В этой статье раскрывается понятие договора купли-продажи земельного участка, предмет и характеристики данного договора, условия и порядок заключения сделки, права и обязанности сторон. Даны соответствующие правовые ссылки и приложен образец типового договора купли-продажи земельного участка с актом приема-передачи.
Купля-продажа земельного участка представляет собой часто встречающуюся сделку, которая заключается в соответствии с правилами, установленными гражданским законодательством (§7 главы 30 ГК РФ –положения о купле-продаже недвижимости, глава 30 ГК РФ - общие положения о купле-продаже), а также с учётом специальных требований земельно-правовых норм (ст. 37, 38 ЗК РФ) и других федеральных законов.
Понятие договора купли-продажи земельного участка
Договор купли продажи земельного участка предполагает такие правоотношения между сторонами, при которых продавец обязуется передать земельный участок в собственность другой покупателю. Обязанностью покупателя являются действия по принятию земельного участка и уплате за него определенной денежной суммы (цены). Эти условия составляют основное содержание рассматриваемого договора.
Соглашение считается заключённым, когда стороны пришли к общей договорённости относительно всех существенных условий договора и закрепили это в законом установленной форме (на основании ст. 432 ГК РФ). К существенным условиям рассматриваемого договора относится условие о предмете договора и стоимости (цене) земельного участка, выставленного на продажу (ст. 555 ГК РФ). Если в договоре не прописано это условие, он считается не заключённым.
В договоре обязательно должна содержаться информация, позволяющая точно определить объект недвижимости, подлежащие передаче покупателю на основании договора купли-продажи (ст. 554 ГК РФ). Отсутствие таких сведений приводит к тому, что данное условие считается не согласованным сторонами, а сам договор признаётся не заключенным. При этом, в данном случае нельзя применять правила, закреплённые в п. 3 ст. 424 ГК РФ (в соответствии с ними, «в случаях, когда в возмездном договоре цена не предусмотрена и не может быть определена исходя из условий договора, исполнение договора должно быть оплачено по цене, которая при сравнимых обстоятельствах обычно взимается за аналогичные товары, работы или услуги»).
Составление договора купли-продажи земельного участка может быть довольно сложным для человека, не имеющего глубоких юридических знаний, поэтому граждане, оформляющие куплю-продажу этой недвижимости, могут либо воспользоваться услугами юриста, либо постараться самостоятельно найти и заполнить шаблон договора купли продажи земельного участка. Образцы договора могут быть представлен на официальных сайтах территориальных подразделений Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии (Росреестра), а также сайтах юридических фирм.
Предмет договора купли-продажи земельного участка и его характеристики
Как уже было сказано выше, гражданское законодательство обязывает стороны включить строго определённый предмет купли-продажи в текст договора. В данном случае речь идёт о земельном участке со своими уникальными характеристиками, позволяющими выделить именно этот участок среди других.
Указанные характеристики земельный участок приобретает в результате проведённого государственного кадастрового учёта, когда в Единый государственный реестр земель вносятся следующие сведения о земельном участке:
• кадастровый номер;
• местоположение (адрес);
• площадь;
• категория земли и разрешенное использование земельного участков;
• описание границ земельных участков, их отдельных частей;
• зарегистрированные в установленном порядке вещные права и ограничения (обременения);
• экономические характеристики (например, размеры платы за землю);
• качественные характеристики (например, состояние плодородия земель);
• наличие объектов недвижимого имущества, прочно связанных с земельными участками (п. 2 ст. 14 Федерального закона «О государственном земельном кадастре»).
В п.3 ст. 37 ЗК РФ устанавливает право приобретателя земельного участка на требование о снижении покупной цены или расторжении договора купли-продажи с последующим и возмещением причиненных убытков, если продавцом была предоставлена заведомо ложная информация:
• об обременениях земельного участка, ограничениях его использования такого участка согласно разрешенного использования;
• о разрешении на застройку продаваемого земельного участка;
• об использовании соседних земельных участков, оказывающем существенное воздействие на использование и стоимость продаваемого земельного участка;
• о качественных свойствах земли, которые способны влиять на такое использование земельного участка, которое предполагает осуществлять покупатель, а также стоимость участка;
• а равно сведения, которые способны повлиять на решение покупателя о покупке данного земельного участка, и требования предоставление которых требуется в соответствии с федеральным законодательством.
