Надо ли оформлять дачную недвижимость?

Наконец-то внимание законодателя обратилось к урегулированию вопросов дачной недвижимости. Изменения вызывают множество вопросов и даже иногда недовольство. Однако не надо забывать, что они направлены на защиту добросовестных собственников.

С 01.01.2019 г. вступает в силу ФЗ РФ от 29.07.2017 г. № 217-ФЗ «О ведении гражданами садоводства и огородничества для собственных нужд и о внесении изменений в отдельные законодательные акты РФ».

Данный закон урегулировал категории и виды разрешенного использования земельных участков, предоставленных для садоводства и огородничества, ответил на вопросы, какие объекты недвижимого имущества могут возводиться на таких земельных участках. Информацию об этом в виде схем Вы можете посмотреть на моем веб-сайте. Наибольшее число вопросов возникает у тех, кто уже владеет земельными участками и различными объектами капитального строительства. Ответим на некоторые из них.

Недвижимое или движимое?

Это важный вопрос, поскольку постройки, не признаваемые недвижимым имуществом, не нуждаются в оформлении и не подлежат налогообложению. Гражданский кодекс РФ устанавливает критерии, по которым недвижимое имущество можно отличить от движимого. Согласно ст. 130 ГК РФ к недвижимости относятся объекты:

• имеющие прочную связь с землей,
• перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно.

В Интернете можно встретить отголоски споров, имевших место некоторое время назад, об отнесении хозяйственных построек (сараев, бань, заборов и пр.) к недвижимому имуществу. В это обсуждение были втянуты суды и Росреестр, однозначного ответа не давалось.

К примеру, некоторые советуют относить к недвижимому имуществу, в частности, постройки, имеющие фундамент. Однако судебная практика это не подтверждает. АС МО 29.03.2018 г. по делу № А 40-61601/2015 не признал недвижимым имуществом строение с мелкозаглубленным фундаментом, следуя мнению эксперта-строителя.

На настоящий день лучшего критерия, чем указан в ст. 130 ГК РФ, не нашлось. Градостроительный кодекс РФ (п.п. 10 и 10.2 ст. 1) по большому счету определяет объекты капитального строительства аналогично объектам недвижимого имущества, при этом приводятся примеры объектов некапитального строительства: киоски, навесы и аналогичные постройки.

Таким образом, каждый собственник вправе сам определить, относится ли его имущество к недвижимости, при этом рекомендуется проявлять осмотрительность и добросовестность.

Оформление прав на постройки

Оформление прав на постройки включает государственный кадастровый учет и регистрацию прав

Права на недвижимое имущество в РФ подлежат государственной регистрации. Это закреплено нормами ст. 130 ГК РФ и ст. 1 ФЗ РФ от 13.07.2015 г. № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости». Государственная регистрация прав осуществляется только в отношении учтенного имущества, то есть имущества, сведения о котором внесены в Единый государственный реестр недвижимости.

Согласно п. 7 ст. 1 ФЗ РФ от 13.07.2015 г. № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» государственный кадастровый учет недвижимого имущества – это внесение в ЕГРН сведений о земельных участках, зданиях, сооружениях, помещениях, машиноместах, об объектах незавершенного строительства, о единых недвижимых комплексах, а в случаях, установленных федеральным законом, и об иных объектах недвижимости, которые подтверждают существование такого объекта недвижимости с характеристиками, позволяющими определить его в качестве индивидуально-определенной вещи, или подтверждают прекращение его существования, а также иных предусмотренных настоящим Федеральным законом сведений об объектах недвижимости (далее - государственный кадастровый учет).

Таким образом, оформление прав на постройки подразумевает постановку на государственный кадастровый учет и регистрацию прав. Государственная регистрация прав на недвижимое имущество без одновременного государственного кадастрового учета осуществляется при условии наличия в ЕГРН сведений об объекте недвижимого имущества, право на который регистрируется (п. 5 ст. 14 ФЗ РФ от 13.07.2015 г. № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости»).

Надо ли регистрировать права на дачную недвижимость?

