Купля-продажа квартиры по переуступке прав (цессии): преимущества и недостатки

Когда строительство жилого дома ещё не завершено, но нужно срочно продать квартиру, то необходимо знать все необходимые тонкости данного вопроса. Прежде всего, в данном случае речь идёт не о продаже квартиры, а о так называемой переуступке прав по договору долевого участия (ДДУ), также известная как договор цессии. Делается это потому, что дольщик до момента подписания акта приёма-передачи, является лишь инвестором, располагает своими правами участника ДДУ, поэтому именно их может переуступить, а по факту – продать.

Чаще всего к подобному способу купли-продажи прибегают в следующих случаях:

 продажа в силу сложившихся жизненных обстоятельств, что потенциально может означать снижение цены по сравнению с начальной;

 покупка жилья в конкретном доме, который приглянулся покупателю по определённым характеристикам, но при этом все квартиры уже были куплены. Очевидно, стоит ожидать увеличения цены при переуступке прав на квартиру.

Существуют и определённые потенциальные проблемы. Самая очевидная из них – риск приобретения проблемного жилья, срок сдачи которого откладывается на неизвестный срок, либо оно вовсе не достроится. Возможно, дольщик (цедент) решил переуступить квартиру потому, что нашёл какие-либо технические проблемы и нарушения. Поэтому основная задача покупателя (цессионария) – выяснить причины переуступки, досконально проверить информацию о застройщике и внимательно изучить сам договор долевого участия. Также потенциальный дольщик должен быть готов к следующим финансовым расходам:

 продавец может переложить на покупателя «отступные» – расходы за переоформление документов по переуступке (в среднем 30-80 тысяч рублей);

 если переуступается жилье, приобретенное в ипотеку, банк может потребовать уплаты комиссионных за снятие с него обременения (1-2% от суммы не погашенного долга);

 нотариальные документы, необходимые для сделки, обойдутся примерно в 3 тысячи рублей;

 Расходы по регистрации договора в Росреестре (госпошлина – 350 рублей);

 Расходы на оплату услуг риэлтора или риэлторского агентства (фиксированная сумма в несколько десятков тысяч (реже – более ста) тысяч рублей или же комиссия в проценте от стоимости квартиры).

Следующий момент – это режим налогообложения. В случае переуступки квартиры по цене выше, чем изначально она приобреталась, полученная разница считается доходом. В данном случае налоговое законодательство обязывает платить налог на доход физических лиц: 13% для граждан РФ и 30% для иностранных граждан. Если для осуществления сделки Вы обратитесь за помощью к риэлторам, они могут подсказать пути и способы для снижения данного налогового бремени.

Сам по себе процесс переуступки непрост как с технической, так и с юридической точкой зрения. Она включает в себя следующие необходимые этапы и действия, которые необходимо совершить:

1. Для продавца (в большинстве случаев) – получение согласия застройщика;

2. Для покупателя – проверка надёжности застройщика и продавца;

3. Определение цены квартиры;

4. Подготовка дополнительных документов: получение справки у застройщика об отсутствии долгов и полном проведении расчётов; если средства вносились ипотечным платежом, необходимо взять справку об отсутствии долгов в банке; если покупатель и/или продавец находятся в браке, важно получить нотариальное согласие супруга на сделку;

5. Предоставление для ознакомления контрагенту ДДУ и платёжки, подтверждающие произведенную застройщику оплату;

6. Соглашение об условиях расчётов;

7. Подготовка и подписание Договора;

8. Регистрация Договора в Росреестре и получение справки о переходе соответствующих прав.

Резюмируя, можно сделать вывод, что купля-продажа квартиры по переуступке прав по ДДУ содержит в себе множество нюансов и некоторые неудобства. Однако, если досконально изучить этот процесс и погрузиться в него, то он не станет сложным и обременительным, а наоборот, позволит быстро и выгодно купить желанное жильё или же продать своё на выгодных условиях. Кроме того, в пользу данного способа говорит тот факт, что на одной из крупнейших площадок по купли-продажи жилья www.cian.ru существенное количество квартир приобретается именно по такой схеме.