Как приобрести квартиру и не лишиться ее

Вы стали счастливым обладателем квартиры, входящей в разряд вторичного жилья? Поздравляем! Наши знакомые тоже приобрели квадратные метры! Но обладателями жилой площади они не стали.

Для того чтобы покупка не омрачалась, ознакомимся с подводными камнями, существующими на рынке жилья.

Подводные капли купли-продажи

Если продавцом квартиры является наследник, то впоследствии может появиться другой претендент на наследование. Покупатель получит судебный иск.

Суды приняли решение, направленное на защиту прав покупателей. В Постановлении Пленума Верховного Суда РФ от 29 мая 2012 г. № 9 «О судебной практике по делам о наследовании» указано на то, что наследник, восстановивший срок для принятия наследства и вступивший в права позже остальных, не вправе требовать передачи ему имущества при переходе его к другому владельцу.

Но дает ли это стопроцентную защиту?

Не дает.

Судебная практика

В суде рассматривалось гражданское дело в котором наследодателем являлась бабушка, а наследницей – племянница. Несовершеннолетние внуки при наследовании оказались неучтенными. Квартира продана, покупатель вскоре оказался ответчиком по иску матери несовершеннолетних наследников, которая требовала вернуть жилое помещение.

В соответствии со ст. 302 ГК РФ жилое помещение истребовано из чужого незаконного владения. Если имущество возмездно приобретено у лица, которое не имело права его отчуждать, о чем приобретатель не знал и не мог знать (добросовестный приобретатель), то собственник вправе истребовать это имущество от приобретателя, если имущество выбыло из его владения помимо его воли. Покупатель квартиры вправе взыскать убытки с продавца.

Когда сделку могут отменить

В соответствии со ст. 171 ГК РФ ничтожна сделка, совершенная гражданином, признанным недееспособным вследствие психического расстройства. Необходимо удостовериться в психическом здоровье продавца, а затем совершать сделку.

При совершении сделки супругами установите согласие обоих. В соответствии со ст. 35 СК РФ владение, пользование и распоряжение общим имуществом супругов осуществляются по обоюдному согласию супругов. При совершении одним из супругов сделки по распоряжению общим имуществом супругов предполагается, что он действует с согласия другого супруга.

Для заключения одним из супругов сделки по распоряжению имуществом, права на которое подлежат государственной регистрации, сделки, для которой законом установлена обязательная нотариальная форма, или сделки, подлежащей обязательной государственной регистрации, необходимо получить нотариально удостоверенное согласие другого супруга. Супруг, чье нотариально удостоверенное согласие на совершение указанной сделки не было получено, вправе требовать признания сделки недействительной в судебном порядке в течение года со дня, когда он узнал или должен был узнать о совершении данной сделки.

Во время нахождения жены в длительной командировке муж продал дом с земельным участком, оформленный на него, приобретенный в период брака. Покупателю представлено нотариально заверенное заявление об отсутствии брачных отношений и указывающее на то, что продаваемое имущество относится к личной собственности. Покупатель был счастлив до тех пор, пока о сделке не узнала супруга продавца.

Сделка с недвижимостью без согласия супруга отменяется по его требованию, независимо от того, знал покупатель об отсутствии согласия или нет. Сделка, совершенная одним из супругов по распоряжению общим имуществом супругов, может быть признана судом недействительной по мотивам отсутствия согласия другого супруга только по его требованию и только в случаях, если доказано, что другая сторона в сделке знала или заведомо должна была знать о несогласии второго супруга на совершение данной сделки. Пришлось покупателю расстаться и с домом и с земельным участком.

Будьте внимательны при покупке вторичного жилья!