Предварительная или будущая аренда?

Зачастую на практике собственник недвижимости хочет обеспечить себе возможность извлекать прибыль из недвижимости, которая еще строится или занята другим арендатором сразу после ее ввода в эксплуатацию (освобождения), не теряя потом времени на поиски арендатора. В свою очередь арендатор так же желает заранее гарантировать себе право арендовать такую недвижимость.

В тоже время, как известно, согласно ст. 608 ГК РФ, право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Следовательно, если право собственности на такой объект не зарегистрировано (например, здание еще не построено), то и договор аренды заключить нельзя – как же быть?

В настоящее время есть два пути.

Предварительная аренда

Первый и наиболее сейчас распространенный путь - это заключение предварительного договора аренды.

Действующий Закон не ограничивает стороны договора аренды недвижимости в заключение предварительного договора, следовательно, в указанном случае стороны вправе заключить такой договор.

Согласно ст. 429 ГК РФ:

1. По предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.
2. Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме. Несоблюдение правил о форме предварительного договора влечет его ничтожность.
3. Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также условия основного договора, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение при заключении предварительного договора.
4. В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор.
Если такой срок в предварительном договоре не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора.
5. В случаях, если сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, применяются положения, предусмотренные пунктом 4 статьи 445 настоящего Кодекса. Требование о понуждении к заключению основного договора может быть заявлено в течение шести месяцев с момента неисполнения обязательства по заключению договора.
В случае возникновения разногласий сторон относительно условий основного договора такие условия определяются в соответствии с решением суда. Основной договор в этом случае считается заключенным с момента вступления в законную силу решения суда или с момента, указанного в решении суда.
6. Обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор.

Необходимо отметить, что предварительный договор аренды недвижимости (заключенный на срок не менее года) в государственной регистрации не нуждается.

Данный вывод следует из п. 14 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 16.02.2001 N 59, где было указано следующее:

14. Предварительный договор, по которому стороны обязуются в будущем заключить договор, подлежащий государственной регистрации, не подлежит государственной регистрации.

Особенности предварительного договора

В тоже время предварительный договор аренды недвижимости имеет свои особенности, на которых хотелось бы остановиться подробнее.

1) Подробно описать в предварительном договоре его предмет – тот объект недвижимости, который в будущем будет передан в аренду по основному договору (адрес, площадь, кадастровый номер, если уже присвоен, а для земельного участка еще и вид разрешенного использования и т.п.).

Здесь можно использовать по аналогии рекомендации ВАС РФ, данные для индивидуализации предмета договора купли-продажи будущей недвижимой вещи.

В частности в п. 2 Постановления Пленума ВАС РФ от 11 июля 2011 г. № 54 «О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем» было указано:

«Если сторонами заключен договор купли-продажи будущей недвижимой вещи, то индивидуализация предмета договора может быть осуществлена путем указания иных сведений, позволяющих установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору (например, местонахождение возводимой недвижимости, ориентировочная площадь будущего здания или помещения, иные характеристики, свойства недвижимости, определенные, в частности, в соответствии с проектной документацией)».

В противном случае договор могут признать не заключенным.

2) Необходимо описать отдельные важные для сторон условия, т.к. в будущем их может быть сложно, достигнуть (сторона может просто передумать).

В частности имеет смысл описать правила корректировки площади объекта аренды, если предметом договора будет не построенная еще недвижимость, а так же:

• срок аренды (в частности менее года или более, что влияет на необходимость государственной регистрации основанного договора аренды недвижимости);

• арендную плату (для аренды недвижимости это существенное условие);

• обязанности по содержанию арендуемого имущества (кто производит капитальный и текущий ремонт);

• ответственность сторон и др.

2) Обязательно необходимо указать на права и обязанности сторон по предоставлению и принятию недвижимого имущества за плату во временное владение и пользование или во временное пользование – это позволит в будущем исключить споры относительно квалификации будущего договора. Будет ясно, что планируют заключить именно договор аренды, а не иной какой-то договор.

3) Составить проект основанного договора аренды недвижимости и оформить его как приложение к предварительному договору. Это позволит в будущем избежать различного рода недоразумений и споров.

4) Обязательно необходимо определить срок в течение, которого стороны обязуются заключить основной договор.

Желательно указать конкретную дату или срок. Связывать время заключения основанного договора с моментом ввода строящегося дома в эксплуатацию не правильно, т.к. это событие не относится к тому, которое неизбежно должно произойти.

Именно к такому выводу пришел Верховный Суд РФ в своем Определении от 05.06.2018 г. №4-КГ 18—38, где, в частности, указал:

«Получение разрешения на ввод многоквартирного дома или иного объекта недвижимости в эксплуатацию не является событием, которое должно с неизбежностью наступить, и в отдельности от других условий договора не может рассматриваться как самостоятельное условие о сроке».

Если же стороны и вовсе забудут указать срок, то согласно вышеуказанной ст. 429 ГК РФ, основной договор аренды подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора.

