Договор купли-продажи

Особенностью договоров купли-продажи является наличие огромного количества его правовых конструкций и видов, начиная от договоров розничной купли-продажи и заканчивая договорами купли-продажи (контрактами) бизнес-активов, акций и долей участия (предмет последних носит виртуальный характер).

Понятие договора

Договорами купли-продажи (товара) является сделка, в соответствие с которой продавцом передается товар в собственность покупателя за установленное договором вознаграждение. Исходя из обзора судебной практики, объектами договоров считают действия продавца, связанные с передачей права собственности на товар и самого товара непосредственно, а также действия покупателя, которые свидетельствуют о его принятии и оплате товара (ст. 129 ГК РФ).

Наиболее распространенным видом сделок в гражданском обороте является договор розничной купли-продажи, который осуществляют граждане каждый день. В соответствии с гражданским законодательством (ст. 168 ГК РФ) запрещено заключение договоров розничной купли-продажи, а также и других видов сделок, предметом которых являются товары, ограниченные в обороте, а также запрещенные к продаже. Сделки, которые нарушают вышеизложенные требования закона, могут быть признаны в судебном порядке недействительными.

В Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 28.06.2012 N 17 «О рассмотрении судами гражданских дел по спорам о защите прав потребителей» изложена правовая позиция, в соответствии с которой к правилам продажи товаров субъектами хозяйствования, в которых покупателем выступают граждане, приобретающие товар для личных нужд (как правило, это договора розничной купли-продажи), применяются нормы ГК России и Закона РФ от 7 февраля 1992 года N 2300-I «О защите прав потребителей».

Пример судебной практики по договору розничной купли-продажи, который разъясняет правовые основания для признания его недействительным:

Пермским краевым судом было вынесено определение от 13 июня 2012 года «О признании недействительным договора розничной купли-продажи 33-4041», в котором истцу было отказано в удовлетворении исковых требований. Основанием отказа послужил факт того, что приобретенный по договору купли-продажи товар (пылесос) был принят покупателем после его демонстрации, и после внесения предоплаты по договору, в течении договорного срока была внесена и остальная (полная) сумма за товар. Наличие в товаре существенных дефектов или невозможность его использования по целевому назначению не были подкреплены допустимыми доказательствами в суде.

Недействительность сделок

Для некоторых видов договоров обязательной является письменная форма (договор купли-продажи автомобиля, недвижимого имущества), несоблюдение которой может быть правовым основанием для признания договора недействительным.

Отдельные виды договоров, таких как договор купли-продажи недвижимости, должны быть выполнены в письменной форме, а также они подлежат обязательной регистрации права на недвижимость, которая является предметом договора. Судебная практика говорит о том, что достаточно большое количество договоров признается недействительными при отсутствии государственной регистрации права, поскольку законом предусмотрена необходимость регистрации прав на недвижимое имущество.

Как показывает обзор судебной практики, большое значение придается волеизъявлению сторон при совершении сделки. Если же договор содержит признаки мнимой или притворной сделки (ст. 170 ГК России) и реализация волеизъявления не направлена на достижение правовых последствий, которые отражены в сделке, например, по договору купли-продажи недвижимости, то такая сделка может быть признана в судебном порядке недействительной.

Для совершения сделки, которая будет иметь все правовые последствия, связанные с достижением цели сделки, необходима полная дееспособность лица, которое является стороной договора. В случае доказывания факта того, что стороной договора являлось недееспособное лицо или обладающее неполной дееспособностью, такая сделка может быть признана недействительной. Также за судом определено право: применять все правовые последствия недействительности сделки по договору купли-продажи, при этом стороны по договору приводятся в первоначальное правовое положение, существовавшее до совершения незаконной сделки. Это значит, что в случае признания, например, договора купли-продажи квартиры недействительным, в обязанность продавца входит возвращение всего объема полученных средств по договору, а покупатель обязан возвратить квартиру (земельный участок, недвижимость) продавцу.

Сделки, которые касаются договоров купли-продажи недвижимости, при совершении которых необходимым является согласие органов опеки и попечительства (п. 2 ст. 37 ГК России), без наличия такого согласия являются ничтожными. К таким категориям сделок относятся сделки, которые совершались лицом с ограниченными полномочиями (ст. 174 ГК России), несовершеннолетними (ст. 175 ГК России), недееспособными лицами (ст. 176 ГК России), совершенные гражданами, которые не могут понимать значений своих действий (ст. 177 ГК России).

Недействительным признается договор купли-продажи недвижимого имущества, автомобиля и др., совершенный под влиянием заблуждения (статья 178 ГК РФ). (Президиум Высшего Арбитражного суда Российской Федерации. Информационное письмо от 10 декабря 2013 года N 162. Обзор практики применения арбитражными судами статей 178 и 179 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В случае, когда был заключен предварительный договор, который определял дальнейшие основания заключения договора купли-продажи, при признании недействительным основного договора, предварительный договор также признается недействительным. Предварительные договоры, как правило, заключаются с целью обеспечения гарантий того, что будет впоследствии заключен основной договор в срок и на условиях, определенных предварительным договором. Такой вид договора не порождает прав и обязанностей, которые отражены в условиях основного договора, поэтому признавать отдельно недействительным предварительный договор, в случае если был заключен или исполнен основной договор полностью или частично, правовые основания отсутствуют.

Предварительные договоры заключаются, как намерение заключить в последующем сделку купли-продажи недвижимости (земельного участка, квартиры, и т. д.), автомобиля, поставки, аренды, перевозки и т.д.

