В квартире новостройке плесень, как заставить застройщика все исправить?

В апреле купили в ипотеку квартиру в новостройке. Дом трехэтажный, квартира на первом этаже.

При приеме квартиры от застройщика, стены были влажные.

Нам показалось это странным, но менеджер заверил, что это просто только что нанесли шпатлевку и она вскоре просохнет.

А сейчас в квартире образовалась плесень и стены не просыхают. Оказалось что такая ситуация практически во всех квартирах, а не только в нашей.

Возможно была ли нарушена технология строительства? Можно ли расторгнуть договор и вернуть деньги за квартиру или заменить ее на другую?

Подскажите пожалуйста...

В ТОМ ЧТО ЗАСТРОЙЩИК НЕПРАВ, ЭТО БЕЗУСЛОВНО...

1) Ваше право предъявить претензии застройщику...

Если акт приема-передачи квартиры Вы уже подписали то в целом ничего страшного в этом нет.

п. 2 ст. 9 ГК РФ

п. 4 ст. 7 ФЗ о долевом строительстве

Застройщик может сто процентов кивать на акт, где написано, что Вы «претензий не имеете», но знайте, что он неправ.

Покупатель имеет право не знать о возможных скрытых дефектах и не указывать их в акте приема-передачи. Независимо от того, есть ли у Вас в момент подписания акта претензии или нет, право предъявлять претензии по качеству сохраняется в течение всего гарантийного срока, а это на пяти лет.

Важно знать что есть и ограничения.

То есть если это не скрытые дефекты, Вы должны были о них заявить сразу.

Например, о разбитых окнах, царапинах на дверях, сломанных замках ~ словом, обо всем, что можно увидеть при визуальном осмотре и где даже не специалисту а обычному человеку можно понять, что что-то не так. А то что стена кривая или уровень влажности штукатурки слишком высокий, Вы не можете.

Для этого нужны специальные приборы и знания.

Поэтому у застройщика нет права упрекать Вас, в том что Вы приняли квартиру без претензий.

ЛЮБЫЕ НЕДОСТАТКИ С МОКНУЩЕЙ штукатуркой — ЭТО ПРОБЛЕМА ЗАСТРОЙЩИКА

Плесень на стенах — это недостаток, а влажная штукатурка — тем более. Даже если застройщик говорит, что штукатурку нанесли недавно и все будет в порядке: сохнет она несколько дней, максимум — неделю. Обычно между концом строительных работ и сдачей дома в эксплуатацию проходит три-четыре недели. Еще столько же по времени квартиры передают жильцам. За восемь недель должна высыхать любая штукатурка, если она нанесена по правилам и не подпитывается влагой откуда-то из дома или с улицы.

п. 7.2 свода правил об изоляционных и отделочных покрытиях

Вариантов, что не так с вашей штукатуркой, не очень много.

1)Если штукатурка не сохнет на стене, которая граничит с улицей, значит, плохо загерметизированы швы или вообще есть проблема с качеством наружной отделки. Отделка может пропускать воду с улицы из-за некачественной гидроизоляции. В некоторых случаях могут быть даже какие-то ошибки в проектировании.

2) в доме горизонтальная разводка отопления и все трубы идут в полу. Если у соседей сверху протекает труба в полу, она будет увлажнять Ваш потолок и стену.

3) если вашу штукатурку наносили на влажную поверхность. Керамический кирпич и газобетон, например, очень сильно впитывают влагу, а потом отдают ее. По правилам, внутреннюю кладку в доме делают после того, как готов каркас, или как минимум когда этаж закончили строить и он уже закрыт сверху следующим.

п. 7.1.6 свода правил об изоляционных и отделочных покрытиях

Все это недостатки, которые обязан устранять застройщик.

Плесень — следствие влажности. Если устранить причину, восстановить штукатурный слой и обработать плесень специальными составами, она исчезнет. Но пока есть избыток влаги, бороться с ней бесполезно, особенно если изначальная проблема в ошибках конструкции: все опять намокнет и заплесневеет.

Вы можете попробовать решить проблему самостоятельно..

То, что дом строят под дождем и без крыши, — нормально. Любой дом строят не месяц и не два, а намного дольше. Конечно, никто не прикрывает этажи от дождя. Это технически невозможно.

Но к тому моменту, когда в доме начинают делать внутреннюю отделку, он обычно уже сухой. Если нет — его специально просушивают тепловыми пушками. С другой стороны, если в доме всего три этажа, строили его наверняка очень быстро. Поэтому может быть так, что он не успел высохнуть и штукатурку наносили на влажные стены.

В любом случае, чтобы говорить о недостатке квартиры, надо зафиксировать этот недостаток и установить причину, по которой он возник. Если застройщик отказывается рассматривать ваши претензии, обращайтесь в независимую экспертизу. По закону можно самостоятельно устранить недостаток, а застройщика обязать возместить расходы. Наймите строительно-технического эксперта, который установит, в чем причины проблемы, и предложит способы, как их устранить. Заодно узнаете, сколько это стоит. Цена экспертизы — от 10 до 20 тысяч рублей.

Когда получите отчет от эксперта, отнесите его застройщику и потребуйте любой из вариантов, которые предлагает закон:

1)устранить недостаток;

2)уменьшить цену покупки и вернуть вам разницу в цене;

3)возместить расходы, которые вы понесли, когда самостоятельно устраняли недостаток.

ст. 7 ФЗ о долевом строительстве

Если боитесь, что застройщик будет тянуть время, а жить в квартире надо уже сейчас, третий вариант наиболее удобный. Причем вы можете требовать деньги еще до того, как исправили проблемы. Закон не обязывает представлять документы об устранении недостатков. Достаточно заключения экспертизы о том, сколько стоит их устранить.

Конечно же поменять квартиру с недостатками на другую нельзя..

Потребовать замены квартиры на новую, боюсь, Вы не можете. Это подтверждает и Верховный суд.

Определение ВС РФ по делу № 5-КГ 16-47 от 10.05.2016

Но если есть существенный недостаток, который застройщик вовремя не устранил, Вы можете в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора и потребовать возврата денег. Но обычно это невыгодно. Даже если учесть положенную по закону неустойку, квартира, которую купили по ДДУ, дорожает к моменту сдачи дома. А если расторгнете договор, вам вернут только ту сумму, что вы заплатили при покупке, а не текущую рыночную цену. Может так получиться, что за эти деньги Вы не сможете купить ничего аналогичного.

п. 3 ст. 7 ФЗ о долевом строительстве

А плесень — существенный недостаток?

Вам придется доказывать отдельно, может ли плесень или повышенная влажность быть существенным недостатком.

По закону существенный — это неустранимый недостаток или недостаток, который нельзя устранить без несоразмерных расходов или затрат времени. Или его выявляют неоднократно, или он проявляется вновь после того, как его устранили. Соответственно, существенное нарушение требований к качеству объекта долевого строительства — это несоответствие объекта долевого строительства условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям.

Таким образом, чтобы понять, существенный или несущественный этот недостаток, надо установить причины. Причина может быть устранимым нарушением. Например, рабочие нарушили технологию, когда наносили штукатурку, или просто не просушили стену — это несущественный недостаток. Его легко устранить. И если Вы в одностороннем порядке откажетесь исполнять договор, застройщик в суде может оспорить такой отказ. И Суд не признает договор расторгнутым.

А вот нарушения строительных норм, норм проектирования устройства наружных стен, тепло-и гидроизоляции, качества выполнения работ по герметизации швов и стыков — это всё существенные недостатки. При них можно отказаться от исполнения договора в одностороннем порядке, и суд вас поддержит.

Вот пример из Смоленска. У участника долевого строительства были претензии к застройщику, поскольку на стенах образовалась плесень и влага. Застройщик утверждал, что дольщик виноват сам, так как неверно эксплуатировал квартиру и не проветривал помещения. Независимая экспертиза установила, что застройщик нарушил строительные нормы и правила, когда монтировал стены и устраивал теплоизоляцию наружных стен, и что эти недостатки нельзя устранить без капитального ремонта. Суд признал недостатки существенными, а договор расторгнутым, постановил вернуть деньги и еще начислил неустойку.

Что делать именно в Вашем случае?

В итоге план ваших действий должен быть таким.

1)Письмо застройщику. Направьте письменные претензии застройщику и ждите его реакции. Потребуйте провести комиссионный осмотр между вами и застройщиком. В комиссионном осмотре, как правило, участвуете вы, представитель застройщика и представитель УК. По результатам составляют акт, в котором стороны приходят или не приходят к единому мнению о причинах проблем. Подписывать его необязательно, если вы несогласны с выводами комиссии.

2)Экспертиза. Если предполагаете, что застройщик будет уклоняться от решения проблем, можете сразу нанимать эксперта. Но все же лучше дождаться реакции застройщика на первую претензию. Это важно для последующей компенсации ваших затрат на экспертизу. Застройщика пригласите присутствовать, когда эксперт будет проводить независимую экспертизу. Постарайтесь нанять эксперта с хорошей репутацией, потому что неграмотную экспертизу можно оспорить в Суде.

3)Получите заключение экспертизы с расчетами, сколько стоит устранить недостатки. Если экспертиза установит, что в Ваших проблемах виноват застройщик, опять пишите застройщику претензию. Приложите к ней копию заключения и потребуйте денег или устранения недостатков — на ваш выбор.

4)Суд. Если не решите проблему после экспертизы и претензии, то найдите юриста и обращайтесь в Суд. Суд возместит расходы на экспертизу и на юриста — в разумных пределах. Вы получите и возмещение морального вреда, и неустойку — 3% от стоимости устранения недостатков за каждый день просрочки исполнения обязательства. Хотя суды часто снижают размер неустойки, так как суммы получаются астрономические.

п. 5 ст. 28 закона о защите прав потребителей

п.36 обзора судебной практики по спорам об участии граждан в долевом строительстве

В целом после экспертизы и до обращения в Суд Вы можете устранять недостатки самостоятельно. Если, конечно, это возможно технически и не требует капитального ремонта дома.

Всем добра ✌