Как продать квартиру: два случая, когда продавцы лишились и жилья, и денег

Процесс купли-продажи недвижимости между физическими лицами настолько упрощен законодательно, что теперь даже не нужно ходить к нотариусу, чтобы заверить сделку. Наверное, уже не осталось таких вопросов: как продать квартиру? Достаточно оформить договор и передать документы на регистрацию в Росреестр через ближайший офис МФЦ. С одной стороны, это очень удобно: быстрее и проще, чем кажется, и скорее всего даже дешевле, чем, например, узаконить договор купли-продажи недвижимости у нотариуса. С другой стороны – это риски, от которых никто не застрахован.

Причины риска

Мы давно привыкли считать, что больший риск от сделки купли-продажи квартиры несут именно покупатели. Это они могут пострадать в результате покупки жилья, если, например, с квартирой что-то не так. Но на самом деле продавец тоже может стать потерпевшим, предположим, в том случае, когда оформление сделки по продаже недвижимости было произведено не совсем правильно.

Приведу два случая из судебной практики, которые доказывают, что не только покупатель квартиры рискует стать жертвой обмана, но и продавец жилья также может пострадать и остаться не только без собственности, но и без денег.

Купить дом и не платить ни копейки

В этом деле бывший владелец Е. половину своего дома продал гражданке С. Та, в свою очередь, предложила рассчитаться чуть позже, не сразу. Видимо, гражданин Е. очень долго продавал эту половину дома, что на предложенные гражданкой С. условия согласился.

Сделка между Е. и С. была оформлена по договору купли-продажи, который не был заверен у нотариуса. После оформления договора право собственности на недвижимость было зарегистрировано в Росреестре. Но С. не торопилась отдавать деньги за дом, и гражданин Е. обратился в суд с требованием признать договор купли-продажи недействительным. Суд первой инстанции иск Е. удовлетворил. Однако Верховный суд посчитал по-другому.

В Определении Верховный суд указал следующее:

В пункте 3 данного договора указано, что отчуждаемая доля данного жилого дома оценивается по соглашению сторон и продается за... рублей, которые уплачены покупателем продавцу до подписания этого договора. Договор купли-продажи подписан лично Е., что последним не отрицалось при рассмотрении дела. Таким образом, Е., подписав указанный договор лично, тем самым подтвердил факт оплаты ему стоимости отчуждаемого имущества, что является также подтверждением надлежащего исполнения С. договора купли-продажи. В иске гражданину Е. было отказано (Определение Верховного суда РФ от 27.09.2011 г. № 82-В 11-3).

Таким образом, гражданин Е. остался и без своих ½ доли дома, и без денег.

Покупка квартиры: оставить квартиру себе и вернуть за нее все деньги

Во втором случае гражданин В. продал свою квартиру гражданину О. за 3 000 000 рублей. Покупка квартиры была оформлена между физическими лицами по простому договору купли-продажи. При подписании договора покупатель сразу передал все деньги продавцу. После оформления сделки в Росреестре стороны подписали акт передачи недвижимости, а покупатель написал расписку в получении денег за квартиру. Стороны ударили по рукам и разошлись.

Но через какое-то время продавец получил судебный иск от покупателя квартиры. В иске покупатель указывал, что квартиру он оплатил продавцу дважды, сначала при подписании договора, а потом при передаче квартиры по акту по расписке продавца. Покупатель требовал вернуть ему излишне уплаченную сумму в размере стоимости квартиры по договору.

При оценке договора судом было установлено: один из пунктов договора купли-продажи квартиры гласил: «Расчет между сторонами произведен полностью, до подписания договора, в наличной форме». Для суда это означало, что, подписав договор, продавец уже тем самым подтвердил факт получения денег за квартиру. А выдача расписки от продавца покупателю при подписании акта передачи недвижимости означает, что деньги за квартиру продавец получил дважды.

С точки зрения закона такой случай относится к неосновательному обогащению: продавец получил вторые 3 000 000 рублей ни за что. То, что получено за счет другой стороны, сторона, необоснованно обогатившаяся, обязана вернуть. Теперь получается, что продавец обязан вернуть деньги покупателю, а вот свою квартиру он обратно уже не получит, так как сделка исполнена и официально квартира принадлежит другому человеку.

Вряд ли в подобных случаях суд встанет на сторону продавцов. Есть письменные доказательства, и они, безусловно, представляют для суда наибольшую ценность и безусловный приоритет перед устными объяснениями сторон – никто не знает, как было на самом деле, но есть документ, по нему и судят.

Хочется порекомендовать всем сторонам договора купли-продажи недвижимости: расчеты по договору лучше производить после того, как сделка зарегистрирована в Росреестре, на это также должны ссылаться условия договора. Деньги лучше переводить безналичным способом или через депозит нотариуса.

Если вы попали в непростую жизненную ситуацию и вам необходима юридическая помощь, вы всегда можете обратиться к юристам сайта 9111.

Понравилась статья? Ставьте палец вверх и комментируйте, если есть что сказать. Не пропустите главное!