Исходя из анализа судебной практики при разрешении споров, связанных с исполнением или признанием недействительными договоров купли-продажи автомобиля, недвижимости, квартиры, мебели другого имущества, можно сделать следующие выводы. Договор купли-продажи недвижимости представляет собой юридический факт, который устанавливает, изменяет или прекращает определенный объем гражданских прав и обязанностей. Во время его заключения в обязанности сторон входит согласование всех его условий, которые стороны определяют как существенные.

Исполнение договоров

Одним из примеров судебного решения, касающегося вопроса исполнения договоров, является дело № 33-10 от 12.01.12 года (Воронежский областной суд), в соответствии с которым истец (Общество) предъявил исковое требование о признании отказа от исполнения договора правомерным. Кроме того, было предъявлено требование о взыскании денежной суммы, связанной с убытками, компенсацией морального вреда и неустойки за неисполнение договорных обязательств. Суть спора состояла в том, что в соответствии с договором купли-продажи автомобиля были определены гарантийные обязательства на него. После совершения договора купли-продажи, а также совершения передачи автомобиля, истец в процессе его использования обнаружил определенные недостатки (шум двигателя) и некоторые дефекты, которые при первоначальном осмотре были незаметны. Ответчиком автомобиль был принят на гарантийный ремонт, однако недостатки, указанные истцом, на деле устранены не были. На этом основании истец отказался от исполнения договора купли-продажи автомобиля и предъявил вышеуказанные исковые требования.

Поскольку обязанность предоставления доказательственной базы суду в качестве обоснования своей правой позиции лежит на сторонах, а договор купли-продажи обязывает каждую из сторон исполнить свои обязательства, то для отказа от исполнения договора субъектам права должны быть предоставлены достаточные правовые основания, которые обосновывают невозможность его исполнения. Как было установлено судом, в данном случае истец не предоставил допустимых доказательств того, что автомобиль невозможно эксплуатировать, и того, что договор купли-продажи автомобиля может быть не исполнен. На вышеизложенном основании судом было отказано в удовлетворении исковых требований истцу в полном объеме.

Обязанность доказывания в судебном процессе

В большинстве случаев, когда спор о признании недействительным договора касается договоров купли-продажи автомобиля, мебели, движимого имущества, в соответствии ст. 224 ГК России такие договора считаются исполненными в момент передачи имущества и денег друг другу сторонами правоотношений. Основанием для признания этих видов договоров недействительными может быть только неисполнение своих обязательств одной из сторон. Как свидетельствует судебная практика, для того, чтобы признать недействительным договор купли-продажи автомобиля, недостаточно наличия каких-либо дефектов в автомобиле. Необходимым условием для указанных правовых оснований будет только невозможность использования автомобиля по целевому назначению. То же самое касается и других видов имущества, мебели или бытовых принадлежностей. Обстоятельства невозможности использования по целевому назначению приобретенного по договору купли-продажи имущества должны быть доказаны в судебном порядке с предоставлением допустимых доказательств (судебно-товароведческих экспертиз, инженерно-технических экспертиз, заключений специалистов). Показания свидетелей не могут в этих случаях являться доказательствами.

Необходимым является доказывание момента, с которого имущество стало непригодным для использования по целевому назначению, или образования в нем существенного дефекта.

Договоры купли-продажи регулируются положениями ст. 454 ГК России. Договоры купли-продажи недвижимости считаются незаключенными, когда в них не определены обязательные условия (требования ст. 554, 555 ГК России). В соответствии с указанными статьями такими условиями являются предмет договора и его цена.

Исходя из анализа судебной практики, не могут быть предметами договора купли-продажи имущество, недвижимость, автомобиль, если таковое находится под обременением. В порядке, установленном действующим законодательством, если обременение зарегистрировано в Государственном реестре, то для совершения сделки должно быть зарегистрировано и снятие обременения органом или собственником, которые его накладывал. Продажа недвижимости с обременением – очень редкий вид сделок.

Важно: с приобретением недвижимости к новому собственнику переходят и ограничения (обременения).

В случае, когда отчуждается квартира, которая является общей долевой собственностью и обременение наложено только на долю одного из собственников, отчуждению подлежит только необремененные запретом продажи доли.

Исходя из анализа судебной практики, достаточно большой процент решений касается принуждения одной из сторон по договору купли-продажи квартиры, недвижимого имущества, автомобиля или мебели — исполнить денежные обязательства. Одним из примеров таких решений является решение Сернурского районного суда Республики Марий Эл по делу № 2-106/2015-М-99/2015, в соответствии с которым были удовлетворены исковые требования гражданки ХХХ и взыскано с ответчиков 1 и 2 в интересах истца задолженность по договору купли-продажи квартиры в установленном размере.

Судебная практика по возмещению морального вреда основана в большинстве случаях на правовой позиции, которая изложена в Постановлении Пленума Верховного Суда РФ от 20.12.1994 N 10 (ред. от 06.02.2007) «Некоторые вопросы применения законодательства о компенсации морального вреда» (20 декабря 1994 г.).

Совет: квалифицирующие признаки и существенные условия договора должны быть объектом пристального внимания сторон, его заключающих. Соблюдение условий заключения договора во многом определяет и правовую возможность его выполнения, и, как следствие, возможность достижения результата договорных отношений. Совершая сделку, готовьтесь к выполнению ее условий, а изучение всех правовых аспектов, определяющих этапы заключения, реализации, и регулирования спорных моментов сделки, предоставьте специалистам в области права.