Изъятие аварийных домов: суды неверно читают нормы права

В своей статье я расскажу о проблемах чтения судьями норм статей жилищного и земельного законодательства РФ, вследствие чего собственники аварийных домов недополучают значительные суммы причитающихся им возмещений при изъятии земельных участков под такими домами.

Что говорит закон

Как следует из ч. 7 ст. 32 ЖК РФ, при определении размера возмещения за жилое помещение в него включаются рыночная стоимость жилого помещения, рыночная стоимость общего имущества в многоквартирном доме с учетом его доли в праве общей собственности на такое имущество, а также все убытки, причиненные собственнику жилого помещения его изъятием, включая убытки, которые он несет в связи с изменением места проживания, временным пользованием иным жилым помещением.

Ст. 56.8 ЗК РФ. При определении размера возмещения в него включаются рыночная стоимость земельных участков, право частной собственности на которые подлежит прекращению, или рыночная стоимость иных прав на земельные участки, подлежащих прекращению, убытки, причиненные изъятием земельных участков.

В случае, если одновременно с изъятием земельных участков для государственных или муниципальных нужд осуществляется изъятие расположенных на таких земельных участках и принадлежащих правообладателям таких земельных участков объектов недвижимого имущества, в размер возмещения включается рыночная стоимость этих объектов недвижимого имущества, или рыночная стоимость иных прав на эти объекты недвижимого имущества, подлежащих прекращению.

Таким образом, из данных норм права следует, что доля в праве на земельный участок под многоквартирным домом оценивается отдельно. Также отдельно оценивается и доля в общем имуществе многоквартирного жилого дома.

Муниципалитет города в ходе процесса изъятия будет заказывать оценку вашего имущества у экспертов, которые подведомственны Администрации. В связи с чем цена за земельный участок обычно не определяется, а цена за жилое помещение будет в разы занижена.

А как на самом деле

Как показывает практика моих многочисленных клиентов, необходимо самостоятельно заказывать экспертизу оценки вашего имущества у независимых экспертов другого города. После получения результатов оценки (в котором надлежащим образом будут определены цена за квартиру, стоимость доли в общем имуществе и стоимость доли за земельный участок, убытки собственника), можно подавать исковое заявление.

Если вы будете подавать иск о понуждении выплатить выкупную цену первым, то шансы получить справедливое возмещение возрастает в разы. Надлежаще проведенную оценочную экспертизу невозможно оспорить. Отчеты об оценке, предоставляемые администрацией, всегда оспариваются и признаются ненадлежащими.

Однако независимую оценку в ходе гражданского дела производят эксперты, которые подведомственны администрации города, и, несмотря на этот факт, в итоге суммы практически не отличаются от первоначального отчета о рыночной стоимости объектов недвижимости.

В моей судебной практике все оценочные экспертизы были оспорены собственниками. Однако судьи зачастую встают на сторону муниципалитета и назначают независимые оценочные экспертизы в этом же городе. Такие экспертизы нельзя признать независимыми.

В связи с чем я рекомендую первым инициировать процесс выкупа и изъятия у вас земельного участка, квартиры по стоимости, которая будет определена заранее с учетом всех особенностей вашего дома и местности.

Резюме

На основании изложенного можно сделать следующие выводы. Не нужно ждать, пока администрация предложит заниженную выкупную цену за ваше имущество. Берите процесс выкупа своей квартиры в свои руки и сможете получить справедливое возмещение за недвижимость, которая на рынке уже не стоит практически ничего.

Законодатель предусмотрел этот факт и помимо стоимости самой квартиры постановил выплачивать также суммы за общее имущество в многоквартирном доме, рыночную стоимость доли в земельном участке, убытки в результате переезда, стоимость аренды квартиры за 6 месяцев, компенсацию за непроизведенный капитальный ремонт. Однако администрация предпочитает не оценивать ничего, кроме самой квартиры, что является незаконным.