Эскроу счет в долевом строительстве

С января 2017 года, изменения в законодательстве предоставили Покупателям новостроек еще один вариант для защиты своих вложений в долевое строительство – счета эскроу. Что это такое, и как это защитит денежные средства дольщиков?

Федеральный закон о долевом строительстве ФЗ-214 обязывает каждого застройщика чем-либо обеспечить исполнение своих обязательств перед дольщиком по Договору долевого участия в строительстве (ДДУ). То есть закон требует от строительной компании гарантию того, что дольщик не потеряет свои деньги, вложившись в строительство.

Эскроу-счет в долевом строительстве – это специальный счет, открытый в кредитной организации, на котором замораживаются денежные средства дольщика на период строительства дома, и передаются Застройщику только после того, как тот исполнит свои обязательства перед дольщиком.

Применение эскроу счетов регулируются законом в ст. 860.7 ГК РФ.

Фактически, расчеты с Застройщиком через эскроу-счет выглядят следующим образом:

При покупке квартиры в новостройке, и заключении Договора долевого участия (ДДУ), дольщик после регистрации договора должен его оплатить. При этом денежные средства он передает не застройщику, а вносит в банк, на специальный счет эскроу. Денежные средства на данном счете блокируются, то есть доступа к ним не имеют ни дольщик, ни застройщик, в течение всего срока строительства.

После сдачи дома в эксплуатацию, и передачи жилых помещений дольщикам, Застройщик получает доступ к деньгам на счете эскроу. В случае, если Застройщик не выполнил своих обязательств перед дольщиком (обанкротился, заморозил строительство), то банк с этого счета возвращает деньги дольщику.

Таким образом, эскроу счет является обеспечительной мерой по обязательствам Застройщика.

Для застройщика схема расчетов выглядит следующим образом.

Дольщик после регистрации ДДУ открывает в уполномоченной кредитной организации эскроу-счет, на который перечисляет денежные средства (свои либо с привлечением средств ипотечного кредитования). данные средства будут храниться на счете до момента, когда застройщик в установленном законом порядке (п. 6 ст. 15.5 закона № 214-ФЗ) сможет получить к ним доступ. Это произойдет при совокупном стечении следующих обстоятельств:

-получено разрешение на ввод дома в эксплуатацию;

-зарегистрировано право собственности в отношении одного объекта долевого строительства.

До момента получения доступа к денежным средствам дольщиков при отсутствии собственного финансирования строительства застройщик вынужден пользоваться кредитными средствами того самого банка, в котором открыты счета эскроу и хранятся деньги дольщиков. Предоставляя застройщику кредит, размещенный на специальном счете, банк получает возможность осуществлять контроль за целевым направлением денежных средств. После раскрытия счетов эскроу, банк направляет депонированные средства на покрытие полученных застройщиком кредитов и прочих издержек банка, а оставшиеся средства поступают в распоряжение застройщика.

Таким образом, указанный способ расчетов по договору ДДУ — через эскроу-счета — является более удобным для застройщика и более надежным для покупателя квартиры.