Урегулирование споров об аренде земельного участка после строительства на нём здания

Администрация городского округа как собственник земельного участка, находящегося в публичной собственности, по договору аренды предоставила застройщику – ООО – два земельных участка:

• первый - для строительства многоквартирного жилого дома,
• второй – для строительства нежилого здания.

Арендатор этих земельных участок построил указанные объекты в установленный срок и они были введены в эксплуатацию.

Конфликт

Посчитав, что с вводом этих объектов в эксплуатацию договор аренды предоставленного земельного участка для целей строительства прекратился автоматически, застройщик перестал платить арендную плату за землю. Однако администрация городского округа так не посчитала и предъявила к ООО исковое заявление в Арбитражный суд о взыскании арендной платы и пеней за просрочку платежей.

Суд первой, апелляционной и кассационной инстанций отказали в иске администрации, исходя из того, что в силу закона после регистрации права собственности на первую квартиру в построенном доме земельный участок под домом перешел в собственность собственников помещений, а арендодатель не имеет права требовать арендную плату с застройщика.

К земельному участку, на котором было построено нежилое здание суды подошли по аналогии закона, как к земельному участку, на котором был построен жилой дом.

Суды сделали вывод о том, что данный земельный участок также относится к общему имуществу собственников помещений в нежилом здании и также выбыл из распоряжения истца с момента государственной регистрации в Росреестре первого права собственности на нежилое помещение в этом построенном здании.

Позиция ВС РФ

Однако рассматривая кассационную жалобу Верховный суд занял противоположную позицию по делу, отменил все решения нижестоящих судов и в своём определении по делу указал, что в отношении земельных участков, находящихся в публичной собственности и предоставленных застройщику в аренду для строительства нежилых объектов, применяется иной основанный на законе правовой подход и в этих правоотношениях аналогия закона здесь неприменима.

То есть ВС РФ указал что невозможно автоматически прекратить договор аренды участка, находящегося в публичной собственности, на котором построено отдельно стоящее нежилое здание, сразу же после завершения строительства (ввод объекта в эксплуатацию).

Застройщик может передать это построенное нежилое здание новому собственнику, который, в свою очередь, будет вправе заключить новый договор аренды этого земельного участка с администрацией городского округа на новых условиях. А пока не заключен этот новый договор аренды спорного земельного участка, старый договор аренды является действующим, в соответствии с условиями которого арендатор всё же обязан вносить арендные платежи.