Вот случай какой был.
Две умные подружки решили заключить договор купли-продажи домика.
Написали от руки договор купли-продажи и всё. Одна подруга дом освободила, другая в него вселилась.
Хозяйка теперешнего дома начала его официальное оформление через долгие годы.
Она решила, что придёт время и дом останется в наследство её внуку.
Как всегда, но…
Проблема с регистрацией права собственности
Она не может зарегистрировать право собственности на дом в установленном порядке.
Формальный собственником по всем документам является до сих пор её подруга, первая хозяйка дома, с которой они полюбовно совершили куплю-продажи дома без официального оформления.
Во внесудебном порядке оформить право собственности на дом не представилось возможным по той причине, что подруга давно живёт в другой стране.
Однажды та уже пробовала пересылать доверенность от своего имени для оформления дома, но срок её через три года истёк.
Признание сделки через суд
Как признать действительной ту сделку, совершённую по письменному договору купли-продажи?
Годы уходят незаметно. Но внук растёт на глазах.
Нет денег, есть деньги, но к юристу пришлось сходить.
В суд было передано исковое заявление о признании сделки действительной и о признании права собственности. Суд изначально исследовал доказательства по делу.
Выслушав присутствующие стороны и исследовав материалы дела, суд пришёл к выводу, что истица на основании договора купли-продажи, приобрела в собственность дом и земельный участок.
Указанное обстоятельство установлено исследованным судом договором купли-продажи и доверенностью.
В договоре указано, что продавец получил от покупателя обусловленную договором денежную сумму, что видно и из исследованной судом расписки.
Стороны пришли к соглашению о том, что договор является передаточным актом.
Суд исследовал свидетельство о государственной регистрации права на земельный участок, технический паспорт жилого дома, справку БТИ, распоряжение главы района об уточнении площади земельного участка, постановление главы района о присвоении нового адреса земельному участку, постановление главы района о присвоении нового адреса жилому дому, справку с администрации о проживании истца по настоящему адресу в течении десяти лет и презюмировал добросовестность истца.
Исследовав уведомление Росреестра, суд выяснил, что право собственности в установленном порядке ни за кем не зарегистрировано.
Согласно абзацам 1,2 п.2 ст.218 ГК РФ право собственности на имущество, которое имеет собственник, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.
В силу п.2 ст.8 ГК РФ права на имущество, подлежащее государственной регистрации. Возникает с момента регистрации соответствующих прав на него, если иное не установлено законом.
Иск был удовлетворён.
Сделку, совершённую между подругами, суд признал действительной. А также признал право собственности на недвижимое имущество за покупательницей дома.
Подарок внуку.
Все довольны работой юриста, решением суда и подарком, в виде оформленного по закону дома для внука.
Юрист с 38 летним опытом работы. Это больше чем работа, это моё хобби.
7.9М
Госпошлина выросла в геометрической пропорции за эти годы: было 500, потом 1000 и сразу 2000! Хотя пенсии и зп так не выросли...
Так у меня соседка в 90-е по такому же договору купила квартиру, но не у подружки, в будущем оказался большим чинушей, даже губером был. И в то время, считалось, что этот договор и есть правоустанавливающий документ на квартиру. Таких граждан полно. А что такое купля/продажа, обычная смена собственника. Тем более, что правила игры меняют бесконечно, кроме того, до сих пор морочат людям мозги с безликим "имуществом". Вот я супруга еле-еле уговорила получить Свидетельство о праве собственности на бокс в ГСК. Он говорил, это и без того мой бокс, пай сто лет назад выплачен. Ну и что говорю, что выплачен, надо думать, где живешь. Фактическая бумажка нужна, как броня. Ну получил, так Свидетельства мошенники из Росреестра взяли и отменили. Точно также и в ЖСК на квартиры. Чем мешала бумажка, говорящая о том, что договор зарегистрирован в этой шарашкиной конторе под названием Росреестр? А у членов ГСК и ЖСК вообще не было никаких договоров, бумажки выдавали на основании справки о выплаченном пае.
Юристу - моё восхищение. Кропотливая работа проделана и большая.
Круто суды в Оренбурге используют свое внутренее убеждение.
