлежат и в момент вскрытия ячейки двумя сторонами покупатель имеет полное юридическое право забрать эти деньги и уйти с ними домой и покупать еще одну квартиру не смотря на то, что в метре от него сидит радостный продавец и ждет своих денег за честно проданную недвижимость.

Если же продавец попытается эти деньги забрать силой, то это будет уже так сказать серьезно наказуемое деяние…

Условия ячейки

1. Закладка денег в ячейку, при которой одним из условий должно быть указание на то, что если в течение 2-3 рабочих дней продавец не предъявит в банк подписанный сторонами договор, то покупатель будет вправе изъять деньги из ячейки в одностороннем порядке.
2. Составление и подписание сторонами отдельного соглашения о статусе денег в ячейке и о том, в каком порядке эти деньги из ячейки изымаются. Цель – юридически привязать факт вскрытия ячейки продавцом к факту получения им денег от покупателя, то есть чтобы было понятно из совокупности подписанных сторонами документов, что если ячейка была вскрыта продавцом без участия покупателя, то это означает, что продавец забрал содержимое ячейки, то есть деньги, что в некотором смысле может заменить собой расписку, о которой я писал выше.
3. Подписание сторонами договора купли-продажи и подача его на регистрацию перехода права собственности.
4. Получение Сторонами документов и вскрытие ячейки.

Соглашение сторон

Вашему вниманию предлагается нижеследующий вариант соглашения, однако настоятельно рекомендую в любом случае перед его использованием проконсультироваться с опытным юристом.

СОГЛАШЕНИЕ

Мы, нижеподписавшиеся Стороны,
Покупатель:
и
Продавец:
в преддверии заключения Сторонами договора купли-продажи квартиры (далее по тексту - Квартира) заключили настоящее Соглашение о нижеследующем:

1. В целях проведения взаимных расчетов по уплате Покупателем Продавцу цены Квартиры по будущему договору-купли-продажи, Стороны заключат с (далее по тексту - Банк) договор (Договор аренды ячейки или банковского сейфа, Договор) № от "___" 201 ___ и совершат нижеследующие действия:

2. В банковский сейф (Ячейку) № в отделении Банка по адресу на основании вышеуказанного в п.___ Договора Покупателем будут положены деньги наличные в сумме рублей (далее по тексту - Сумма) в целях их будущей уплаты Продавцу в счет цены Квартиры по договору купли-продажи Квартиры.
Данная Сумма денег является собственностью Покупателя до момента истечения __ дней с момента государственной регистрации перехода к Покупателю права собственности на Квартиру на основании договора купли-продажи, который должен быть заключен Сторонами и подан на государственную регистрацию после подписания настоящего Соглашения в срок не позднее 2-х (двух) дней с даты подписания настоящего Соглашения.

3. По истечении дней с момента государственной регистрации перехода к Покупателю права собственности на Квартиру при отсутствии письменных, мотивированных возражений со стороны Покупателя указанная в п. 2 Сумма денег переходит в собственность Продавца, при условии, что Продавцом не нарушены никакие его обязательства и полностью соблюдены все требования договора купли-продажи Квартиры, а Квартира соответствует Договору, и Сумма денег может быть изъята Продавцом из Ячейки в одностороннем порядке без присутствия Покупателя в любое время на условиях, которые определены в Договоре, указанном в п. 1 Соглашения.

4. Продавец в случае вскрытия Ячейки без присутствия Покупателя и изъятия из Ячейки Суммы денег обязан выдать Покупателю собственноручную расписку о получении от Покупателя денег в указанной в п. 2 Сумме в срок не позднее 5-ти (пяти) рабочих дней с даты вскрытия Ячейки Продавцом в одностороннем порядке, при этом Продавец вправе оставить такую расписку в Ячейке и дать Банку указание о том, что Покупатель вправе в одностороннем порядке вскрыть Ячейку без участия Продавца и забрать из Ячейки указанную расписку Продавца, о чем Продавец также обязан уведомить Покупателя.

5. Если указанная Выше расписка не будет выдана Покупателю Продавцом в срок не позднее 10 рабочих дней с даты вскрытия Продавцом Ячейки в одностороннем порядке, то будет считаться, что Продавец получил от Покупателя всю вышеуказанную Сумму денег.

6. В случае вскрытия Ячейки Сторонами совместно или Покупателем без присутствия Продавца п. 5 настоящего Соглашения не применяется и Сумма не может считаться переданной Покупателем Продавцу, если Покупатель не предъявит собственноручную расписку Продавца о получении Суммы денег от Покупателя.

7. С учетом того, что Стороны решили установить договором купли-продажи залог Продавца на Квартиру до момента ее полной оплаты Покупателем, Стороны договорились, что в целях государственной регистрации прекращения такого залога после полной оплаты Квартиры Покупателем, Продавец обязан будет в кратчайший срок после получения Суммы денег от Покупателя обеспечить регистрацию государственную прекращения залога, либо выдать Покупателю нотариальную доверенность с правом подписи и подачи документов на государственную регистрацию прекращения залога от имени Продавца, при условии, что Покупатель полностью оплатит Квартиру Продавцу в соответствии с договором купли-продажи

ПОДПИСИ СТОРОН: