В каких случаях квартиру могут продать, даже не спрашивая согласия собственника?

Все мы знаем, что одним из основных достоинств находящегося в собственности жилья является возможность владеть им и распоряжаться по своему усмотрению.

Но есть по крайней мере два случая, когда квартиру могут продать даже без согласия собственника, и речь не о мошеннических схемах. Рассмотрим эти ситуации подробнее.

Продажа квартиры, находящейся в совместной собственности

Согласно действующему законодательству, приобретенная в браке квартира находится в собственности обоих супругов, вне зависимости от того, на кого оформлена собственность, если конечно не заключен брачный договор, указывающий на обратное.

С учетом данной особенности супружеской собственности (когда по документам собственником является только один супруг, а по факту квартира находится в собственности обоих), вполне может случиться так, что супруг, на которого оформлены документы, продаст квартиру, не получив согласия второго супруга, который также является законным собственником.

Некоторые здесь заметят, что реализовать квартиру не имея нотариально заверенного согласия второго супруга нельзя: такая сделка будет незаконна, что даст возможность обделенному супругу признать сделку недействительной в судебном порядке.

И это действительно так, но только частично. Верховным судом многократно отмечалось, что обязательное нотариальное согласие супруга на продажу квартиры необходимо только в том случае, если на момент заключения сделки супруги находятся в браке.

После того как брак расторгнут, имущественные отношения бывшей семьи переводятся в общую гражданскую плоскость, где не требуется получать нотариальное согласие. В Гражданском кодексе указано, что распоряжаться совместным имуществом собственники должны по обоюдному согласию, которое предполагается.

Несогласный с продажей супруг может оспорить сделку в судебном порядке, но только в том случае, если сможет доказать, что покупателю было известно об отсутствии согласия со стороны второго супруга.

Естественно, доказать это практически невозможно. Поэтому если при разводе не был произведен раздел недвижимого имущества, а впоследствии квартира была продана без нотариального согласия, шансы признать такую сделку недействительной практически равны нулю.

В лучшем случае в такой ситуации второй супруг может получить денежную компенсацию в размере стоимости его половины квартиры. Таким образом, реализация квартиры без согласия второго супруга может быть признана законной, что подтверждается Определением Верховного суда от 30 августа 2016 г. № 5-КГ 16-119.

Продажа квартиры за долги

Недвижимое имущество может быть выставлено на публичные торги за долги собственника. Согласно действующей практике, взыскание может быть обращено на имущество даже в том случае, если его стоимость значительно превышает сумму долга, но у должника больше ничего нет, что подтверждается Определением Верховного Суда РФ от 12.07.2016 N 88-КГ 16-5.

Поэтому взыскание на недвижимость теперь может быть обращено не только за большие долги. Разница между вырученных с продажи денег и суммой долга, конечно же, будет возвращена должнику.

Не может быть реализовано за долги только то недвижимое имущество, которое является единственным жильем должника. Но и здесь имеются исключения: даже единственное жилье может быть продано за долги, если оно находится в залоге у кредитора.