Продажа квартиры без согласия собственника – распространенные примеры

Законодательно предусмотрены случаи продажи квартиры без согласия собственника. Возникнуть такая ситуация может с каждым читателем. Конечно же, необходимо знать о таких случаях. Рассмотрим эти ситуации подробнее.

Продажа квартиры за долги

Квартира или другое недвижимое имущество может быть выставлено на публичные торги за долги собственника, например, по коммунальным платежам, по кредитному договору.

Согласно ст. 79 закона об исполнительном производстве взыскание не может быть обращено на имущество, перечень которого установлен в Гражданском процессуальном кодексе. Единственное пригодное для постоянного проживания помещение, например, квартира, включено в этот список (ст. 446 ГПК).

Однако законом предусмотрены случаи, позволяющие продать единственное жилье:

1. Определением от 05.03.2019 г. № 6-ПЭК 19 Верховный суд России не удовлетворил требования банкрота А. Фрущака. Его единственное жилье продано с торгов в счет погашения долга. Продажа квартиры стала возможной в результате установления недобросовестного поведения должника, направленного на искусственное придание спорной квартире статуса единственного пригодного для постоянного проживания помещения.

В 2013 году признали незаконными и отменены сделки совершенные должником: передача квартиры при разводе бывшей жене по соглашению о разделе имущества; затем бывшая жена оформила договор дарения квартиры на дочь должника.

Однако в ходе судебных заседаний установлено, что должник с 2004 года проживал в квартире в селе Власиха с семьей. От приватизации данной квартиры должник отказался в пользу своей дочери.

С момента покупки квартиры должник в ней не проживал, а был зарегистрирован по фактическому месту жительства в селе Власиха. Переехал в спорную квартиру в 2015 году, уже в период обращения взыскания на нее. В 2016 году суд отказал признать квартиру единственным жильем должника.

Обратившись в суд с заявлением о признании себя банкротом и признав долг, должник не перестал совершать действия по реализации спорной квартиры. Основной целью таких действий было сокрытие имущества от взыскания.

2. Взыскание накладывается на имущество в случае, если являлась залогом при заключении договора ипотеки, кредитования или займа.

3. А также и в случае, если его стоимость превышает сумму долга, а у должника больше нет имущества в собственности. Например, определением Верховного суда РФ от 12.07.2016 г. № 88-КГ 16-5 при продаже разница между продажной ценой и суммой долга будет возвращена должнику (ч. 12 ст. 87 и ч. 6 ст. 110 федерального закона «Об исполнительном производстве»).

Продажа квартиры, оформленной в совместной собственности

Если квартира куплена после заключения брака, то в соответствии с законом она является совместной собственностью супругов. В случае развода каждый супруг имеет право на половину совместно нажитого в браке имущества.

В соответствии с п. 3 ст. 35 Семейного кодекса РФ установлена обязательность нотариального удостоверения согласия супруга на продажу квартиры. Поэтом несогласный с продажей квартиры супруг может оспорить сделку в судебном порядке в течение года со дня, когда он узнал или должен был узнать о совершении данной сделки. То есть супруги могут договорится и не обращаться в суд.

Рассмотрим ситуации продажи квартиры без согласия супруга:

1. Когда по документам собственником является только один супруг, а по факту квартира находится в собственности супругов вполне может случиться так, что супруг, являющийся собственником, продаст квартиру, не получив согласия второго супруга. Такие действия могут быть признаны незаконными.

2. Если при разводе не разделено имущество, в том числе и квартира, которая продана без нотариального согласия бывшего супруга, шансы признать такую сделку недействительной минимальны. В такой ситуации второй супруг может получить денежную компенсацию в размере, равном стоимости его половины квартиры.

3. Супруги вправе заключить брачный договор, в котором пропишут то, что квартира является собственностью одного супруга, имеющего право продать ее в любое время, и согласие второго супруга в этом случае не требуется.

4. Могут возникнуть ситуации, когда невозможно получить согласие другого супруга на заключение сделки по продаже квартиры по причине длительного отсутствия, неизвестности его места жительства. Продать квартиру будет возможно при условии, если другой супруг был признан безвестно отсутствующим по решению суда, вступившему в законную силу (ст. 42, 43 Гражданского кодекса РФ).

Если вам понравилась статья, то прошу ее распространить в социальных сетях. Для этого нужно нажать кнопку «Поделиться». В комментариях к статье вы можете поделится своим опытом.

Спасибо за внимание!

Число мошенничеств с жильем резко сократилось – что нужно знать?Подробнее тут