1) Квартиры с жильцами, имеющими право на пожизненное нахождение в помещении (рента). Покупка квартиры с договором пожизненной ренты – опасная операция, так как покупатель может легко лишиться крупной суммы денег и времени. Такие соглашения в суде очень легко расторгаются.
2) Квартиры, которые были унаследованы менее трёх лет назад. Почему? Потому что общий срок исковой давности составляет 3 года. Могут появиться родственники-претенденты, которые проживали далеко и не знали об открытии наследства. Даже если прошло полгода с момента открытия наследства, но наследник проживал в другом регионе или в другой стране, есть риск того, что суд восстановит срок давности и допустит таких родственников к наследованию. С продавцом квартиры можно подписать соглашение, в котором он обязуется разрешить все возможные проблемы с другими наследниками.
3) Квартиры, ранее приобретённые с использованием средств материнского капитала. Потому, что дети имеют право на квадратные метры, приобретённые за счёт средств материнского капитала.
4) Квартиры, принадлежащие гражданам — участникам судебных споров. Потому, что вы не знаете, в чью пользу завершится спор. Если не в пользу продавца, продавшего вам квартиру, то вам придётся вернуть квартиру. А вернёте ли себе назад уплаченные деньги - большой вопрос.
5) Квартиры, которые часто меняли своих владельцев. Высокая вероятность, что квартира имеет какой-то скрытый дефект или проблему.
6) Квартиры с неузаконенной перепланировкой или переустройством. Если вы купили квартиру в таком состоянии, как докажете, что это не ваших рук дело? Придётся платить штраф за самовольную перепланировку или переустройство - от 2 000 до 2 500 руб. (для граждан) и возвращать всё в исходное состояние (ч.3 ст.29 ЖК РФ).
ч.3 ст.29 ЖК РФ:
Собственник жилого помещения, которое было самовольно переустроено и (или) перепланировано, или наниматель такого жилого помещения по договору социального найма обязан привести такое жилое помещение в прежнее состояние в разумный срок и в порядке, которые установлены органом, осуществляющим согласование.
Если же требование не будет исполнено, то последует обращение в суд с требованием вернуть жилью прежний вид. Если владелец снова не исполнит решение суда, последует новый иск с требованием лишить права собственности на квартиру и выставить ее на торги, с условием для покупателя о проведении восстановительного ремонта.
Примеры незаконной перепланировки:
1. перенос туалета с ванной в комнату, так что они оказались расположены над жилыми комнатами соседей, что запрещено санитарными нормами;
2. частые случаи: на первом этаже жилого дома делают магазины, отдельные входы в квартиру, увеличивают проемы окон;
3. захват части общего имущества многоквартирного дома;
4. затруднение доступа к стоякам, отключающим устройствам;
5. проведение работ с демонтажем вентиляционного короба;
6. объединение комнаты с лоджией или балконом;
7. объединение всех помещений в квартире,
8. уменьшение размера общего имущества в многоквартирном доме и т. д.
Проверяйте документы:
Проверяйте паспорт на фальшивость, а также на сайте МВД или здесь: https://proverk.ru/passport/
Также проверяйте на предмет соответствие документа и адреса регистрации здесь: Подробнее ➤
Как проверить паспорт на фальшивость:
Все листы паспорта должны быть изготовлены на бумаге фабрики «Госзнака» и иметь следующие характеристики:
1. В ультрафиолетовом свете паспорт содержит волнистые надписи: «ФМС России» вдоль всех страниц, а для паспортов, выданных до 2006 года – надпись «МВД России». В первом случае надпись обязательно должна заходить на фотографию гражданина, во втором случае данный фактор может не соблюдаться.
2. На третьей странице паспорта в ультрафиолетовом свете должны проявляться большие надписи «Паспорт» и «Россия», а также большой гербовый знак государства.
3. Все сведения в паспорте должны быть внесены машинописным способом, исключение – данные касательно прописки и информация о ранее выданном паспорте, которые могут быть внесены органом ФМС вручную.
4. Вокруг фотографии в паспорте в ультрафиолетовом свете проявляется соответствующий узор вне зависимости от года выдачи документа.
5. Все страницы паспорта должны быть прошиты специальной нитью, заведённой под обложку. Подобный способ прошивки не позволяет бесследно заменять отдельные страницы документа. Также следует обратить внимание на оттенок страниц – в оригинальном документе все листы должны иметь идентичную тональность.
