Обязательно ли регистрировать доп.соглашения к договору аренды, подлежащий гос.регистрации

Ответ: Согласно ст. 452, "Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая)" от 30.11.1994 N 51-ФЗ (ред. от 29.12.2017) Соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев не вытекает иное.

Таким образом, регистрировать дополнительные соглашения нужно только лишь в случае не указания в договоре порядка и механизма изменения суммы арендной платы.

Однако, есть случаи, когда не требуется дополнительное соглашение к договору и гос. регистрация договора, если в самом договоре размер арендной платы может пересматриваться арендодателем в одностороннем порядке при утверждении новой базовой арендной ставки и (или) методики расчета арендной платы, а также при изменении индекса инфляции, и такие дополнения и изменения не оформляются дополнительными соглашениями и арендодатель уведомляет арендатора о новом размере арендной платы, то необходимость заключать дополнительное соглашение об установлении нового размера арендной платы и регистрировать его отсутствует.

Обоснование: Позиция ВАС РФ: Условие договора об изменении суммы арендной платы в соответствии с предусмотренным механизмом не противоречит законодательству, в связи с чем заключать и регистрировать дополнительное соглашение не нужно.

Применимые нормы: п. 3 ст. 433, п. 1 ст. 452, п. 2 ст. 609, п. 3 ст. 614, п. 2 ст. 651 ГК РФ

Примечание. Приведенная ниже судебная практика сложилась до внесения изменений в п. 3 ст. 433, п. 1 ст. 452 ГК РФ Федеральным законом от 08.03.2015 N 42-ФЗ, однако сохраняет актуальность, поскольку правовое регулирование ситуации не изменилось.

Постановление Президиума ВАС РФ от 11.05.2010 N 2015/10 по делу N А 40-26457/09-54-204

Положение договора аренды, в соответствии с которым при изменении порядка взимания или размеров арендной платы в городе арендодатель производит перерасчет платы за пользование арендованным имуществом и направляет его арендатору, а изменение суммы арендной платы считается внесенным с момента получения перерасчета арендатором, не противоречит п. 1 ст. 452 ГК РФ. Исполнение арендодателем условий такого договора представляет собой исполнение согласованного сторонами условия. В связи с этим не требуется заключения дополнительного соглашения и его регистрация в порядке, установленном п. 3 ст. 433 и п. 2 ст. 651 ГК РФ.

Примечание. Судебный акт касается гос. регистрации договора аренды здания или сооружения. Аналогичные правила могут применяться при гос. регистрации договоров аренды иного недвижимого имущества (например, земельных участков). В рассматриваемой ситуации был заключен договор аренды памятника архитектуры с Москомнаследием.

Постановление Президиума ВАС РФ от 26.01.2010 N 11487/09 по делу N А 59-3535/07-С 9 (С-5)

Если по условиям договора размер арендной платы может пересматриваться арендодателем в одностороннем порядке при утверждении новой базовой арендной ставки и (или) методики расчета арендной платы, а также при изменении индекса инфляции, и такие дополнения и изменения не оформляются дополнительными соглашениями и арендодатель уведомляет арендатора о новом размере арендной платы, то необходимость заключать дополнительное соглашение об установлении нового размера арендной платы и регистрировать его отсутствует.

Судебный акт касается госрегистрации договора аренды здания или сооружения. Аналогичные правила могут применяться при госрегистрации договоров аренды иного недвижимого имущества (например, земельных участков).