Эти требования логически вытекают из п. 1 ст. 37 ЗК РФ, в котором закреплено требование об обязательном предоставлении продавцом земельного участка полной информации об обременениях, установленных в отношении земельного участка, и ограничениях его использования. При этом, п. 3 ст. 37 ЗК РФ устанавливает ответственность продавца за нарушение им этой обязанности. Ответственность в данном случае выражается в возмещении убытков, а также в возможном уменьшении покупной цены по требованию покупателя.
Федеральная служба кадастра разъясняет, что достоверность идентифицирующих земельный участок характеристик зависит от точности сведений о его местоположении и границах, получаемых при проведении землеустройства. Наиболее верифицированные данные о границах земельного участка можно получить в результате межевания, наименее – на основе картографических материалов или материалов дистанционного зондирования.
Стороны договора купли-продажи земельного участка
Сторонами договора являются покупатель и продавец. Обязательствами сторон является следующее:
1. Продавец должен свидетельствовать о том, что он имеет в личной собственности земельный участок, на которой не претендуют посторонние лица; в отношении выставленного на продажу имущества отсутствуют обременения, постройки и здания.
2. Покупатель свидетельствует о том, что он уведомлен о всех нюансах будущей сделки, а также произвел детальный осмотр участка.
Продавцом земельного участка могут выступать юридические и физические лица, которые имеют в своей собственности определённые участки земли. Покупателями земли могут выступать:
• перекупщики земельной недвижимости, целью которых является получение прибыли от перепродажи имущества после улучшения качеств земельной территории;
• корпоративные инвесторы, приобретающие землю для застройки жилой или коммерческой недвижимостью;
• инвесторы.
Условия и порядок купли - продажи земельных участков
Приобретение земельного участка предполагает проверку большого количества бумаг. Так, покупателю целесообразно ознакомиться со следующими документами:
1. Свидетельство о государственной регистрации права собственности на землю. Сверке подлежат паспортные данные лица (ФИО) с данными в свидетельстве. Если же продажа осуществляется не лично владельцем участка, то такое лицо должно иметь нотариально удостоверенную доверенность от собственника, в которой стоит проверить дату выдачи доверенности, срок её действия, а также сверить паспортные данные представителя продавца с паспортными данными в доверенности.
2. Правоустанавливающий документ (договор купли-продажи, мены, дарения, свидетельство о праве на наследство, распорядительный документ органов власти, акт приёма-передачи земельного участка в уставной капитал, справка о выплаченном пае), на основании которого продавец обладает правом собственности на этот участок.
3. Оригинал кадастрового плана участка, содержащий сведения о кадастровом номере участка, месторасположении, категория земельного участка, виде разрешенного использования, площади земельного участка, его кадастровая стоимость. Отсутствие у лица, продающего участок, выписки из кадастра, приводит к невозможности совершения сделки.
Продавца также можно попросить предоставить:
• выписку из ЕГРП (Единого государственного реестра прав),
• справку из ФНС об отсутствии задолженности по уплате земельного налога,
• справку об отсутствии арестов и запрещений,
• справку об отсутствии зданий, строений и сооружений на участке.
В некоторых случаях, когда продавцом выступает физическое лицо, требуется наличие следующих документов:
• нотариально удостоверенное согласие супруга на совершение сделки;
• разрешение органов опеки и попечительства (если владельцем или совладельцем земельного участка является несовершеннолетний).
Возникновение некоторых трудностей при покупке земельного участка возможно, когда земельный участок:
1. Находится в долевой собственности.
2. Входит в состав особо охраняемых природных территорий.
3. На праве бессрочного пользования.
4. Имеет обременения.
5. Подпадает под изъятие для нужд государства.
Переход права собственности на недвижимость к покупателю на основании договора её купли-продажи подлежит обязательной государственной регистрации (ст.551 ГК РФ и ст. 28 ФЗ «О государственной регистрации недвижимости»).
Действия по такой регистрации признаются юридическим фактом признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав. Данный этап завершает процесс оформления купли-продажи земельного участка. Можно сказать, что регистрация прав выступает "финальным аккордом" купли-продажи земельного участка. Однако необходимо помнить, что договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения (ст. 425 ГК РФ).
Права и обязанности сторон по договору купли-продажи земельного участка
Исполнение договора купли продажи земельного участка является основной обязанностью сторон сделки. Продавец обязуется предоставить полную информацию о наличии обременений территории, передать земельный участок в определённый срок, а также в надлежащем состоянии. Продавец также имеет следующие права:
• требовать внесение полной платы стоимости земли;
• осуществлять контроль за охраной и целевым использованием территорий;
• требовать соблюдения правил использования участков.