6. Краска, используемая при печати данных, не должна выгорать или смазываться, поэтому поддельный документ можно различить по нечитаемым либо некачественным надписям.
Дополнительные способы защиты от подделок:
Требуйте у продавца ещё что-то, чем он может подтвердить свою личность, например, заграничный паспорт или права — подделать такое количество документов гораздо труднее, чем один только паспорт.
Прежде, чем отдавать задаток за квартиру, закажите электронную выписку из ЕГРН, чтобы понять, кто истинный собственник квартиры. Все документы и договоры подписывайте только с ним лично. Право собственности на отчуждаемую квартиру не должно быть обременено правами третьих лиц.
Отдавайте деньги только продавцу, с которым заключаете сделку, и только после того, как проверите все бумаги на подлинность. Составьте с ним расписку о получении денег и не вносите крупные суммы. Как правило, сумма задатка не превышает 50.000 руб.
Как проверить судимость, наличие судебных дел, исполнительного производства?
Судимость: официальная база судимостей в интернете доступна только силовым ведомствам. Что касается любых других баз — никто не может гарантировать их достоверность. Тем не менее есть несколько разрешённых законом способов косвенно или напрямую узнать судимости человека онлайн.
Наличие судебных дел: на сайте суда по месту прописки. Искать здесь: https://sudrf.ru/index.php?id=300
Наличие исполнительного производства в ФССП (Федеральной службе судебных приставов): на сайте ФССП здесь: http://fssprus.ru/
Также вероятность покупки проблемной квартиры высока при продаже через представителя. При этом необходимо добиться встречи с реальным собственником, убедиться в его дееспособности, а также в том, что доверенность представителя не является подделкой. Продажа квартиры по поддельной доверенности расценивается судом как отсутствие воли собственника на отчуждение. В такой ситуации имущество подлежит истребованию из чужого незаконного владения (Обзор пленума Верховного суда РФ за 3 квартал 2009).
Новый риск: банкротство гражданина
В связи с новой нормой Федерального Закона "О несостоятельности (банкротстве)" возникает новый риск: Арбитражный суд может расторгнуть сделку о проданной банкротом квартире, осуществлённую за последние 3 года. Как защититься:
1) ДО заключения договора проверять кредитную историю продавца во всех БКИ (Бюро кредитных историй).
2) Внести в договор обязательство продавца не брать кредиты и микрозаймы в течение 3 лет со дня заключения договора.
3) Застраховать квартиру в страховой компании на вышеуказанные 3 года. При покупке квартиры, страхуйте риск "утраты права собственности", так называемое, "ТИТУЛЬНОЕ СТРАХОВАНИЕ".
Удовольствие не дешёвое, но:
а) Перед заключением договора, юристы страховой компании, проверят, Вашу сделку, вдоль и поперёк. Если дадут "добро" на страхование - можете смело покупать.
б) Если даже юристы страховой компании ошибутся, и проблемы, с правом собственности возникнут, она Вам возместит убытки.
Выше - плюсы и минусы приобретения квартиры в новостройках и на вторичном рынке.
Как производится оплата (расчёты) за квартиру:
Банковская ячейка
Этот вариант более удобный, потому что позволяет договором установить условия получения средств, просто так нельзя взять и получить их без ведома другой стороны, должно наступить условие, указанное в соглашении. Кроме того, вам не нужно отчитываться перед банком и единственные дополнительные расходы — это 0,1–0,3% от общей суммы, которые спишет банк за проверку и пересчет денег.
Нужно арендовать две ячейки: в одной будут лежать деньги, в другой — документы и расписка о том, что сумма получена полностью. Когда сумма соберется полностью, продавец получит ключ от ячейки с деньгами, а покупатель — от ячейки с распиской. Важно, чтобы это происходило одновременно.
Тем не менее, существует риск того, что средства из банковской ячейки могут быть украдены. К сожалению, такие случаи в последнее время участились.
Аккредитив
Аккредитив. Это специальный счёт, к которому у продавца будет доступ. В этом случае банк может спросить, откуда у вас деньги, и даже приостановить операцию по счёту, если ответ его не устроит. Кроме того, придется заплатить комиссию за открытие счета: в среднем около 3000 рублей.
Перевод на банковский счёт продавца
В таком случае, нужно обязательно указывать в назначении платежа, например: "Оплата за приобретение квартиры по договору купли-продажи от [дата], находящейся по адресу: [адрес]".
