Квартира. Покупка. Договор купли-продажи

Предисловие

При покупке квартиры необходимо прежде всего проверить правоустанавливающие документы (свидетельство о государственной регистрации права, выписка из ЕГРПН), чтобы убедиться, что вы покупаете квартиру именно у собственника. Если же собственник квартиры иной, нежели продающий вам, то необходимо потребовать доверенность на продажу квартиры, заверенную у нотариуса (обязательно!). Договорились о цене и убедились, что заключаете сделку с собственником. Теперь необходимо составить договор купли-продажи (ДКП).

О договоре купли-продажи

Форма ДКП обязательно должна быть письменная. Без письменного договора документы на регистрацию прав не примут.

ДКП можно заверить у нотариуса, но делать это не обязательно и в этом случае ГК РФ не требует нотариального удостоверения сделки. Если же квартира находится в долевой или совместной собственности, то такой ДКП заверяется у нотариуса обязательно

К шаблонам ДКП, размещенным в Сети, следует отнестись аккуратно.

Такой договор — самый простой и дешевый вариант оформления, но его нужно составить правильно. Если кто-то потом попытается оспорить его в суде, то суд при принятии решения во многом будет опираться на содержание пунктов договора.

Все ДКП квартир имеют ряд общих особенностей, но все-таки каждый из них должен составляться с учетом конкретных условий купли-продажи (сроков освобождения квартиры, регистрации прав, порядка расчетов и пр.).

Следовательно, в шаблонах, скачанных их Интернета, не все важное может быть отражено. В суде апеллировать к такому ДКП при случае будет очень непросто.

В этом случае больше рискует покупатель, потому что он может потерять деньги.

Поэтому в идеале ДКП должен составлять профессионал. Хорошо, если его составит и удостоверит нотариус, поскольку в этом случае именно он будет нести ответственность за безошибочность оформления ДКП, соблюдение в нем всех прав и обязанностей сторон договора, а также разъясняет нюансы его исполнения и вносит при необходимости дополнительные пункты в условия договора. Кроме того, нотариус проверяет наличие и правильность нужного для заключения сделки пакета документов и после подписания договора может взять на себя регистрацию перехода права собственности в Росреестре. Как уже было отмечено, если у квартиры несколько собственников, участие нотариуса в сделке обязательно.

Но за это, соответственно, нужно платить.

Обязательные пункты договора купли-продажи

Что же должно быть обязательно отражено в ДКП квартиры?

Полные паспортные данные продавца и покупателя, включая место рождения, код выдавшего паспорт подразделения и адрес прописки;

характеристики квартиры (ее адрес, этаж и общая площадь);

документ, на основании которого у продавца есть права на квартиру (свидетельство о регистрации права, выписка из ЕГРНП, доверенность) и регистрационные данные;

права и обязанности, ответственность сторон;

гарантии продавца, которыми продавец заявляет, что квартира не под арестом, не в залоге, не куплена с использованием материнского капитала и т. д.;

цена договора: сумма, которую покупатель уплачивает за квартиру;

лица, зарегистрированные в квартире, порядок и сроки освобождения ими жилплощади.

В договоре необходимо указывать полную стоимость квартиры. Продавцы частенько просят указать заниженную сумму, чтобы заплатить меньше налогов. Но если что-то пойдет не так, то вернуть вы сможете только сумму, указанную в договоре.

Необязательные пункты договора купли-продажи

Кроме перечисленных обязательных пунктов в договоре можно указывать любые дополнительные условия, как-то:

форму передачи денег за квартиру — когда и каким способом будут производиться денежные расчеты,

срок, в который продавец освободит квартиру и передаст ее покупателю,

состояние квартиры — наличие или отсутствие в ней ремонта и мебели. Указывают обычно наличие сантехники и электроники. Все, что представляет собой ценность, необходимо указать в описи, которая прикладывается к договору купли-продажи.

Это гарантия того, что продавец не заберет с собой, к примеру, джакузи.

Также можно указать порядок разрешения споров, если таковые возникнут, основания для расторжения договора, которым, как правило, является неисполнение сторонами обязательств. Например, если покупателю досталась квартира с огромными долгами за коммунальные услуги или совсем не в том состоянии, которое было указано в договоре: после залива, например или после «прощальной вечеринки», размер неустойки и штрафных санкций для обеих сторон на случай несоблюдения условий договора, на ком лежит обязанность оплачивает расходы по сделке, например, плату нотариусу, госпошлину, и т. п.

Вступление в силу и исполнения договора

Договор можно считать вступившим в законную силу после его подписания (с этого момента обе стороны обязаны выполнить все указанные в договоре условия). Исполненным же он будет считаться после подписания акт приема-передачи квартиры.