Государственная регистрация права собственности на объект недвижимости — пошаговая инструкция

Государственная регистрация прав на недвижимое имущество - юридический акт признания и подтверждения возникновения, изменения, перехода, прекращения права определенного лица на недвижимое имущество или ограничения такого права и обременения недвижимого имущества (далее - государственная регистрация прав).

Необходимо понимать, что в соответствии с п.1 ст. 131 ГК РФ, п.5 ст. 1 Федерального закона «О государственной регистрации недвижимости» от 13.07.2015 г. № 218-ФЗ (ред. от 03.08.2018) (с изм. и доп., вступ. В силу с 01.10.2018) государственная регистрация права в Едином государственном реестре недвижимости является единственным доказательством существования зарегистрированного права.

Зарегистрированное в Едином государственном реестре недвижимости право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке.

Зачем нужен Единый государственный реестр

Единый государственный реестр недвижимости является сводом достоверных систематизированных сведений об учтенном в соответствии с настоящим Федеральным законом недвижимом имуществе, о зарегистрированных правах на такое недвижимое имущество, основаниях их возникновения, правообладателях, а также иных установленных в соответствии с настоящим Федеральным законом сведений.

Согласно норм ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» от 13.07.2015 № 218-ФЗ (ред. от 03.08.2018) (с изм. и доп., вступ. В силу с 01.10.2018) государственной регистрации подлежат следующие права:

• право собственности,
• право пожизненного наследуемого владения,
• право постоянного пользования,
• право хозяйственного ведения,
• право оперативного управления,
• ипотека,
• сервитут.

Важные моменты

1. Нотариальное удостоверение сделки необходимо, при следующих обстоятельствах:

• если объект или доля в недвижимости принадлежит на праве собственности несовершеннолетнему;
• если подлежит отчуждению доля в долевой собственности в объекте недвижимости, в том числе если сразу осуществляется сделка об отчуждении всех долей одновременно.

2. Не допускается дарение недвижимости от имени малолетних (до 14 лет) и граждан, признанных недееспособными, их законными представителями. Заключение подобных сделок приведет к отказу в их государственной регистрации (пп.1 п.1 ст. 575 ГК РФ).
3. При иных обстоятельствах нотариальное удостоверение сделки не требуется, то есть стороны сделки могут самостоятельно составить и подписать соответствующий договор.
4. Так как объект недвижимости имеет рыночную стоимость и соответственно денежный эквивалент, следовательно, является доходом (исключение — если даритель и одаряемый в соответствии с семейным законодательством являются членами семьи или близкими родственниками). Поэтому гражданин должен подать на следующий год до 30.04 декларацию по форме 3-НДФЛ (п.18 ст. 217, а.1 ст. 229, пп.7 п.1 ст. 228 НК РФ; Письмо ФНС России от 05.06.2012 № ЕД-3-3/1975@).
5. Если у Вас есть проверенный аккаунт в системе ЕСИА (портал Госуслуги), то возможно общение с заявлением и уплата государственной пошлины с учетом применения коэффициента 0,7 (п.2 ст.333.18, пп.22 п.1 ст.333.33, п.4 ст.333.35 НК РФ; Письмо ФНП от 19.09.2016 N 3329/03-16-3).
6. Собственник является плательщиком налога на имущество физических лиц (ст.400,401 НК РФ)

Способы подачи документов

Способы подачи пакета документов для государственной регистрации перехода права собственности (ч.1,2 ст. 18 Закона № 218-ФЗ; п.2 Порядка, утв. Приказом Минэкономразвития России от 26.11.2015 № 883):

1. Многофункциональный центр (территориальный отдел в субъекте РФ). Обращаю Ваше внимание, что так как Москва и Санкт-Петербург являются отдельными субъектами РФ от Московской области и Ленинградской области, то МФЦ принимают документы в вышеуказанных субъектах в отношении объектов недвижимости, только находящихся там.
2. Сайт «Госуслуг», если у Вас есть аккаунт на данной платформе.
3. Территориальный отдел Росреестра, в некоторых субъектах РФ.
4. Почтовым отправлением (ценное письмо с описью вложений и уведомление о вручении). При отправке документов по почте подлинность подписи на заявлении должна быть засвидетельствована в нотариальном порядке, сделка с жилым помещением должна быть нотариально удостоверена, к заявлению прилагается копия документа, удостоверяющего личность (паспорт) (ч.2 ст. 18 Закона № 218-ФЗ).
5. В электронном виде на сайте Росреестра.

Обращаю Ваше внимание, что документы, представленные в электронной форме, должны быть заверены усиленной квалифицированной электронной подписью (УКЭП) заявителя, если иное не предусмотрено законом (п.1 ч.1 ст. 18 Закона № 218-ФЗ;абз. 2 п.3 Порядка, утв Приказом Минэкономразвития России от 26.11.2015 № 883). Вам должна быть выдана (отправлена) расписка (уведомление) в получении документов (ч.17 ст. 18 Закона № 218-ФЗ).

Пошаговая инструкция

1. Проанализировать налоговые тонкости отчуждения соответствующего объекта недвижимости и исходя из этого выбрать подходящую схему сделки.
2. Составить договор и собрать сопутствующие документы для Росреестра (п. 2 ст. 37 ГК РФ; ч. 1, 2 ст. 14, ч. 3 ст. 21, ч. 1 ст. 42, ч. 2 ст. 54 Закона № 218-ФЗ)

Список документов:

• паспорта всех сторон сделки (или нотариальная доверенность при передаче полномочий третьему лицу по сделке)- (ч.8,15 ст. 18 Закона № 218-ФЗ);
• договор на отчуждение доли или всего объекта недвижимости (количество экземпляров зависит от количества участников, то есть 1-для Росреестра, 1-для продавца, 1-для покупателя);
• заявление о государственной регистрации (подготавливает сотрудник, который принимает документы);
• свидетельство о праве собственности/выписка из ЕГРН (единый государственный реестр недвижимости);
• иные документы (согласие супруга на отчуждение/брачный договор/соглашение о разделе общего имущества супругов (ст.35 СК РФ), согласие органов опеки и попечительства.

3. Подача документов в Росреестр (необходимо заплатить государственную пошлину за регистрацию перехода права собственности на объект недвижимости)-ст. 17 ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» от 13.07.2015 № 218-ФЗ (ред. от 03.08.2018) (с изм. и доп., вступ. В силу с 01.10.2018), ст. 333.33 НК РФ.
4. Получение выписки из ЕГРН о возникшем праве собственности на объект недвижимости. Течение срока государственной регистрации начинается со следующего рабочего дня после даты приема документов (Письмо Росреестра от 22.08.2017 № 14-10188-ГЕ/17). Проведенная государственная регистрация удостоверяется выпиской из Единого государственного реестра недвижимости, которая может быть направлена вам в электронной форме (ч.1 ст.28, ч.6 ст. 62 Закона № 218-ФЗ).