Программа "Материнский капитал" существует с 1 января 2017 года, которая предусматривает денежный размер за рождение или усыновление двух и более детей на покупку недвижимости, обучение детей, пенсию мамы. Многие семьи (по статистике порядка 90%) потратили его на покупку жилья.
Но, нередки случаи когда участникам программы нужно продать жильё с целью последующей покупки более просторного жилья либо в связи с необходимостью сменить район проживания. Жилье, купленное с использованием материнского капитала, оформляется в общую собственность семьи (родителей и детей) в произвольных долях (п. 4 ст. 10 Федерального закона от 29.12.2006 N 256-ФЗ). Таким образом, одним из собственников такого жилья (квартиры, дома и т. д.) обязательно будет ребенок. Если к моменту продажи жилья ребенок достиг совершеннолетия (18 лет), никаких ограничений по продаже недвижимости нет – сделка осуществляется по обычным правилам. Потребуется лишь согласие всех собственников жилья.
И тут возникает вопрос: можно ли продать долю несовершеннолетнего ребенка?
Согласно п.2 ст. 37 ГК РФ сделки по продаже жилья несовершеннолетнего гражданина возможны только с предварительного разрешения органа опеки и попечительства. Поэтому, если на момент продажи жилья одним из продавцов будет ребенок до 18 лет, такая сделка возможна только с согласия указанных органов. А для получения согласия необходимо будет подтвердить, что после продажи жилищные условия несовершеннолетнего не ухудшатся и, в итоге, он получит равноценное жилье или же улучшенное жилье.
Учитывая сложившуюся практику, будьте готовы, что потребуется представить правоустанавливающие документы на продаваемую квартиру, а также на приобретаемую. Во избежании недоразумений перечень документов рекомендуется предварительно уточнить в соответствующих органах.
Поскольку обязательным условием использования сертификата является оформление приобретаемого жилья в собственность всех членов семьи, органы опеки и попечительства пристально следят за соблюдением прав несовершеннолетних детей.
Для получения согласия органов опеки на проведение сделки, родителям необходимо доказать, что сделка не ущемит права и интересы детей, и что в ее результате:
1. доли будут сохранены за несовершеннолетними (т.е. они получат равноценные доли в другом жилом помещении);
2. жилищные условия детей не будут ухудшены и в жилье, приобретаемом взамен отчуждаемого, размер площади на каждого человека не будет меньше, чем в отчуждаемом жилье.
Таким образом, продажа жилья, купленного с использованием семейного капитала, возможна в случае соблюдения следующих условий:
1. жилищные условия семьи останутся прежними или улучшатся, а за несовершеннолетними детьми сохранятся право на доли, равнозначные отчужденному имуществу;
2. орган опеки и попечительства даёт согласие на проведение сделки.
Исходя из требований закона, сделка по продаже жилья, которое приобреталось с использованием накоплений маткапитала, должна происходить с письменного разрешения органов опеки или в присутствии их представителей.
Для получения согласия на продажу имущества, в котором выделены доли детей, родителям необходимо написать заявление и предоставить нужные документы:
1. составить соответствующее заявление о распоряжении;
2.предоставить оригиналы и копии документов удостоверяющих личность заявителей (паспорта родителей/опекунов и свидетельства о рождении детей;
3. заявление законных представителей детей на их участие в предстоящей сделке;
4. справка об оценочной стоимости жилья;
5. документы на квартиру;
6. справка, согласно которой задолженности по оплате коммунальных услуг нет.
Важным условием является сохранение уровня жилищных условий. Однако в некоторых случаях возможен обмен на жилое помещение с меньшей площадью! Например, когда один из детей нуждается в дорогостоящем лечении либо, если в новой квартире доли родителей будут уменьшены, а дети получат в собственность равнозначную отчуждаемой площадь.
Существует ряд федеральных законов о продаже квартиры, купленной за материнский капитал, в частности ст. 28, ст. 37, а также положения со. 21 закона об опеке, которое содержит требование об обязательном одобрении такой сделки со стороны органов опеки. Срок действия разрешения на отчуждение имущества несовершеннолетних, как правило, равен трем месяцам.
Существует два нюанса:
1. если квартира находится в собственности менее 3 лет (при оформлении жилья в собственность после 1 января 2016 года — 5 лет), при ее отчуждении возникает обязанность уплатить налог на квартиру, которую можно избежать, если сделки по продаже и по приобретению нового жилья будут проведены в одном налоговом периоде (при условии, что право на налоговый вычет не было использовано);
2. если квартира приобреталась в ипотеку, которая на момент ее продажи еще не погашена, помимо разрешения опеки, необходимо получить дополнительное согласие банка на перевод обязательств на покупателя.
Таким образом, продажа жилья, приобретенного с использованием средств материнского капитала, возможно, но при соблюдении определенных юридических формальностей, одной из которых является приобретение недвижимости, превосходящей продаваемое по размеру и условиям.
Данное условие будет свидетельствовать о соблюдении прав и интересов всех членов семьи, включая несовершеннолетних, которые не имеют право участвовать в подобных сделках.
Я нашла нужную мне информацию. Спасибо.