Юристу, поздравления. Удивительное, по своему несоответствию нормам права решение суда. Но оно есть и это, конечно, заслуга юриста.
Не пойму, что не так? Разжуйте мне..
Договора купли-продажи не было заключено. И соотвественно не было и никакой сделки. На основании чего признавать право собственности?
Что, оставить дом бесхозным? Свидетели подтвердили, они присутствовали при сделке и была доверенность на оформление дома от подруги. Мало этого?
Об этом я и написала выше.
Признать право собственности на недвижимость по свидетельским показаниям - это круто!
Доверенность ещё была от ответчицы на представителя.
Доверенность на что? На заключение договора?
Доверенность на совершение сделки по купле-продаже в Росреестре.
Так сделка не состоялась. А срок действия доверенности истек.
Автор запуталась. С одной стороны она справедливо утверждает:
"Она не может зарегистрировать право собственности на дом в установленном порядке.
Формальный собственником по всем документам является до сих пор её подруга, первая хозяйка дома"
То есть фактическим собственником является истец. А с другой автор заблуждается:
"В силу п.2 ст.8 ГК РФ права на имущество, подлежащее государственной регистрации. Возникает с момента регистрации соответствующих прав на него, если иное не установлено законом".
В п.2 ст.8 ГК РФ указано, что гражданские права и обязанности возникают "из актов государственных органов и органов местного самоуправления, которые предусмотрены законом в качестве основания возникновения гражданских прав и обязанностей".
Но в данном случае документами основаниями права собственности являются договоры приватизации, ДКП (после оплаты и передачи по акту), свидетельство о праве на наследство, вступившее в законную силу решение суда о признании права собственности. Нет обязанности регистрации в Росреестре - это только оформление перехода права собственности.
Суд "пришёл к выводу, что истица на основании договора купли-продажи, приобрела в собственность дом и земельный участок".
Проблемы с регистрацией были обусловлены отсутствием акта передачи.
Не в этом проблема. И не формально, а фактически, собственником дома является подруга.
Так как договор купли-продажи заключен не был. И потому оснований для признания права собственности не было никаких.
Повторю - не переход права нужно было регистрировать, а договор заключать.
А поскольку его не заключили, то претендовать она могла только на возврат денег. И то, сроки исковой давности пропущены.
Цитата.
"Написали от руки договор купли-продажи и всё. Одна подруга дом освободила, другая в него вселилась.
Хозяйка теперешнего дома начала его официальное оформление через долгие годы".
Договор был. Стороны его исполняли. Нет обязанности регистрации.
В этом и проблема, что договора не было. Нечто написанное от руки это не договор. Это - филькина грамота. До 1 марта 2013 года, договор продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры подлежал обязательной государственной регистрации и считался заключенным с момента такой регистрации.
Нет регистрации договора (не права), нет самого договора, он не заключен.
Регистрация сделки и регистрация права, это два самостоятельных и отдельных действия.
В данном случае, не было ни того, ни другого. И потому, я и написала, что юрист сработал на 5 с плюсом и получил почти фантастическое решение суда.
Но скорее всего со стороны ответчика никто не возражал и судья плохо ориентировалась в нормах материального права.
В письме Росреестра от 01.03.2013 N 14-исх/01791-ГЕ/13 указано: "договоры купли-продажи, дарения, ренты, составленные (подписанные) до 01.03.2013 (например, 28.02.2013, равно как и 28.02.2012 и т.п.), будут подлежать государственной регистрации после 01.03.2013, так как требование об их государственной регистрации предусмотрено соответствующими нормами ГК, действовавшими до 01.03.2013".
Таким образом сделка подписанная до 01.03.2013 может быть зарегистрирована после 01.03.2013. Это совсем не филькина грамота. Можно было просто подписать новый договор с датой после 01.03.2013. Но должно быть подтверждение оплаты.
К чему Вы это написали? В подтверждение того, что решение суда не основано на Законе? Так для меня это и так очевидно и без цитат из уст юристов из Росреестра. Обычно я им нормы права разъясняю, а не они мне.
Ваша мудрость меня смущает. Всё и так очевидно. Нормы права аж тем разъясняете. Голубушка, как хороша!