Прогноз на 2019 год: что будет с рынком вторичного жилья

Ставка по ипотеке подрастет

После экономического кризиса 2014 года рынок недвижимости в России переживает спад. Доходы населения резко снизились, спрос упал, а ставка по ипотеке выросла до 17%. Благодаря поддержке со стороны государства банки постепенно снижали ставку и в 2018 году она достигла исторического минимума в 7,25%. Такое падение ставки привело к резкому всплеску интереса населения к ипотечным продуктам, многие стали приобретать квартиры с помощью кредитов. За 9 месяцев 2018 года банки в России выдали более одного миллиона кредитов на сумму более двух триллионов рублей. Это больше, чем за весь 2017 год!

По ипотеке в основном приобретается новое жилье. Причины понятны: на стадии строительства оно дешевле, чем вторичные квартиры, банки сотрудничают с застройщиками и предлагают более интересные условия. Также государство в основном направляет свои программы поддержки на первичное жилье.

Все это не очень хорошо влияло на рынок вторичного жилья. Упал спрос на квартиры в домах старого фонда, построенных в советские годы и в начале 90-х.

В настоящее время на рынке вторичного жилья ситуация такова, что цены диктует покупатель. Продавцы не соглашаются с такими ценами, потому что сами покупали свои квартиры по более высокой цене. В результате квартиры продаются месяцами и даже годами.

Долевое строительство умрет, и цены на новостройки вырастут

Ситуация может несколько измениться в 2019 году. Во-первых, ожидается рост ставок по ипотеке. Он уже начался осенью 2018 года: в октябре ключевая ставка Банка России повысилась впервые с 2014 года, пусть и ненамного – до 7,5%. В связи с этим ставки по ипотеке выросли примерно на 0,5% сразу в десяти банках, причем шесть из них занимают ключевые позиции в сфере ипотечного кредитования. К примеру, в Сбербанке кредиты на квартиры в новостройках выдаются под 9,5% годовых, а на готовое жилье под 7,5-7,8% годовых.

Аналитические агентства сходятся во мнении, что тенденция к росту ставки сохранится. По прогнозам, средняя ставка по ипотеке в 2019 году будет находиться в диапазоне от 10 до 11%. Ожидается, что Центробанк сделает еще одно повышение ставки рефинансирования до начала 2019 года или в первые месяцы будущего года.

Также ожидается рост цен на квартиры в новостройках. Связано это будет с тем, что в 2019 году долевое строительство, по сути, умрет. Вступят в силу изменения в законодательстве, и на смену долевому строительству придет проектное финансирование, в рамках которого застройщик должен будет хранить средства покупателей квартир на банковском счету (эскроу-счета) нетронутыми до тех пор, пока не закончит строительство. Это обезопасит «дольщиков», но сделает жизнь застройщиков более трудной: им придется строить либо на собственные свободные средства, либо привлекать кредиты. Что, в свою очередь, приведет к уменьшению числа компаний на рынке, монополизации, снижению конкуренции и, как следствие, увеличению стоимости квартир. Застройщики будут продавать квартиры в новых домах по рыночной цене, без всяких скидок, которые полагались на стадии строительства.

Также цены на новостройки вырастут потому, что происходит глобализация рынка недвижимости. Небольшие компании уйдут с рынка или войдут в состав крупных компаний, большие компании легче справятся с задачей настоять на высоких ценах на квадратный метр, им не нужно будет делать скидки.

Цены на вторичку падают

Так как рынок новостроек сильно зависит от решений властей и изменений в законодательстве, на его фоне вторичный рынок выглядит более стабильным и предсказуемым для покупателей. Сравнительно дешевых квартир на рынке новостроек больше не будет, и часть покупателей предпочтет вторичку. И такой сценарий спасет вторичный рынок. По оценкам экспертов, для возвращения на докризисный уровень функционирования вторичному рынку не хватает 25%-30% сделок ежемесячно.

Несмотря на это, цены на вторичку продолжат падать. В 2018 году вторичное жилье подешевело в среднем на 2%.

Эксперты прогнозируют, что в 2019 году цены на вторичное жилье снизятся на 5-15%. Особенно это касается старого фонда – домов, построенных до 1991 года, в советский период, изношенных физически и устаревших морально.

Вторичное жилье на окраинах города и в неблагополучных районах в зоне риска, на них спрос может упасть до минимума. Остаются в тренде небольшие квартиры и жилье в центре города.

Также эксперты прогнозируют сокращение количества предложений на вторичном рынке жилья. Эта тенденция уже заметна и в Москве (объем сделок упал на 7 тысяч объектов), и в других крупных городах — например, в Екатеринбурге (на 10% сократилось количество предложений готовых квартир), в Перми (падение на 15%).

Выводы

Экономика в России еще не оправилась от последствий кризиса. Уровень благосостояний простых людей невысок, и это не способствует оживлению рынка недвижимости. Однако на фоне роста цен на жилье в новостройках в 2019 году ожидается увеличение спроса на вторичное жилье. Пока о докризисных показателях говорить рано, продавцов вторички все равно остается намного больше, чем желающих ее купить, поэтому покупатели сегодня диктуют цены.