Покупатель земли обязуется использовать участок в соответствии с целевым предназначением, обеспечивать содержание имущества, использовать землю после прохождения процедуры государственной регистрации, соблюдать все межевые знаки и принимать меры по охране данного вида собственности с учётом всей её специфики.
ДОГОВОР КУПЛИ-ПРОДАЖИЗЕМЕЛЬНОГО УЧАСТКА №___
г. "___" г.
Мы, нижеподписавшиеся:
, дата рождения г., паспорт, выдан г., зарегистрирован (а) по адресу: , именуемый (ая) в дальнейшем «Продавец» с одной стороны и
, дата рождения г., паспорт, выдан г., зарегистрирован (а) по адресу: , именуемый (ая) в дальнейшем «Покупатель», при совместном упоминании именуемые «Стороны», заключили настоящий договор о нижеследующем:
1. ПРЕДМЕТ ДОГОВОРА
1.1. Продавец продал, а Покупатель купил Земельный участок, общей площадью () кв. м., находящийся по адресу: . Кадастровый номер земельного участка: . Категория земельного участка: . Разрешенное использование земельного участка: .
1.2. Указанный земельный участок принадлежит «Продавцу» на праве собственности на основании, Право собственности «Продавца» подтверждается свидетельством о государственной регистрации права собственности № от "___" г., выданным.
1.3. Указанный земельный участок ранее не отчуждался, не заложен, в споре и под арестом (запрещением) не состоит. «Продавец» продал, а «Покупатель» купил земельный участок, свободный от любых имущественных прав и претензий третьих лиц, о которых в момент подписания договора «Продавец» и «Покупатель» не могли знать.
2. ЦЕНА ДОГОВОРА
2.1. Указанный Земельный участок «Продавец» продает «Покупателю» по цене () рублей. Всю сумму, за указанный земельный участок на момент подписания настоящего договора «Покупатель» оплатил «Продавцу» полностью/ частично в размере () рублей.
Оставшаяся часть оплаты в размере () рублей будет передана «Покупателем» «Продавцу» в срок.
3. ИНЫЕ УСЛОВИЯ ДОГОВОРА
3.1. Порядок государственной регистрации недвижимости и сделок с ней, а также добровольность нотариального удостоверения сделки «Сторонам» известны.
3.2. Расходы по регистрации перехода права собственности на основании «Договора» в органе, осуществляющем государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, оплачивают «Покупатель» и «Продавец».
3.3. Содержание ст. 170, 179, 256, 460, 469, 475, 477, 551, 556 ГК РФ «Сторонам» известно.
3.4. По соглашению «Сторон», имущество считается переданным с момента подписания передаточного акта.
3.5. «Продавец» гарантирует, что заключает настоящий договор не вследствие стечения тяжелых обстоятельств на крайне не выгодных для себя условиях и настоящий договор не является для него кабальной сделкой.
3.6. Настоящий договор содержит весь объем соглашений между «Сторонами» в отношении предмета настоящего договора, отменяет и делает недействительными все другие обязательства или представления, которые могли быть приняты или сделаны «Сторонами», будь то в устной или письменной форме, до заключения настоящего договора
3.7. Настоящий договор составлен и подписан «Сторонами» в () экземплярах, по одному для каждой из «Сторон», а один – для органа, осуществляющего государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
АДРЕСА И БАНКОВСКИЕ РЕКВИЗИТЫ СТОРОН:
Продавец:
Покупатель:
ПОДПИСИ СТОРОН:
Продавец:
()
М.П.
Покупатель: ()
М.П.
АКТ
приема-передачи недвижимости
г. "___" г.
, именуем__ в дальнейшем "Продавец", в лице, действующ___ на основании, с одной стороны, и, именуем__ в дальнейшем "Покупатель", в лице, действующ___ на основании, с другой стороны, подписали настоящий акт к Договору купли-продажи земельного участка № от «_» г. (далее по тексту – «Договор»), заключённому между сторонами о нижеследующем:
1. «Продавец» в соответствии с настоящим актом передал в собственность «Покупателю», а «Покупатель» принял в собственность земельный участок общей площадью кв. м., расположенный по адресу: г. , . Кадастровый номер земельного участка: . Категория земельного участка: . Разрешенное использование земельного участка: .
2. Претензий к «Продавцу» по качеству проданного земельного участка «Покупатель» не имеет;
3. Настоящий Акт подписан в ___ () подлинных экземплярах, по одному для каждой из сторон и один – для регистрирующего органа.
ПОДПИСИ СТОРОН:
Продавец:
()
М.П.
Покупатель: ()
М.П.