В настоящее время не имеется ни одного закона, который обязывал бы собственника поставить недвижимое имущество на кадастровый учет или регистрировать свое право на него. Тем не менее, регистрация в ЕГРН сведений о правах на это имущество – единственное доказательство существования зарегистрированного права (п. 5 ст. 1 ФЗ РФ от 13.07.2015 г. № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости»), а также необходимое условие регистрации перехода права на него.

В силу п. 3 ст. 6 ЗК РФ, для того чтобы земельный участок стал объектом права, необходимо описать его характеристики (координаты поворотных точек), позволяющие определить соответствующую часть земной поверхности в качестве индивидуально определенной вещи.

Это значит, что собственник незарегистрированной недвижимости несет риски наступления неблагоприятных последствий, связанных с несовершением им регистрационных действий.

Так, например, можно представить ситуацию, когда гражданину необходимо доказать факт существования постройки, год ее возведения, стоимость, местоположение. Это важно в спорах и границах земельных участков, о нечинении препятствий и других земельных спорах.

При отсутствии сведений о соответствующем имуществе в ЕГРН доказывание может оказаться невозможным. Нежелание ставить на учет постройки будет свидетельствовать о недобросовестности собственника либо о том, что он не проявляет надлежащую заботливость в отношении к своему имуществу, что, с точки зрения гражданского оборота (а в конечном итоге – и суда) обернется не в его пользу.

Налог на имущество в отношении дачных построек

В настоящее время законодатель выделяет три группы объектов налогообложения на имущество физических лиц:

• Дома и жилые строения.
  В силу ст. 401 НК РФ, дома и жилые строения, расположенные на земельных участках, предоставленных для ведения личного подсобного, дачного хозяйства, огородничества, садоводства, индивидуального жилищного строительства, относятся к жилым домам и являются объектами налогообложения.
• Гаражи.
• Хозяйственные строения.

Объекты недвижимого имущества, возведенные на земельных участках, предоставленных для ведения личного подсобного, дачного хозяйства, огородничества и садоводства или индивидуального жилищного строительства, не являющиеся домами и жилыми строениями, могут быть отнесены к хозяйственным строениям и сооружениям. К хозяйственным строениям и сооружениям могут относиться бытовые, хозяйственные, вспомогательные постройки, не требующие разрешение на строительство (баня, сарай, летняя кухня и т.п.), за исключением жилых домов, жилых строений и гаражей (письмо Минфина России от 16.05.2017 г. № 03-05-04-01/29325).

Таким образом, любая постройка на дачном участке облагается налогом на имущество, если относится к недвижимости. В зависимости от вида постройки устанавливаются предельные налоговые ставки и порядок применения налоговых льгот.

Мифы о том, что якобы «недвижимое имущество площадью менее 50 кв. м не надо регистрировать» или о том, что якобы «пенсионеры не должны регистрировать недвижимое имущество» связан с положениями ст. 407 НК РФ, предусматривающими льготное налогообложение.

К льготным категориям относятся:

• пенсионеры и предпенсионеры,
• физические лица – в отношении хозяйственных строений или сооружений, площадь каждого из которых не превышает 50 кв. м. и которые расположены на земельных участках, предоставленных для ведения личного подсобного, дачного хозяйства, огородничества, садоводства или индивидуального жилищного строительства (подп. 10, 10.1, 15 п. 1 ст. 407 НК РФ), а также
• другие категории граждан.

Причем граждане, которые хотят воспользоваться льготами, должны обратиться с соответствующий заявлением в налоговый орган не позднее 1 ноября года, являющего налоговым периодом (п. 7 ст. 407 НК РФ).

Сумма налога определяется налоговым органом на основании сведений, предоставленных органами, осуществляющими кадастровый учет и государственную регистрацию прав на недвижимое имущество (пп. 4, 13 ст. 85, п. 2 ст. 408 НК РФ).

Таким образом, недвижимое имущество надо регистрировать, а если имеются основания для получения льгот – необходимо обратиться в налоговый орган.