Какова практика по разделам частных домов

Все мы помним, как банально и просто происходили разделы индивидуальных домов между сособственниками, пока в один прекрасный день законодатель не преподнес нам пункт 7 статьи 41 Федерального закона от 13.07.2015 г. № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».

Новая норма в теории

Согласно новой норме, государственный кадастровый учет и государственная регистрация права собственности на помещение или помещения (в том числе жилые) в жилом доме (объекте индивидуального жилищного строительства) или в жилом строении (предусмотренном Федеральным законом от 15 апреля 1998 г. № 66 «О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан») не допускаются.

По сути изменения в данном законе отменили статью 252 Гражданского Кодекса Российской Федерации, которой определено, что участник долевой собственности вправе требовать выдела в натуре своей доли из общего имущества

На практике

Полгода назад я столкнулась с тем, что большинство экспертов, выполнявших независимую либо судебную строительно-техническую экспертизу, были не в курсе произошедших изменений и продолжали выдавать заключения о возможности раздела индивидуального жилого дома на две, а то и на три части, расчетами затрат, а суды продолжали еще выносить решения, оказавшиеся в одночасье неисполнимыми.

На вопрос, как быть, взялось ответить ОГУП «Обл. ЦТИ», компетентные работники которого пояснили, что фактический раздел частного дома можно произвести под «соусом» перепланировки и переустройства, поскольку в этом случае изменения в объекте не нуждаются в постановке на кадастровый учет и в государственной регистрации, и просить о закреплении в пользование каждой из сторон по одному из образуемых автономных помещений с отдельными входами.

Мы последовали совету, изменив соответствующим образом исковые требования, а суд назначил экспертизу на предмет возможности перепланировки и переустройства жилого дома, вариантов образования автономных жилых помещений и определения стоимости затрат по проведению всего объема работ. Экспертиза была поручена специалистам того же ОГУП «Обл. ЦТИ».

Через полгода мы получили заключение, в котором предлагался вариант перепланировки-переустройства для образования двух автономных жилых помещений, по поводу расчетов нас «отфутболили», указав, что для выполнения расчета стоимости затрат необходим ПРОЕКТ, разработанный специализированными организациями, являющимися членами СРО проектировщиков.

В процессе многочисленных консультаций и выяснения мнения сертифицированных строительно-технических экспертов последние высказались, что проект не требуется, достаточно рассчитать смету, чего, по-видимому, БТИ делать не умеет.

Мнение Росреестра

К счастью, на сегодняшний день Управление Росреестра уже сформулировало свою точку зрения по вопросу возможности раздела индивидуального жилого дома в натуре. Так, в судебный процесс по другому делу, на днях рассмотренному Курчатовским районным судом г. Челябинска, Росреестр представил свое «Мнение». В нем прописано, что раздел жилого дома на части может быть произведен только путем образования самостоятельных объектов недвижимого имущества: блоков в жилом доме блокированной застройки с формированием земельного участка под каждым из блоков или квартир многоквартирного дома (что хуже, поскольку земельный участок остается в общем пользовании либо в общей собственности).

Росреестр предложил собственную редакцию исковых требований, а именно: прекратить право общей долевой собственности на индивидуальный жилой дом с кадастровым номером ХХХ; признать жилой дом с КН ХХХ жилым домом блокированной застройки, состоящим из двух блоков; признать право собственности истца на блок в жилом доме блокированной застройки, состоящий из помещений Х,У, Z; признать право общей долевой собственности ответчиков на блок в жилом доме блокированной застройки, состоящий из помещений D, F, G , в следующих долях…

Решение суда

Что характерно, суд воспроизвел не полностью позицию Росреестра в своем решении. Суд решил, что он не вправе определять доли ответчиков в образуемом блоке, хотя их доли в праве на прежний объект недвижимости были известны. В этой части суд постановил «Передать в долевую собственность ответчиков (ФИО, ФИО, ФИО) для последующей регистрации права собственности блок в жилом доме блокированной застройки, состоящий из помещений D, F, G».

Надо отметить, что в нашу задачу входило еще узаконение самовольных построек, возведенных истцом. Так вот первым пунктом решения признано право общей долевой собственности ВСЕХ сособственников на самовольные постройки без определения долей, но следующими пунктами решения они включены в состав блока, передаваемого на праве собственности истцу. Мотивированное решение суда пока на изготовлении, поэтому гадать, почему так, не буду.

И еще: в нашем случае сособственники давно произвели раздел по факту, разумеется, без всяких проектов перепланировав и перестроив инженерные коммуникации. Поэтому практически единственной затратой было заключение проектировщика о том, что жилой дом представляет собой ничто иное как дом блокированной застройки, состоящий из двух блоков. Заключение состояло из двух листов и оплачено за него 3 тыс. рублей.

Если же, конечно, дом и по факту представляет собой единый объект и блоки только предстоит образовать, то задача усложняется и прежде всего в финансовом отношении – это обязательно назначение экспертизы. Обязателен ли при этом проект формирования самостоятельных инженерных систем либо достаточна сметы расходов на материалы и работы, честно говоря, однозначного ответа специалистов я так и не получила.