Желаемую часть участка отделить по договору о праве пользования?

ЕСТЬ: Участок на нем есть плохонький домик. Я являюсь совладельцем участка и домика (есть 4 кадастровых номера 2 на участок 2 на дом мои и совладельца). Для продажи хочу выделить свою часть договором о праве пользования. Так как моя территория 2.8 сотки отмежевать нельзя. Хочу поделить фасад+именно та сторона какая по моему мнению продастся (на словах договорился с соседом что купит). Совладелец участка мою часть покупать не будет и договориться ни о чем невозможно (не хочет разговаривать)-я прорабатывал варианты продать участок вместе или докупить себе до 3 соток для межевания.

ВОПРОС: Как досудебно, и если не выйдет, потом судебно поделить так, чтобы мне по договору именно эта конфигурация досталась (как обосновать это в суде) так как конечная - цель продать свою долю участка? (домик плохонький-своей его частью могу пренебречь) Какова последовательность процедур для этого и (чувствую что все-таки решать придется через суд) каким образом подготовиться к суду так, чтобы именно с этой стороны часть участка была моей для владения (иначе не продам)? (если нет обоснования и понимания, что эта часть участка мне будет принадлежать нет желания вписываться в суд об определении порядке пользования).