Желательно также определить порядок заключения основанного договора, а именно:

• кто, кому, и в какой срок обязан направить соответствующее предложение;
• адрес для направления такого предложение и способ: почта РФ, электронная почта и т.п.;
• порядок урегулирования возможных разногласий и др.

Если объект аренды еще не построен, то не лишним будет определить порядок действий сторон при затягивании срока строительства, ведь это может привести к существенному нарушению планов арендатора.

В связи, с чем необходимо предусмотреть:

• право арендатора отказаться от предварительного договора в одностороннем порядке;
• обязанность арендодателя в кратчайшие сроки письменно уведомить арендатора о задержке в строительстве, предусмотрев ответственность за неисполнение такой обязанности;

5) Желательно обеспечить исполнение обязательств, например, задатком. Отдельно указав, что это именно задаток, а не аванс в счет оплаты будущей аренды.

Согласно ст. 381 ГК РФ:

2. Если за неисполнение договора ответственна сторона, давшая задаток, он остается у другой стороны. Если за неисполнение договора ответственна сторона, получившая задаток, она обязана уплатить другой стороне двойную сумму задатка.
6) Если объект аренды еще не построен, определите порядок его использования до выдачи разрешения о вводе в эксплуатацию.

Арендатор может получить доступ в помещение здания (строения) которое еще не введено в эксплуатацию, что позволит подготовить объект заранее для его использования.

К такому выводу пришел Пленум ВАС РФ в своем Постановлении от 17 ноября 2011 г. N 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» где в п. 11 указал:

«Кроме того, судам следует принять во внимание, что передача объекта аренды арендатору до ввода его в эксплуатацию для осуществления ремонтных и отделочных работ не противоречит положениям Градостроительного кодекса Российской Федерации».

Поэтому представляется необходимым согласовать следующие условия:

• условия и порядок допуска арендатора на объект;
• виды и объем работ, выполняемых арендатором;
• порядок и сроки выполнения таких работ;
• порядок приемки выполненных работ;
• условия об ответственности арендатора за вред, причиненный объекту в результате проведения работ;
• условия и порядок возмещения расходов, связанных с проведением арендатором работ, при отказе или уклонении арендодателя от заключения основного договора.

Договор будущей аренды

Второй путь, сейчас менее распространенный, – заключение договора аренды будущей вещи.

Возможна ли аренда будущей недвижимости? Да такая аренда возможна, как путем заключения предварительного договора аренды недвижимости (как это было показано выше), так и путем заключения договора аренды будущей вещи.

«Будущая аренда» не предусмотрена прямо в законодательстве, но приобрела легитимность после того, как в 2013 г. своим Постановлением от 25 января 2013 г. N 13 ВАС РФ внес изменения в Постановление Пленума ВАС РФ от 17 ноября 2011 г. N 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды», где прямо предусмотрел возможность аренды будущей вещи, в частности суд указал:

10. В соответствии со статьей 608 ГК РФ право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.
Судам следует иметь в виду, что по смыслу названной статьи арендодатель, заключивший договор аренды и принявший на себя обязательство по передаче имущества арендатору во владение и пользование либо только в пользование, должен обладать правом собственности на него в момент передачи имущества арендатору. С учетом этого договор аренды, заключенный лицом, не обладающим в момент его заключения правом собственности на объект аренды (договор аренды будущей вещи), не является недействительным на основании статей 168 и 608 ГК РФ.
В случае неисполнения обязательства по передаче вещи в аренду (в том числе в связи с тем, что вещь, являвшаяся предметом такого договора аренды, не была создана арендодателем или приобретена им у третьего лица) арендодатель обязан возместить арендатору убытки, причиненные нарушением договора.
Кроме того, судам необходимо учитывать, что применительно к статье 608 ГК РФ договор аренды, заключенный с лицом, которое в момент передачи вещи в аренду являлось законным владельцем вновь созданного им либо переданного ему недвижимого имущества (например, во исполнение договора купли-продажи) и право собственности которого на недвижимое имущество еще не было зарегистрировано в реестре, также не противоречит положениям статьи 608 ГК РФ и не может быть признан недействительным по названному основанию.

Таким образом, действующее законодательство с учетом указанных разъяснений ВАС РФ дает возможность сторонам договора аренды заранее определить и закрепить свои обязательства в предварительном договоре или договоре аренды будущей вещи.

Что выбрать?

Какой способ удобнее, определяют стороны в каждом конкретном случае в зависимости от обстоятельств.

Но здесь необходимо отметить, что в настоящее время наиболее распространена схема предварительного договора с предварительной оплатой (не задатком).

Хотя и договор аренды будущей вещи имеет свои плюсы, в частности – возможность изначально определить и зафиксировать все важные для сторон условия по передаче объекта и его последующей аренде.

Но пока такой (отчасти новый) способ регулирования арендный отношений не получил большого распространения.